Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности аренды муниципального имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Государственной собственностью в России является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность) и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам России — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономным областям, автономным округам (собственность субъекта РФ).
Законодательство об аренде государственной собственности
К договору аренды государственного и муниципального имущества применяются общие положения ГК РФ о договорах и об обязательствах, о сделках, об исковой давности и т.д. К соответствующим видам имущества применяют положения Земельного, Водного и Лесного кодексов РФ.
Что касается вопросов передачи государственного и муниципального имущества в аренду, то они регулируются специальными нормативными актами. Это:
- Закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). Статья 17.1 устанавливает общие требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.
- Приказ ФАС России от 21.03.2023 № 147/23 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды…» (далее – Приказ № 147/23).
- Постановление Правительства РФ от 10.09.2012 № 909. Определяет официальный ресурс в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов на право заключения договоров, указанных в Законе № 135-ФЗ.
- Подзаконные нормативные акты, регулирующие процедуру передачи имущества в аренду различными гос. организациями. Например, Правительство РФ в постановлении от 12.08.2011 № 677 утвердило Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений.
Порядок рассмотрения заявок на участие в торгах
Вскрытие конвертов с заявками и доступ к поданным заявкам в электронном виде осуществляется комиссией публично в день, время и в месте, указанные в извещении о проведении торгов. Данное мероприятие осуществляется единовременно в отношении всех поступивших.
Срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе не может превышать 20 дней с даты вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе.
Срок рассмотрения заявок на участие в аукционе не может превышать 10 дней с даты окончания срока подачи заявок. На основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсной, аукционной комиссией принимается решение о допуске заявителя к участию в конкурсе и о признании заявителя участником конкурса или об отказе в допуске заявителя к участию в конкурсе.
Заключение договора осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.
Не допускается заключение договоров, ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов.
При заключении договора по результатам конкурса установлена следующая последовательность действий:
1. Заключение договора с победителем конкурса в срок, установленный в конкурсной документации.
2. В случае отказа от заключения договора с победителем конкурса либо при уклонении победителя конкурса от заключения договора с участником конкурс, составляется протокол об отказе от заключения договора. Указанный протокол размещается организатором конкурса на официальном сайте торгов в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола.
3. Организатор обязан заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен 2-й номер, при отказе от заключения договора с победителем конкурса. Заключение договора по результатам аукциона осуществляется в аналогичном порядке.
Аренда муниципального или федерального имущества. Аренда государственной недвижимости
Аренда муниципального или федерального имущества считается отличной альтернативой соответствующему договору аренды с собственником — коммерческой организацией. Предприниматели действуют из тех соображений, что так как муниципальные и государственные органы ничего не затратили на приобретение сдаваемой в аренду собственности то и арендная ставка будет не высокой. Привлекает коммерсантов и то, что договор, основанный на торгах более легитимный, то что он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекает неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды. АУКЦИОН НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА. Аренда государственной недвижимости.
Но есть еще и «ложка дегтя». Первое это то что начальная выставляемая на аукцион арендная ставка рассчитывается независимым оценщиком на основании рыночных ставок, а далее еще идет аукцион, где представляются ценовые предложения. А иногда такие, которые намного выше рыночных ставок. Достаточно часто после аукциона проигравшие произносят: «Да это НЕВОЗМОЖНО! Я знаю экономику этого бизнеса! Они точно разорятся с такой арендной платой!»
Еще одна особенность заключается в том, что сдающее в аренду свое помещение коммерческая организация, как правило представляет дополнительные сервисы, как-то: охрана, клининг, техобслуживание, я уже не говорю о наличии ремонта помещения, вентиляции и кондиционирования. Как правило у помещений, находящихся в гос. Собственности, сдающихся впервые, таких приятных опций нет. Если конечно предыдущий арендатор об этом не позаботился и не оставил. Длительность же арендного договора при определенных обстоятельствах может сработать и в минус. Например, при понижении рыночных ставок на аренду помещений. В тех случаях, когда в процессе эксплуатации оказалось, что у Вас излишки площадей и Вы хотите часть сдать, или, Вы захотели перезаключить на другое юридическое лицо арендный договор, или захотели сменить профиль деятельности организации, а помещение только конкретного назначения. Передать часть площади в субаренду весьма затруднительно. Переуступка права аренды возможно только через смену учредителей, что не всегда реально.
Есть случаи, когда у предпринимателя альтернативы нет. Найти помещение под офис или магазин можно у частных компаний. А поставить без разрешения городских властей палатку около метро или автомат по продаже напитков в подземном переходе невозможно. Необходимо проходить обязательную конкурентную процедуру, подавать и подписывать электронной подписью заявку через официальный сайт, оплачивать задаток, и совершать еще много иных действий, связанных с участием в торгах.
Договор аренды муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения торгов на право аренды определяется в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Статья устанавливает общие требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Порядок проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества устанавливается в приказе Федеральной антимонопольной службы РФ от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».
Конечно существуют исключения, при которых при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества не требуется проведение торгов. Все эти исключения предусмотрены в ст.17.1. Закона о защите конкуренции. Если коротко, то это случаи, которые регулируются Земельным, Лесным или водными кодексами, законом о недрах и концессиях. Второе исключение — это созданные образовательными организациями предприятия, которые занимаются внедрением результатов ноу-хау с вкладом в уставный капитал интеллектуальной деятельностью и запретом на сдачу в субаренду. Далее — это предоставление прав владения и пользования на основании международных договоров России. А также случаи предоставления имущества для ведения уставной деятельности некоммерческим организациям, адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность, предприятиям для размещения сетей связи, объектов почтовой связи.
Необходимо заметить, что помимо таких сделок, как аренда государственного и муниципального имущества существуют договора безвозмездного пользования, договора на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений федеральная или муниципальная собственность передается контрагенту в лице предприятия на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя. Но это отдельная тема для отдельной статьи.
Предприниматели должны обратить внимание, что документация об аукционе на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества может содержать:
Требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору.
Требования к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых происходит с использованием такого имущества.
Требования к описанию участниками аукциона поставляемого товара, его функциональных характеристик (потребительских свойств), а также его количественных и качественных характеристик.
Требования к описанию участниками аукциона выполняемых работ, оказываемых услуг, их количественных и качественных характеристик.
При этом любое предприятие имеет право участвовать в торгах независимо от квалификации и опыта на рынке. Нет никаких ограничений в этом плане. В документацию об аукционе на аренду муниципального имущества не допускается включение:
Требований к участнику аукциона (в том числе требований к квалификации участника аукциона, включая наличие у участника аукциона опыта работы).
Требований к деловой репутации участника аукциона.
Требований наличия у участника аукциона производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и иных ресурсов.
Таким образом, аренда государственного и муниципального имущества для предпринимателей в последние годы стала доступней, не смотря на то что злоупотреблений в этой сфере еще предостаточно.
право заключения договора аренды земельного участка для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса.
После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.
Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом.
В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.
Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.
Каковы отличия процедуры проведения торгов в форме конкурса и аукциона
| Процедура (действие) | Конкурс | Аукцион |
|---|---|---|
| Обеспечение конфиденциальности сведений, содержащихся в заявках | Обеспечивается заявителями, организатором конкурса, конкурсной комиссией, специализированной организацией | Лишено смысла, т.к. заявки на участие в аукционе подаются без конвертов и не содержат предложения о цене договора |
| Критерии определения победителя | Лучшие условия исполнения договора | Наиболее высокая цена договора |
Документация об аукционе на право заключения договоров аренды может содержать
- Требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору;
- Требования к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых происходит с использованием такого имущества;
- Требования к описанию участниками аукциона поставляемого товара, его функциональных характеристик (потребительских свойств), а также его количественных и качественных характеристик;
- Требования к описанию участниками аукциона выполняемых работ, оказываемых услуг, их количественных и качественных характеристик.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Составление соглашения
Для того чтобы законно пользоваться муниципальным имуществом, заявителю необходимо заключить Договор с локальными органами власти. Договор подтверждает тот факт, что собственность на ограниченный срок переходит в распоряжение арендатора.
В тексте документа указываются сведения о том, какая арендная плата установлена за объект, когда ее нужно перечислять. После того как представитель локальных органов власти и арендатор подпишут документ и зарегистрируют его в Росреестре, он вступит в законную силу.
Есть следующие разновидности договоров с муниципальными органами власти:
- договор с опцией выкупа помещения в дальнейшем;
- договор длительной аренды – на несколько лет;
- договор текущей аренды, согласно которому вместо арендной платы участник соглашения возвращает объект с учетом разрешенного износа или на других договорных условиях;
- договор на доверительное управление объектом: помещение передается определенному лицу для распоряжения с соблюдением интересов муниципальных органов;
- договор хранения и эксплуатации объекта.
Локальные органы власти вправе по собственному усмотрению определять свой порядок проведения таких сделок с соблюдением российского законодательства.
Использование земельных участков.
В силу федерального законодательства об автономных учреждениях земельный участок, необходимый для выполнения АУ своих уставных задач, предоставляется ему на праве постоянного (бессрочного) пользования[13]. В свою очередь, согласно гражданскому законодательству лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (п. 1 ст. 269 ГК РФ).
По гражданскому законодательству лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе (если иное не предусмотрено законом) самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. При этом недвижимость, созданная этим лицом для себя, является его собственностью (п. 2 ст. 269 ГК РФ). Правда, в случае с автономным учреждением следует учитывать: в силу ч. 1 ст. 3 Закона № 174-ФЗ собственником любого имущества учреждения является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование и любое имущество автономного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления. Поэтому если предположить, что автономное учреждение за счет внебюджетных доходов построит на предоставленном ему земельном участке какое-то здание или сооружение (например, котельную), его собственником все равно будет учредитель АУ со всеми вытекающими последствиями, связанными с пределами самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом (см. вторую часть статьи, опубликованную в № 6, 2017).
На основании земельного законодательства все земли в Российской Федерации делятся на категории (земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли особо охраняемых территорий и объектов и т. д.). Кроме того, у каждого земельного участка имеется определенный вид разрешенного использования, который должен быть указан в акте о передаче участка в пользование (ст. 7 ЗК РФ). Виды разрешенного использования определяются в соответствии с классификатором, утвержденным Минэкономразвития[14].
Если предположить, что автономное учреждение за счет внебюджетных доходов построит на предоставленном ему земельном участке, допустим, котельную, ее собственником все равно будет учредитель АУ.
Когда конкурсы не проводятся
Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.
Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.
Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.
Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, — аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.
Можно также отметить, что конкурс, предмет которого — предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.
Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.
Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.
Суть и выгода аренды муниципальной собственности
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.
Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.