Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по переуступке в ипотеку в строящемся доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Плюсы покупки квартиры по переуступке
Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.
Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.
Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.
-
Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;
-
Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;
-
Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;
-
Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.
Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.
Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.
Возможные риски:
-
двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);
-
появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;
-
банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Помимо обязательной госпошлины за регистрацию перехода права собственности в 2000 рублей, есть еще несколько расходов, избежать которых вряд ли удастся.
Во-первых, при заключении сделки по переуступке придется заплатить за составление договора и подачу его на регистрацию. Сегодня составление договора оценивается в 3-4 тыс. рублей, услуги по регистрации – в 10-15 тыс. рублей в зависимости от компании, которая проводит сделку. Как правило, по договору цессии эту сумму выплачивают пополам продавец и покупатель. Кроме того, необходимо будет заплатить за использование банковской ячейки или аккредитива – в среднем 3000 рублей, но в каждом банке свои расценки.
Стоит сказать, что некоторые застройщики за свое согласие на сделку берут комиссию в размере 1,5-3%.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Переуступка ипотеки: смена плательщика и собственника
Более подробно остановимся на третьем случае, когда один заемщик уступает свои права на строящееся жилье и обязанности по выплате кредита. Например, у дольщика оформлена ипотека на новостройку в Сбербанке. По ряду причин дольщик не готов выплачивать кредит до конца и находит покупателя, который готов принять на себя кредитные обязательства по переуступке прав. Что должен сделать покупатель:
- подать заявление на ипотеку в Сбербанк и получить одобрение;
- согласовать с банком порядок перевода кредитных обязательств и перечисления первоначального взноса;
- оформить договор ипотеки, оплатить страховку и выплачивать кредит по графику вплоть до полного погашения займа.
Документы для оформления кредита с переуступкой
На этапе подачи заявки в банк потенциальному заемщику потребуется предоставить кредитору полный пакет личных документов:
- заполненная анкета ипотечника;
- паспорт будущего заемщика;
- подтверждение постоянного дохода: справка по форме банка, заверенная бухгалтерией работодателя, справка по форме 2-НДФЛ, либо справка о доходах с портала Госуслуги (доступно при подаче заявки на ипотеку через интернет в некоторых банках);
- подтверждение трудоустройства: заверенная копия трудовой книжки, либо оригинал договора о срочном трудоустройстве;
- документы о семейном статусе: свидетельство о заключении брака, свидетельства о рождении детей.
Риски при покупке квартиры по уступке права требования
Если при приобретении квартиры по договору цессии не проверить информацию, документы, то можно столкнуться с неприятностями. Например, с такими как:
- Мошенники переуступят несуществующие права либо проведут двойную перепродажу, при этом мошенники могут убедить покупателя, что переход права не нужно регистрировать в Росреестре. Проверьте оригинал ДДУ или его нотариально заверенную копию ― есть ли на нем подпись и печать застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если между вашей переуступкой и ДДУ были еще переуступки, изучите всю цепочку договоров;
- Переуступка по ДДУ, который ещё не оплачен. Запросите у продавца документы, которые подтверждают, что он полностью рассчитался с застройщиком (платежные поручения, справку от застройщика). Имейте в виду, что мошенники могут предъявить поддельные документы об оплате. Если окажется, что расчетов не было, то суд может не признать наличие у конечного покупателя прав на квартиру.
- Продавца-предыдущего дольщика признают банкротом и в течение одного года после совершения сделки по переуступке её могут аннулировать. Проверьте продавца на наличие долгов, судебных разбирательств с его участием.
- Появятся третьи лица, права которых нарушили. Например, первоначальный дольщик был женат, но согласие супруги на переуступку не получил.
- Занижение стоимости квартиры в договоре по переуступке права требования. Продавец-физлицо обязан уплатить НДФЛ с разницы между ценой покупки и продажи. Чтобы сэкономить на уплате НДФЛ, продавцы договариваются с покупателями о том, чтобы указать в договоре уступки цену ниже, чем они получат на самом деле. Если в дальнейшем договор признают недействительным, то новый дольщик сможет рассчитывать на возврат ему только суммы, указанной в договоре.
- Квартиру не достроят или не построят в срок. Такой риск не только у покупателей, который стали дольщиками по переуступке, но и у всех, кто приобретает еще не построенные квартиры.
Соберите информацию о застройщике: не находится ли он в стадии банкротства, не заведено ли на него уголовных дел, как часто с ним судятся и в чью пользу суды принимают решения. Посмотрите проектную декларацию, почитайте отзывы о застройщике от тех, кто ранее покупал квартиры в его домах ― нарушал ли он сроки сдачи домов.
Как купить квартиру по переуступке в ипотеку
Прежде чем обращаться в банк за оформлением ипотеки, узнайте, работает ли он с переуступкой. С цессией работают не все.
Среди банков, которые оформляют ипотеку по переуступке, выбирайте тот банк, в котором аккредитован объект строительства. То есть банк, который уже проверил застройщика. Тогда для оформления ипотеки потребуется меньше бумаг и процесс пройдет быстрее.
Если брать ипотеку в банке, который раньше конкретным застройщиком не занимался, то он будет проверять не только первоначального дольщика, но и застройщика. В случае обнаружения банком подводных камней лучше не менять банк, а поискать другой объект для покупки ― не рисковать квартирой.
Получение ипотеки по переуступке почти не отличается от обычной ипотеки, когда приобретают новостройку по ДДУ, но банк потребует больше документов. Кроме документов, подтверждающих платёжеспособность покупателя, банк может потребовать:
- Разрешение на строительство
- ДДУ
- Подтверждение, что первоначальный дольщик полностью рассчитался с застройщиком
- Разрешение застройщика на переуступку прав, если по ДДУ оно необходимо
- Проект договора уступки права требования
Если банк одобрит кредит, то заключайте договор уступки права требования и ипотечный договор. После этого зарегистрируйте договора в Росреестре и уведомите застройщика о смене дольщика.
Почему цена квартиры по переуступке выше чем первоначальная?
Первоначальная цена может быть ниже поскольку квартира по ДДУ была приобретена на более раннем этапе строительства. Также стоимость может отличаться, если квартира была приобретена компанией, которая занимается перепродажей и купила несколько квартир по оптовой цене.
Чем выгодна переуступка прав на строящуюся квартиру
Несмотря на сложности с юридическим оформлением цессии по договору долевого участия, покупка квартиры посредством переуступки прав требования на неё пользуется устойчивым спросом. Этому способствуют преимущества такой сделки:
- Материальная выгода. Для продавца она в разнице стоимости между ценами покупки и продажи. На стадии котлована и в готовом виде они разные. Вложив небольшую сумму в самом начале строительства, после сдачи объекта и базовой отделки можно неплохо заработать. Для покупателя это возможность купить нужный вариант дешевле, чем у застройщика на том же этапе строительства.
- Контроль результата. В рамках договора инвестор вправе контролировать ход строительства, проверять, какие используются материалы и соответствуют ли они смете.
- Первичка. Хоть квартира и приобретается с рук, юридически это всё-таки первичное жильё, которое исключает риск претензий наследников или прописанных несовершеннолетних.
У такого способа покупки квартиры есть и недостатки:
- Сложности с проверкой сделки.
Если застройщика легко проверить и спрогнозировать его поведение, то предугадать ход мыслей физлица или организации, выступающих в качестве продавца, невозможно. На радостях по поводу дешёвой квартиры в новостройке покупатели вообще забывают об осторожности и часто не проверяют сведения о продавце и застройщике. А зря. Легко можно попасть в ситуацию, когда после получения денежных средств продавец объявляет себя банкротом.
- Длительное ожидание.
От момента покупки до начала отделки проходит внушительный срок. Переехать в новую квартиру сразу не получится. Придётся ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию.
- Необходимость в правовой помощи.
Без компетентного юриста, специализирующегося на ДДУ, не рекомендуем рассматривать вариант с переуступкой прав требования квартиры.
- Обязательное уведомление участников сделки.
Придётся должным образом уведомить застройщика о замене стороны в договоре ДДУ. Сделать это лучше всего почтой.
- Отказ застройщика или его небезвозмездное согласие.
Он может вообще принципиально отказать в переоформлении договора долевого участия. Ещё вариант — согласие за ввод нового дольщика за определённую плату. Она может составлять до 15 % строящегося жилья, что может свести на нет всю выгодность этой сделки.
Продажа квартиры при долевом строительстве
Если купили квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, продать ее по договору купли-продажи не сможете. Дело в том, что у вас еще нет прав собственности, поэтому здесь можно решить вопрос двумя способами.
Заключите договор переуступки прав требования. После того как найдете покупателя на такую квартиру и договоритесь о стоимости, обратитесь в Росреестр и переуступите права требования. После этого продавец получит деньги, а покупатель выступит в роли нового участника сделки с застройщиком.
Передайте права на квартиру через застройщика. В этом случае обратитесь к застройщику и получите разрешение на проведение сделки. Если деньги вложили полностью, застройщик разрешит переуступить права. Если покупали недвижимость в ипотеку, придется еще получить разрешение банка.
Что такое переуступка прав?
Покупка квартиры по переуступке прав – это передача за определённое вознаграждение прав и обязанностей на жильё от одного человека к другому.
Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи.
Пример цессии: человек вкладывает деньги в покупку квартиры на стадии котлована, тем самым становится дольщиком и приобретёт право на будущее жильё.
Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу. Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит.
ДДУ заключен под ипотеку, которая не погашена
Если человек оформил ипотеку для покупки квартиры в новостройке, это не запрещает ему в будущем переуступить права на жилье покупателю. Причин для этого может быть множество:
- по семейным обстоятельствам (например, нужно переехать, родился ребенок) приходится отказываться от своих планов в пользу новых;
- в процессе строительства супруги развелись и нужно переоформить бумаги на одного из них – или на третье лицо в рамках раздела имущества;
- нет возможности оплачивать кредит и таким образом заемщик надеется решить свои проблемы.
Бывает, что основной заемщик скончался, и квартира вместе с долгом перешла к его наследникам. Это частный случай, который не требует специальных разрешений банка на переоформление договора ипотеки.
Переуступка ипотеки в данном случае означает не только перевод договора долевого участия на нового покупателя, но и замену заемщика в договоре ипотеки. С покупателем будет заключено новое ипотечное соглашение на сумму оставшегося долга.