Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи земельного участка с задатком в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.
Регистрация права собственности на земельный участок
Для регистрации перехода права собственности надо предоставить следующие документы:
- квитанцию об оплате госпошлины;
- оригиналы паспортов сторон;
- СНИЛС;
- оригинал договора купли-продажи по числу сторон в сделке и один экземпляр для Росреестра;
- акт приема-передачи (если передача недвижимости произошла сразу).
В каких случаях нужно соглашение о задатке
Сделку купли-продажи земельного участка можно заключить и без задатка. Однако, если стороны договорились о задатке, надо будет составить соглашение в письменном виде.
Чаще всего соглашение о задатке заключается в ситуациях, когда:
-
У покупателя земельного участка на данный момент времени нет в наличии всей необходимой суммы для покупки, но он планирует получить ее в скором времени (получить наследство, оформить кредит, продать свое имущество и т.д.),
-
У продавца часть документов для продажи земельного участка находятся на стадии подготовки. В этом случае в соглашение обязательно нужно включить пункт, в котором будет указана обязанность продавца завершить оформление документов к определенному сроку. И ответственность за неисполнение этой обязанности.
Правовая природа задатка
Задаток является одним из существенных элементов договора о купле-продаже земельного участка. С точки зрения права он приобретает особую юридическую природу, которая должна быть учтена при заключении и исполнении данного договора.
В соответствии с гражданским законодательством, задаток — это денежная сумма или иное имущество, переданное одной из сторон во исполнение договора о задатке. Подобные действия совершаются в знак серьезности намерений сторон заключить основной договор и предоставить ему обязательную силу.
Правовая природа задатка определена как смешанный институт гражданского права, т.е. он обладает чертами различных гражданско-правовых отношений. В первую очередь, задаток является договором, так как стороны достигают соглашения о его условиях, а также обязуются выполнить свои обязанности в рамках данного договора.
В договоре о задатке стороны также определяются в их субъективной природе как взаимозависимые обязательства, при этом исполнение одной стороной своих обязанностей является предпосылкой для выполнения обязательств другой стороны.
Задаток обладает также чертами преддоговорных отношений, поскольку стороны не собираются заключать основной договор при отсутствии уверенности в желании другой стороны заключить данный договор и выполнить свои обязательства.
Назначение земельного участка
Специфика процедуры отчуждения земель сельскохозяйственного назначения должна найти свое отражение в условиях договора. Специфические особенности сельскохозяйственных угодий диктуют следующие правила:
- гражданам других государств закон не позволяет приобретать такие земли;
- использование этих земель под застройку или иные цели, кроме сельскохозяйственных, возможно только после перевода участка в другую категорию по предусмотренной законом процедуре;
- органы местной власти имеют приоритетное право приобретения сельскохозяйственных угодий. То есть для отчуждения участка другому лицу следует получить письменный отказ органов власти от покупки конкретного участка сельхозугодий. Подобный письменный отказ как основание для заключения сделки действителен в течение года.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи земли
Сторонам, которые по своему желанию принимают участие в юридической сделке предварительный договор купли-продажи земельного участка требуется при заключении ДКП с так называемой отсрочкой платежей. Например, если предусматривается выплата аванса. Он закрепляет права сторон и дает юридические гарантии участникам в том, что сделка состоится в будущем.
Предварительный договор отличается от основного договора предметом сделки. В основном – это земля или дом с земельным участком. В предварительном обозначаются намерения уплатить аванс и утверждение купить объект. Также, как и в основном в предварительном договоре указывается предмет, реквизиты сторон, особенности выплаты аванса на приобретение участка. Могут быть дополнения в виде сроков заключения основного договора, предоставления недостающих документов.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Заказчик имеет право:
- Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
- Заказчик обязан:
- Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
- Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
- Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
- Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
- Исполнитель имеет право:
- Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
- Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
- неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
- если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
- Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
- В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
- При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
- Исполнитель обязан:
- Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
- Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
- Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
- В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
- Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
- Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Права и обязанности сторон
Права и обязанности продавца и покупателя прописываются в предварительном договоре в зависимости от обстоятельств. Обязательными положениями должны быть:
- Обязательства сторон заключить основной договор на прописанных условиях;
- Права сторон расторгнуть предварительное соглашение при уплате штрафных санкций и выплат по задатку;
- Продавец обязуется подготовить все документы для установления законности границ участка и права собственности, а также берёт на себя все расходы, связанные с этим.
- Покупатель обязуется внести сумму задатка, предусмотренную договором, а также соблюдать все условия, прописанные в параграфе стоимости и порядка оплаты.
Перечень прав и обязанностей сторон может быть дополнен по необходимости, на усмотрение сторон. При этом дополнительные условия не должны нарушать действующее законодательство РФ и ущемлять права граждан.
Несоблюдение условий предварительного соглашения влечёт за собой ответственность сторон, с возмещением убытков, которая прописывается в соответствующем разделе соглашения. При возникновении споров и разногласий, стороны вправе обратиться в судебные инстанции для разрешения конфликта.
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.
Подведем итоги:
- Для обеспечения безопасности сделки с землей лучше заключить сначала предварительный договор купли-продажи.
- В предварительном соглашении прописываются все обязательные условия сделки, а также порядок внесения предоплаты (задатка).
- Для такого документа обязательна письменная форма.
- Стороны выбирают удобный способ оплаты, в том числе с использованием банковских кредитных средств.
- Продавец и покупатель несут ответственность за неисполнение договора, за исключением обстоятельств непреодолимой силы.
- Право собственности на участок необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Документ о передаче задатка заключается в свободной форме, но по структуре и наполнению напоминает договор купли-продажи. При положительном исходе он станет приложением, поэтому важно, чтобы в документах не было противоречий и несостыковок.
При заполнении рекомендуется придерживаться следующей схемы:
- Указать участников процесса. Необходимо указать не только ФИО продавца и покупателя, но и паспортные данные, включая адрес проживания.
- Размер задатка (точная сумма) и способ передачи средств.
- Описание объекта, за который вносятся деньги. Если покупатель планирует приобрести дом с приусадебным участком, то отдельно прописывается информация о земле (площадь, расположение, дополнительные постройки) и о доме. В таком же виде информация должна будет дублироваться в договоре купли-продажи.
- Указать документы, подтверждающие право собственности продавца на указанную в договоре недвижимость.
- Общая стоимость участка. В этом разделе указывается не остаток, который покупатель должен выплатить, а полная стоимость объекта.
- Срок действия, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи. Он может быть указан в виде конкретного числа или промежутка времени. Договор задатка действителен с момента получения продавцом денежных средств. Договор купли-продажи должен быть заключен в течение 3 месяцев с даты вступления в силу данного договора.
- Ответственность продавца в случае расторжения сделки. В этом разделе прописывается необходимость вернуть полную сумму предоплаты и штраф. В случае расторжения сделки по вине стороны, именуемой Продавцом, он обязан возместить стороне, именуемой Покупателем сумму задатка в двойном размере.
- Ответственность покупателя. Покупателю обычно не назначают штраф, но прописывается невозможность вернуть внесенные ранее деньги.
- Возможность расторжения договора без штрафных санкций.
- Дополнительные обстоятельства соглашения, если они есть.
В конце ставятся подписи сторон с расшифровкой инициалов. Договор составляется в 2 экземплярах.
Задаток и аванс: в чем разница?
Депозиты описаны в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако этот термин часто путают с авансом. Между этими определениями есть сходство. Депозит и аванс — это денежные суммы, передаваемые продавцу до того, как участок перейдет в собственность покупателя.
Деньги начисляются на общую стоимость участка. Это означает, что после передачи участка выплачивается только фактический остаток.
Единственное различие заключается в действии такого задатка. Задаток подтверждает обязательство сторон заключить сделку, в то время как авансовый платеж не имеет такой силы.
На практике стороны признают разницу следующим образом
- Если сделка с задатком отменяется, виновник несет ответственность за любые авансовые штрафы или возврат денег.
- Продавец не обязан возвращать деньги, если он отказывается от сделки с задатком.
Четкого различия между терминами «предоплата» и «депозит» не существует. В результате часто может возникать путаница и непреднамеренное использование этих терминов широкой общественностью. Однако судебная практика четко разделяет эти понятия.
Отличие задатка от аванса и предоплаты
Аванс и подготовка — это совершенно разные понятия. Первое функционирует следующим образом
Характеристика аванса
Он выплачивается до совершения сделки. При подписании договора о сотрудничестве.
Затем он вычитается из суммы платежа.
Он выступает в качестве гарантии того, что обязательства будут выполнены.
Если сделка не будет выполнена, применяются условия возврата, указанные в статье 381 Гражданского кодекса РФ.
Депозиты должны вноситься путем подписания письменного договора.
Если стороны подписали договор о предварительной оплате, то еще одна важная особенность отражает тот факт, что деньги, уплаченные в соответствии с условиями договора, служат гарантией того, что обязательства будут выполнены. .
Если при покупке земельного участка покупатель вносит задаток, то эта сумма должна быть возвращена, если один из субъектов правоотношения отказывается от заключения сделки. Однако в этом случае правила, предусмотренные статьей 381 Гражданского кодекса, не применяются.
Авансовые платежи и подготовительные мероприятия не предоставляются в качестве гарантии того, что субъект правоотношения будет удовлетворен. Поэтому ни продавец, ни покупатель не несут ответственности за неисполнение сделки.
Ковенанты — еще один вид обеспечения. В качестве гарантии они могут служить не только деньги, но и другие активы. Например, недвижимость. Ковенантные соглашения составлены ниже. Они отражены в главе 23, параграф 3 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если суд не может сразу определить, что платеж является гарантией, он признается авансовым платежом. Чтобы избежать сомнений в случае судебного разбирательства, необходимо правильно подготовить договор. Обратитесь за советом к нашему юристу. Он посоветует вам, как лучше составить договор, и при необходимости напишет документ за вас.
Когда возвращается задаток?
Обстоятельства бывают разные и иногда сделки срываются. Чтобы был поднят вопрос о возвращении задатка, сделка может не состояться по вине продавца или покупателя. И это также должно быть предусмотрено в соглашении.
Ситуация с задатком при срыве сделки регулируется ст. 381 ГК РФ. Если по каким-то причинам покупатель отказывается от покупки земельного участка, продавец вправе оставить уплаченную сумму себе. Возврат средств в этой ситуации возможен только, если сторона, уплатившая задаток, выявляет факт мошенничества или юридическую нечистоту недвижимого имущества. Чтобы получить свои деньги обратно, потребуется обращаться в суд.
Если сделка не состоялась по вине продавца, то он обязан вернуть покупателю задаток в двукратном объеме. При игнорировании этого законодательного требования продавцом покупатель вправе обратиться в суд.
Не имеет значения, какими были обстоятельства, по которым купля-продажа не состоялась. В любом случае обе стороны имеют право обратиться в судебные органы, если кто-то из них нарушит действующие договоренности.