Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление договора найма квартиры у нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Конечно, и оформленный без участия нотариуса договор будет иметь юридическую силу в суде: подойдёт любой официальный документ, подписанный сторонами. Но договор аренды, заверенный нотариусом, обладает преимуществами, которые для многих становятся решающими.
Когда стоит заверять договор у нотариуса
По закону, заверять соглашение необязательно. В каких же случаях нотариус необходим для оформления договора аренды или найма квартиры?
- Договор аренды, составленный на долгий срок, обязательно нужно регистрировать в Росреестре — чтобы облегчить для себя этот процесс, можно обратиться к нотариусу
- Также в нотариальную контору стоит обратиться, если одна из сторон сомневается в правильности оформления договора, в законности предложенных условий или просто в надёжности участников сделки.
- Обязательно заверяют те арендные сделки, где о нотариальном участии договорились заранее.
Плюсы удостоверения договора найма жилого помещения у нотариуса
У оформления договора аренды жилья у нотариуса есть свои плюсы:
1. Нотариус проверяет дееспособность владельца квартиры.
Это хорошая защита для арендатора, который хочет снять квартиру на длительный срок и вносит крупную предоплату. Если окажется, что арендодатель недееспособный, сделка может быть признана недействительной. А получить внесенную предоплату обратно можно будет только через суд. И на практике это далеко не всегда реально.
2. Нотариус проверит, является ли арендодатель собственником квартиры.
Это отличный способ защиты от мошенников, которые сдают чужие квартиры по поддельным документам. Нотариус перед составлением договора обязательно проверит собственника жилья через Росреестр. А если квартира сдается по доверенности, то и действительность доверенности на момент оформления договора.
В частности, это позволит избежать ситуации, когда квартиру сдают граждане, которые не являются наследниками покойного владельца квартиры.
3. Нотариус проверит, нет ли у квартиры ограничения в обороте.
Например, нет ли на ней ареста, не заключен ли договор ренты и нет ли других ограничений.
Но и для владельца квартиры нотариальное удостоверение имеет свои плюсы. Например, в договоре можно указать, что при возникновении задолженности взыскать долг можно с помощью исполнительной надписи нотариуса. С одной стороны, это дисциплинирует жильцов, а с другой, позволит владельцу квартиры обратиться к нотариусу за исполнительной надписью и взыскать долг без обращения в суд. Договор с исполнительной надписью можно напрямую передать судебным приставам. Это сэкономит время собственника.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Соглашение оформляется в письменном виде. Существенными называются пункты, оговоренные законом, и те, по которым между сторонами должно быть достигнуто согласие. Это, прежде всего, данные о жилом помещении.
К дополнительным критериям договора социального и коммерческого найма относятся пункты, автоматически вступающие в силу после подписания, не требующие достижения согласия участников. Это следующие положения:
- срок передачи жилья. Если он не указывается, договор считается заключенным на 5 лет;
- порядок внесения нанимателем оплаты, сроки расчетов;
- список лиц, которые будут проживать;
- порядок выполнения текущего и капитального ремонта. Если документом не предусмотрено иное, текущий ремонт выполняет наниматель, а капитальный — собственник;
- формат, срок уведомления о необходимости освобождения объекта проживания;
- права и обязанности сторон.
Если не оговорено другое, одностороннее изменение суммы и порядка оплаты не допускается.
Нужно ли нотариальное заверение?
Согласно гражданскому кодексу РФ, оформление отношений между собственником жилья и нанимателем не требует нотариального заверения и государственной регистрации. Но по желанию сторон соглашение можно заверить у нотариуса, что позволяет предотвратить конфликтные ситуации. Типичный повод для спора — утверждение, что подпись сделана другим человеком.
Нотариус — представитель государства, отвечающий за законность удостоверяемого документа. В процессе оформления:
- устанавливаются личности сторон;
- их дееспособность;
- удостоверяется отсутствие обременений прав собственника (арест, залог жилья);
- происходит освидетельствование подлинности подписей;
- проверяются полномочия представителей сторон, если они есть.
Один экземпляр остается у нотариуса, в случае утери любая сторона может получить дубликат.
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Что должно быть прописано в договоре найма
Договор найма жилья – основной документ для обеих сторон сделки, который заключается в письменном виде. Чтобы избежать неприятностей в будущем, важно составить его максимально подробно и понятно.
Договор должен обязательно содержать:
- Паспортные данные нанимателя и наймодателя (их нужно обязательно сверить), а также паспортные данные тех, кто будет жить в квартире.
- Адрес дома, этаж и номер квартиры, а также ее параметры (количество комнат, площадь, наличие балкона и т.д).
- Права и обязанности сторон.
- Стоимость найма и порядок оплаты, в том числе как собственник будет получать оплату – наличными или переводом на карту.
- Размер депозита, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия того, что хозяин получит компенсацию, если что-то из имущества будет испорчено. Если жилец ничего не испортит, при выселении ему вернут сумму страхового депозита.
- Дополнительные платежи, помимо самой платы за проживание. Обычно за услуги ЖКХ платит собственник квартиры. Арендатор платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. Иногда в ежемесячные платежи входят услуги консьержа и аренда машиноместа;
- Возможность повышения платы за жилье. Как правило, в договоре указывают, что увеличить арендную ставку в одностороннем порядке невозможно. И если собственник захочет получать доход с квартиры в размере 25 тысяч вместо 20 тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем. Поставить арендатора перед фактом не получится.
- В договоре также прописываются условия и порядок его досрочного расторжения. Обычно это происходит в том случае, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если арендатор заверил, что будет жить один, а в итоге к нему в квартиру подселились приятели. Или он завёл собаку, которая мешает соседям и портит мебель. Другой вариант – собственник приходит проверять квартиру без предупреждения поздно вечером, открывая ее своим ключом.
- Условия прекращения договора найма. Если собственник недоволен поведением арендатора и тем, в каких условиях содержится квартире, он может попросить его освободить ее – обычно на это дают месяц. Наниматель также обычно предупреждает собственника о том, что съезжает, за месяц.
- Штрафные санкции. Обычно они бывают связаны с задержками оплаты. В договоре прописывается, сколько пени будет начисляться за каждый день просрочки.
- Количество визитов собственника. Чаще всего стороны договариваются о том, что хозяин квартиры будет проверять ее состояние раз в месяц и предупреждать о времени визита. Этот пункт лучше также предусмотреть в договоре – в противном случае внезапные приходы хозяина могут выводить арендатора из равновесия.
- Список того, что можно делать в квартире, например, курить на балконе, клеить новые обои, менять старую мебель на более современную.
- Список ограничений, например, нельзя сверлить стены без согласия собственника, выкидывать или портить вещи, заводить животных, включать музыку по ночам и т.д.
Как оформить договор аренды квартиры у нотариуса: подробная инструкция
| Шаг 1: | Определите детали аренды |
| Перед тем как обратиться к нотариусу, убедитесь, что вы и арендатор полностью согласны с условиями аренды. Определите срок аренды, стоимость, порядок оплаты и другие важные условия. | |
| Шаг 2: | Выберите нотариуса |
| Найдите нотариуса, который имеет опыт работы с арендными договорами. Обратите внимание на его рейтинг и отзывы клиентов. Данные можно найти на сайте Name в соответствующем разделе. | |
| Шаг 3: | Запишитесь на прием |
| Свяжитесь с нотариусом и запишитесь на прием. Обсудите с ним детали договора и узнайте, какие документы необходимо предоставить. | |
| Шаг 4: | Подготовьте необходимые документы |
| Соберите все необходимые документы, такие как паспорт арендодателя и арендатора, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, свидетельство о праве на наследство и другие. | |
| Шаг 5: | Заключение и регистрация договора |
| Пришедши в нотариускую контору, вместе с арендатором подпишите договор аренды квартиры. Нотариус зарегистрирует договор и предоставит вам копию с отметкой о регистрации. |
Следуя этой подробной инструкции, вы легко сможете оформить договор аренды квартиры у нотариуса без проблем и обеспечить законность всей сделки.
Хотя предоставление квитанции об оплате госпошлины не является обязательным, заплатить ее необходимо. От уплаты госпошлины освобождены только малоимущие граждане!
Произвести платеж может любой другой человек, главное указать в квитанции ФИО ее участника. Оплата возможна через банки, платежные терминалы, почтовые отделения. Размер пошлины составляет в 2016 году 2000 руб.
Итак, надо ли регистрировать соглашение? Регистрация является обязательной, только если сделка заключена на срок более 1 года.
Обратиться для этого с заявлением в Росреестр может как квартиросъемщик, так и владелец, предоставив все необходимые бумаги и уплатив сбор в установленном размере.
И не забываем – с таких сделок собственник обязан платить подоходный налог, подавая декларацию о доходах.
| Нотариальное действие | Нотариальный тариф | УПТХ |
|---|---|---|
| За удостоверение прочих сделок, предмет которых подлежит оценке, которые в соответствии с действующим законодательством не подлежат обязательному нотариальному удостоверению в зависимости от суммы сделки (договоры найма, аренды жилого и нежилого помещения, займа, отчуждения, залога акций) | ||
| до 1 000 000 руб. включительно | 2 000 руб. + 0,3% от суммы сделки | 10 000 руб. |
| свыше 1 000 000 руб. до 10 000 000 руб. включительно | 5 000 руб. + 0,2% суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб. | 10 000 руб. |
| свыше 10 000 000 руб. | 23 000 руб. + 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., но не более 500 000 руб. | 10 000 руб. |