Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки в другом банке плюсы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.
В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.
В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.
Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее
Что такое рефинансирование ипотеки?
Рефинансирование — это один из доступных инструментов, с помощью которого можно облегчить выплату текущего ипотечного кредита. Для этого на более выгодных условиях вы берете новый кредит на покрытие старого, а потом погашаете этот кредит уже в другом банке. Основное отличие рефинансирования от реструктуризации заключаются в том, что в случае рефинансирования вы обращаетесь не в свой, а другой банк, и это никак не отразится на вашей кредитной истории. Тогда как за реструктуризацией вы обращаетесь в свой банк, а в кредитной истории появится отметка о реструктуризации, которая в дальнейшем может привести к тому, что банк при выдаче нового кредита будет просить подтверждать платежеспособность.
С помощью рефинансирования можно снизить ставку по ипотеке, уменьшить размер ежемесячного платежа, срок выплаты кредита.
В каких случаях банк может отказать?
У каждого банка свои требования для рефинансирования. Но обычно требования крупных банков совпадают. Отказать могут, если:
-
У заемщика есть текущая просроченная задолженность.
-
Было несвоевременное погашение задолженности в течение последних 12 месяцев.
-
С даты заключения кредитного договора прошло менее 180 дней.
-
До окончания срока действия кредитного договора осталось более 90 календарных дней.
-
У заемщика уже были реструктуризации по рефинансируемым кредитам.
Зачем банку снижать ставку, если можно сбивать деньги за каждый день просрочки?
Рефинансирование предполагает снижение ставки, оформление нового договора под низкий процент, иногда — на большие суммы. Зачем это банкам, которые нацелены на получение прибыли?
На самом деле выбивание процентов — не совсем удобное мероприятие. Оно требует от банка ресурсов на организацию этого процесса, а при начале неплатежей по кредитам — на привлечения коллекторов, а потом — расходов на судебные издержки. Так, шаг за шагом, накапливается серьезная сумма расходов.
Поэтому банки при оценке рисков предпочитают выбрать предоставление льготных услуг вроде реструктуризации. Но вот с рефинансированием немного другая история: причины щедрости кроются в желании сохранить клиентов.
Банки в своей деятельности ориентируются на таблицы расчета рентабельности и размер учетной ставки ЦБ. Например, если ставка сейчас составляет 6,5%, то банк сможет максимально снизить ставку по кредитам до примерно такого значения. Но не меньше. А когда ставка поднимается, то поднимаются и процентные ставки по ипотечным кредитам.
В итоге получается следующее: человек, допустим, в 2015 году оформляет ипотеку под 14,5% годовых. В первые годы он стабильно выплачивает ее по указанной ставке. И вот сейчас у банка, на фоне снижения ставки ЦБ, появляется возможность предложить кредитование под 10% годовых. Если он это не сделает, то клиенту предложат рефинансирование сторонние банки. А терять надежных заемщиков на пустом месте никто не хочет.
Как оформляется такое рефинансирование? Клиент обращается в свой или в сторонний банк и подает заявку на оформление рефинансирования. Оценивается его остаток по ипотеке, финансовые возможности, затем банк выносит решение.
Что дает рефинансирование ипотеки
- Экономия на переплате. Оформляя рефинансирование, заемщик снижает процентную ставку по кредиту – а значит, сокращает переплату банку.
- Изменение сроков кредитования и размера платежа. Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора, в котором можно оговорить новые условия – увеличить или сократить срок ипотеки, ежемесячный платеж. Это дополнительный способ досрочно закрыть ипотеку и снизить финансовую нагрузку.
- Объединение нескольких кредитов в один. Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты (автокредит, потребкредит, карты) – такую услугу предлагают многие банки. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.
Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ
Да, так как рефинансировании банки требуют от заемщиков документы о собственности на недвижимость. При покупке строящегося жилья по 214-ФЗ для дольщика это право еще не наступило, поэтому кредитору предоставляется право требования по договору долевого участия (ДДУ) – в этом и состоит главная особенность рефинансирования при долевом участии.
При рефинансировании ипотеки с долевым участием потребуется оформить залог дважды. Сначала потребуется залог права требования по ДДУ, а после сдачи объекта и оформления собственности он будет переоформлен в залог недвижимости.
Для рефинансирования объект должен быть аккредитован банком по ипотеке. Если новостройка не числится в списках кредитора, добиться одобрения рефинансирования ипотеки будет непросто.
Скорее всего банк потребует не один, а два отчета с подтверждением рыночной стоимости объекта залога (жилья): сначала прав требования на этапе строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию – уже готового жилья.
Чтo тaкoe peфинaнcиpoвaниe кpeдитa и выгoднo ли этo
Peфинaнcиpoвaниe – этo выдaчa нoвoгo кpeдитa, чтoбы зaeмщик пoлнocтью или чacтичнo пoгacил взятый paнee кpeдит или кpeдиты. C пoмoщью peфинaнcиpoвaния мoжнo yлyчшить ycлoвия кpeдитoвaния: cнизить cтaвкy, измeнить cpoк, cэкoнoмив пpи этoм нa пepeплaтe.
Peфинaнcиpoвaть кpeдиты мoжнo кaк в бaнкe, выдaвшeм пepвoнaчaльный кpeдит, тaк и в нoвoм. Нo, кaк пpaвилo, бaнки кpaйнe нeoxoтнo пoзвoляют пepeкpeдитoвaтьcя cтapым клиeнтaм, пoэтoмy иcкaть ycлoвия выгoднeй пpиxoдитcя нa cтopoнe. У нeкoтopыx тaкиx пpoгpaмм для coбcтвeнныx зaeмщикoв и вoвce нeт, oни гoтoвы пepeмaнивaть лyчшими ycлoвиями тoлькo чyжиx. Чaщe вceгo нoвыe кpeдитopы oтдaют пpeдпoчтeниe клиeнтaм, кoтopыe xopoшo ceбя зapeкoмeндoвaли зa вpeмя пoльзoвaния пpeжним кpeдитoм: oплaчивaли вce пoлнocтью и в cpoк, вoвpeмя извeщaли бaнк oб измeнeнияx – нaпpимep, o cмeнe aдpeca peгиcтpaции. Нo инoгдa, в иcключитeльныx cлyчaяx, бaнки зaбиpaют дaжe тex клиeнтoв, кoтopыe дoпycкaли пpocpoчки плaтeжeй.
Прежде чем принять решение о рефинансировании ипотеки, следует понять, насколько оно будет выгодным.
Для этого необходимо провести несколько расчётов:
- Проанализировать сумму оставшихся к выплате процентов по действующей ипотеке. С этой целью можно воспользоваться графиком платежей, выданным при заключении договора. Такую же информацию нередко можно уточнить, воспользовавшись интернет-банкингом. Если самостоятельно понять, сколько процентов ещё будет уплачено, не удаётся, можно запросить в банке справку.
- Анализ суммы процентов, которые будут выплачены по новому займу. Для этого в первую очередь понадобятся основные параметры будущей ипотеки. Необходимо знать процентную ставку и срок. Получается, что достоверную информацию можно получить только при наличии предварительного одобрения заявки на рефинансирование ипотеки.
- Остаётся рассчитать экономию. При этом из текущих процентов необходимо вычесть не только переплату в случае рефинансирования, но и все расходы по его оформлению.
Когда результат расчётов будет найден, необходимо оценить для себя, стоит ли экономия усилий, которые придётся приложить для перекредитования.
Специалисты выделяют следующие случаи, когда рефинансирование ипотеки наверняка окажется выгодным:
- Текущий жилищный займ оформлен в валюте, отличной от той, в которой выплачивается заработная плата, то есть перевод долларовой ипотеки в рубли обычно приносит серьёзную экономию;
- Рефинансирование осуществляется на льготных условиях, которые банк предлагает корпоративным и зарплатным клиентам, а также отдельным категориям граждан;
- Текущая ипотека была оформлена достаточно давно, с тех пор условия по жилищным кредитам изменились в пользу заёмщика;
- До окончания ипотечного договора ещё достаточно много времени (если выплаты почти закончены, экономия по процентам может не покрыть понесённых при рефинансировании затрат);
- С целью снижения кредитной нагрузки принято решение об объединении нескольких займов с ипотекой.
Чтобы решение о рефинансировании ипотеки оказалось правильным, а процедура действительно принесла экономию, важно обращать внимание на следующие советы специалистов:
- В первую очередь изучите предложения банков, где являетесь зарплатным или корпоративным клиентом. Для таких заёмщиков банки обычно разрабатывают индивидуальные более выгодные условия.
- Не стоит приступать к оформлению, основываясь только на рекламе. Нередко реальные предложения банков сильно отличаются от тех, которые они используют для заманивания клиентов.
- Обращайте внимание на цель кредитования, которая указана в договоре рефинансирования. По нецелевому займу возместить налоговый вычет не представляется возможным.
- Изучайте, под залог какой недвижимости конкретный банк рефинансирует ипотеку.
- Прежде чем принять решение о перекредитовании, обязательно рассчитайте выгоду. Основной долг придётся платить в любом случае, экономия же складывается из разницы в процентах. При этом не забывайте учитывать расходы на проведение процедуры. Если они превышают экономию, проводить рефинансирование оказывается невыгодным.
Помимо следования вышеприведённым рекомендациям стоит опираться и на собственную ситуацию. Некоторые банки предлагают при рефинансировании объединить ипотеку с другими кредитами, либо выдать некоторую денежную сумму наличными. Если для вас это актуально, стоит обращаться в эти кредитные организации.
Дополнительные расходы
Если ставка имеющегося у вас кредита, который вы хотите рефинансировать, отличается от ставки нового займа меньше чем на 3 процентных пункта, то всю экономию «сьедят» необходимые дополнительные платежи. Дело в том, что рефинансирование — процедура платная, она включает различные комиссии и оплату сопутствующих услуг.
«Поэтому если вы решили рефинансировать ипотеку или заняться консолидацией кредитов, то важно предварительно просчитать расходы на переоценку, страховку и т. д.», — подсказывает Бобкова.
Еще один подводный камень — необходимость оформления страховки при рефинансировании, которая во многих банках является обязательным условием рефинансирования. Просчитайте расходы на нее и то, насколько она повлияет на итоговую выгоду.
Как подготовиться к рефинансированию?
Перед тем как выбрать процедуру рефинансирования, эксперты советуют внимательно изучить документы, предлагаемые кредитной организацией, и ответить на следующие вопросы:
«Смогу ли я в будущем найти необходимую сумму для погашения возросшего кредита?»
«Сколько в совокупности придется заплатить за сопутствующие процедуры (страховка, рассмотрение заявки и т. д.)?»
«Какую выгоду я получу в текущем периоде и насколько она ценна для семейного бюджета в настоящий момент?»
«И помните, что рефинансирование выгодно в первую очередь тем, кто потерял работу или пережил снижение доходов, из-за чего необходимо ослабить финансовую нагрузку на бюджет здесь и сейчас. При этом то время, которое вы получите, лучше использовать для поиска источников погашения итоговой суммы возросшего долга», — советует Игорь Григорьянц.
Пошаговая инструкция рефинансирования ипотеки
Чтобы выгодно рефинансировать ипотеку, потребуется выполнить следующие действия:
- Найти подходящую финансовую организацию и подать заявку. На основании анкеты будет принято первоначальное решение. Для проверки могут потребоваться паспорт, СНИЛС, трудовая книжка, справка о доходах, кредитный договор и справка об остатке задолженности. Вся полученная информация проверяется. Представители финансовой организации могут позвонить работодателю, чтобы удостовериться в факте официального трудоустройства потенциального заемщика.
- Подготовить документы на недвижимость. Потребуется отчет оценщика, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, договор страхования и квитанция, подтверждающая факт оплаты премии, справка о лицах, прописанных в недвижимости, документ, демонстрирующий факт отсутствия задолженности по платежам. Если залоговая квартира устроит компанию, заявку одобрят.
- Заключить соглашение с финансовой организацией и дождаться, пока старый ипотечный кредит будет погашен. В обязательном порядке нужно получить подтверждение полного закрытия обязательств. Для этого нужно взять справку. Дополнительно необходимо забрать закладную и зарегистрировать новую сделку в регпалате. Бумаги, выданные там, потребуется передать новому кредитору.
Когда рефинансирование ипотеки невыгодно
На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит:
1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона рублей) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).
Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.
Рассмотрим на примере:
- остаток долга — 0,5 миллиона рублей;
- срок до погашения — 3 года;
- ставка — 11%;
-
размер процентов к уплате — 89 тысяч рублей.
При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи рублей. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч рублей, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.
2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).
Пример:
- остаток долга — 1 миллион рублей;
- срок до погашения — 5 лет;
- первоначальная ставка — 10%;
-
размер процентов к уплате — 275 тысяч рублей.
При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч рублей. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование.
Когда можно обращаться за рефинансированием ипотечного кредита?
Решение переоформить кредит на покупку жилья должно быть оправданным. Особенно учитывая тот факт, что с марта 2020 года ставки по этой банковской программе повысились на фоне экономического кризиса и объявленной пандемии, для клиента будет выгодна не каждая сделка.
Обращаться в банк за рефинансированием стоит лишь в том случае, когда срок выплаты долга еще не достиг половины от общего срока кредитования. А если до окончания выплаты по кредиту осталось менее года, и заемщик погасил в банке значительную часть процентов, заключать новое соглашение уже нет смысла.
Что касается банков, то они не стремятся выдавать кредиты на рефинансирование ссуд, оформленных недавно. Каждый кредитор желает убедиться в том, что клиент платежеспособен и надежен. Если действующей задолженности менее полугода, то переоформить договор будет затруднительно.
Как перевести ипотеку в другой банк
Рефинансировать кредит можно практически в любой банковской организации. Вне зависимости от того, в каком учреждении был оформлен прошлый займ, они готовы предложить более привлекательные условия. Подобрать оптимальный банк и программу рефинансирования можно несколькими путями:
-
обратиться за помощью к аналитику, который рассмотрит имеющиеся на рынке предложения и подберет наиболее выгодное и подходящее;
-
изучить ТОП-10 банков по рефинансированию, куда входит и «Росбанк Дом», предлагающий клиентам переоформление любого вида ипотеки.
-
рассчитать условия с помощью ипотечного калькулятора на сайтах выбранных кредиторов – сервис позволяет самостоятельно сравнить параметры кредитования.
Чтобы узнать, можно ли перевести ипотеку в выбранную финансовую организацию, нужно посетить ее офис или отправить онлайн-заявку. На сайте «Росбанк Дом» сделать это можно в несколько шагов:
-
перейти на страницу с анкетой;
-
указать фамилию, имя, отчество, регион и заполнить другие поля формы;
-
согласиться с условиями обработки персональных данных;
-
нажать на кнопку «Отправить заявку».
Личный опыт рефинансирования ипотеки
Не менее важно, чем прочесть про условия рефинансирования ипотеки на сайте конкретного банка, также узнать личный опыт тех, кто прошел через данную процедуру. они расскажут вам все, что необходимо – что нужно знать, но чего не расскажут вам ни в одном банке.
Если у вас есть вопросы типа «Кто-нибудь рефинансируется? Рефинансировал ипотеку там-то? Почему отказали? Стоит ли обратиться в такой-то банк?» — лучшим ответом будут отзывы.
Приведем несколько из них:
Римма Н., Омск. «Обратилась в Сбербанк по месту работы, одобрили заявку на рефинансирование быстро, но вся процедура заняла очень много времени. Я все время куда-то ходила, брала какие-то справки… Одна только оценка квартиры чего стоит, а без нее никак. Хотя в итоге получила, что хотела, еще раз через эту процедуру пройти не согласилась бы ни за что. Знаю людей, которые сдались на полпути. Мой совет – все тщательно посчитайте заранее, а потом еще подумайте, есть ли у вас столько свободного времени».
Роман Р., Екатеринбург. «В ВТБ 24 получаю зарплату на карту, сюда же пошел за перекредитованием. Очень понравился подход работников – такое впечатление, что им за каждого клиента хорошо так доплачивают, поэтому они из кожи лезут, чтобы вы с ними остались. Многие документы они запросили сами, с работы я даже ничего не приносил. Только информацию о кредите представил. В итоге на все ушло всего 2-3 недели. Теперь мне еще выгоднее – плачу с зарплатной карты, без процентов».
Максим С., Владимир. «Перекредитовался в Газпромбанке, условия выгодные, сюда же перевел еще два кредита. Посчитал – переплату сокращу почти на 300 000 на 5 лет. неплохо, учитывая, что и недвижимость у меня не самая дорогая. Пока доволен, плачу в ГПБ уже пятый месяц».