Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для объединения двух земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с нормами п. 5 ст. 11.2 ЗКРФ, если планируется реализовать объединение земельных участков, по документам принадлежащих нескольким лицам одновременно или объединение участков земли, принадлежащих разным владельцам, основанием для начала этой процедуры всегда является письменное согласие от каждого владельца участков. Письменное согласие составляется по форме, с обязательным приложением выписки из Росреестра и копии паспорта (документа, удостоверяющего личность). Бланк (ниже см.образец) объединения земельных участков заполняется каждым заинтересованным лицом индивидуально и подтверждается подписью.
Какие исходные данные требуются
В качестве исходных данных кадастровому инженеру потребуются выписки из ЕГРН.
Если выписки отсутствуют, тогда достаточно кадастровых номеров недвижимого имущества, которые будут объединяться.
Если же и они отсутствуют, а у хозяев на руках старые документы, тогда для начала потребуется обратиться в МФЦ за присвоением кадастровых номеров. Уже после этого можно приступить сначала к уточнению границ территорий (поскольку не отмежёванные земли объединять нельзя), а затем – их объединением.
При выполнении услуг «под ключ» специалист службы кадастра и картографии оформит все документы за вас, в том числе и получение кадастрового номера вместе с перерегистрацией права собственности с целью актуализации и внесения сведений в государственный реестр.
Кстати, для получения идентификационного номера, если у вас старые документы, потребуются:
- оригиналы свидетельства о праве собственности на земельный участок
- оригиналы документов, на основании которых недвижимость была передана во владение. Например, Постановление, Решение местных органов власти или Решение суда.
Сроки проведения процедур
Сроки зависят от продолжительности выполнения операций нанятым специалистом и проверки схемы межевания сотрудниками Росреестра.
В среднем сроки выполнения кадастровых работ по подготовке межевого плана при наличии всех необходимых исходных данных составляют 1 день, а в текущей обстановке – пара рабочих дней.
Сроки проверки документации Росреестром и передача межевого плана из МФЦ в Росреестр занимает 5-7 рабочих дней с выдачей или выписки из ЕГРН, или замечаний исполнителю, которые ему требуется устранить.
Кстати, замечания устраняются в рамках текущего договора, после исправления специалист передаёт вам обновленную и доработанную схему межевания, которая повторно сдаётся в МФЦ на проверку. Повторной оплаты государственной пошлины не потребуется.
Если срок приостановки будет составлять более 6 месяцев, регистратор выдаст отказ и госпошлину придется оплачивать повторно. Поэтому целесообразно устранить замечания и осуществить повторную проверку как можно быстрее.
Если по каким-либо причинам сроки растягиваются, тогда лучше закрыть заявку и вернуть 50% от госпошлины. После возобновления работ кадастровый инженер подготовит межевой план, который можно будет повторно сдавать в МФЦ.
Если в процессе предварительных работ будут выявлены проблемы с границами, несоответствие вида разрешённого использования, расхождения с точностью координат, нежелание участвовать отдельных жильцов и прочие нестандартные ситуации, то сроки осуществления процедур могут растянуться на несколько недель или даже месяцев.
В каких случаях вы не сможете объединить земельные участки
Таких случаев немного.
1. Если участки не являются смежными, то тут без вариантов, объединить вы их не сможете.
2. Если один участок находится у вас в собственности, а второй участок – в аренде, вы также не сможете объединить эти два участка.
3. Если у них разные виды разрешенного использование и категории земель. Например, вы не сможете сделать из двух участков один, если первый – это земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, а второй – земли сельхозназначения для садоводства.
Для начала нужно будет изменить их назначение и категорию.
4. В правилах землепользования и застройки установлены минимальный и максимальный размер земельного участка.
Можно ли объединить земельные участки, не принадлежащие на праве собственности?
Чаще всего, подобный вопрос может возникнуть, если речь идет об объединении участков земли, предоставленных одному лицу на праве:
Бессрочного постоянного пользования.
Безвозмездного срочного пользования.
Пожизненного наследуемого владения.
Объединение таких участков законом допускается при условии, что все подлежащие объединению земельные участки предоставлены одному лицу и на одинаковых условиях, например, на праве бессрочного постоянного пользования. При этом, у лица, использующего участки, возникает право на образованный участок без изменения условий и проведения дополнительных аукционов или торгов (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ).
Определение границ будущего участка: к кому обращаться?
Объединение земельных участков для начала требует провести определение и согласование границ новообразованного участка. Проводить межевание, то есть фиксацию границ, имеют право только кадастровые инженеры, прошедшие профессиональное обучение и обязательно имеющие лицензию на данный вид работ.
Кадастровые (земельные, землеустроительные) инженеры выступают в роли специалистов, действующих по договору с заказчиком (владельцем участка) и не являются государственными служащими. Стоимость услуг по формированию межевого дела устанавливается самим кадастровым инженером, в зависимости от предполагаемого объема работы. Единый общероссийский реестр этих специалистов находится в публичном доступе на сайте Росреестр.
Правовые споры, возникающие при объединении земель
Наиболее распространенной проблемой при объединении ЗУ является отрицательный ответ в государственной регистрации права на созданный участок. В этом случае необходимо затребовать у регионального отделения Росреестра письменный отказ. Далее необходимо изучить его причины. Если они действительно обоснованы и ошибка в проведении объединения есть, необходимо устранить недостатки и вновь подать заявление. Однако случается так, что Росреестр необоснованно отказывает в регистрации. В данном случае имеется два пути решения:
- обжаловать действие в вышестоящий орган (на решение управления Росреестра по регионам жалоба подается в федеральный орган государственной регистрации, кадастра и картографии);
- обжаловать решение в судебном порядке путем подачи иска в рамках административного производства.
Зачастую проблемы возникают при заключении соглашения с собственниками земли об объединении. Законодательно не установлено нотариальное удостоверение такого соглашения. Однако многие государственные органы, в которые приходится обращаться, требуют именно удостоверенного соглашения. В данном случае их отказы придется обжаловать, потратив при этом денежные средства и время. Поэтому многие юристы рекомендуют нотариально удостоверять соглашение.
Что такое объединение земельных участков
Процедура объединения участков осуществляется на основе письменного обращения собственника. Подать заявление имеет право как физическое, так и юридическое лицо. Произошедшие изменения не влияют на целевое предназначение земли и типы использования, на которые выдано разрешение.
Законодательство разрешает объединять исключительно смежные участки земли вне зависимости от количества владельцев. Новый участок может находиться как в единоличной, так и в долевой собственности.
Среди причин, которые спровоцировали необходимость объединения участков, выделяют:
- увеличение стоимости участка на рынке земли. В результате процедуры собственник получает участок с большой площадью, который можно выгодно продать. Цена одного объединенного участка значительно выше двух небольших участков, которые в совокупности имеют аналогичную площадь,
- для упрощения налогового учета. Организации объединяют участки с целью облегчения процедуры уплаты налогов,
- при необходимости строительства дома или коттеджа для большой семьи. В целях предотвращения проблем при получении разрешения на стройку собственники участков подают заявление на их объединение согласно нормам правовых актов.
Обратите внимание! Процедура в обязательном порядке учитывает действующие требования земельного законодательства.
Как происходит объединение земельных участков?
Переход из двух и более земельных участков в один происходит по следующей схеме:
- Подготовка предварительной документации – запрос выписки из Информационной Системы Обеспечения Градостроительной Деятельности (далее – ИСОГД) для понимая возможности объединения.
- Сбор полного пакета документов – перечень необходимой документации для оформления межевого дела зависит от требований законодательства, предъявляемых к вашим ЗУ, в него входят:
- паспортные данные заявителя, всех собственников;
- правоустанавливающие документы;
- доверенность (в случае, если объединять ЗУ поручено доверенному лицу);
- письменное согласие всех собственников на формирование единого ЗУ;
- разрешение от муниципалитета (необходимо в случае желания объединить арендуемые земли).
- Заключение договора с кадастровой службой – кадастровый инженер проведет требуемые геодезические измерения, составит межевой план.
- Регистрация в Росреестре – документы подаются через МФЦ, почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении или в личном кабинете на сайте Госуслуг (для этого потребуется электронная подпись).
При подаче заявления в электронной форме размер госпошлины для физических лиц меньше на 30%.
По окончании процедуры владелец получает правоустанавливающий документ на земельный участок. При наличии двух и более владельцев возникает право общей собственности.
Когда процедура невозможна
Есть несколько причин, по которым в объединении будет отказано:
- нарушен принцип смежности, участки не соприкасаются друг с другом по одной из границ;
- существуют причины, по которым новый участок будет нарушать права соседей, СНТ или муниципалитета;
- как минимум один из участков не имеет кадастрового номера и не закреплён юридически как геодезическая единица;
- разное назначение участков: например, один предназначен под ИЖС, а другой – земли для садоводства;
- если возникает несоответствие площадей: сумма площадей объединяемых земель меньше, чем площадь итогового надела.
Чтобы не понести напрасные финансовые и временные затраты, следует детально изучить условия для объединения. Иными словами, имеются ли факторы, которые помешают получить согласование и внести информацию в ЕГРН.
Перечислим основные из них:
- Территориальная зона. Важно, чтобы она была едина для всех объединяемых наделов. К примеру, «для индивидуального жилищного строительства» или «многоэтажной жилой застройки».
- Категория земель. При различном статусе последует отказ, то есть не получится воссоединить территорию населённого пункта и поля с/х назначения.
- Располагаются ли наделы в одном населённом пункте. Проверить это можно, открыв публичную кадастровую карту или местные ПЗЗ.
- Право, на котором происходит владение. Пункт 5 ст. 11.6 ЗК РФ прямо запрещает объединение земли, используемой на праве бессрочного или безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения.
- Требования градостроительного регламента к максимальной (минимальной) площади. Например, предельная площадь для ИЖС устанавливается в 1 200 кв. м. Значит, объединить два владения по 700 кв. м не получится.
Есть ещё дополнительный момент: соответствие размера и планируемого к размещению объекта. Допустим, застройщик планирует возвести на объединённом владении банный комплекс. Согласно специализированному своду правил, устанавливается минимальная площадь земли в зависимости от мощности бани.
Следовательно, надо проверить, будет ли достаточно размера объединённого надела для строительства здания определённого типа.
Что такое объединение участков
Сформированный земельный надел обладает рядом количественных и качественных характеристик – установленные границы, площадь, категория и вид разрешенного пользования земли. Данные параметры есть у каждого участка, что позволяет их надлежащим образом идентифицировать среди аналогичных объектов недвижимости.
Объединение участков земли является законной процедурой, которая характеризуется следующими нюансами:
- при объединении исходные объекты недвижимости утрачивают самостоятельное существование, а для вновь образованного участка определяются единые границы;
- объединить участки может как один собственник двух объектов недвижимости, так и разные владельцы (во втором случае на единый участок будет зарегистрирована долевая форма собственности);
- при объединении наделов сохранится их категория и разрешенный вид пользования.
Объединить два смежных земельных участка могут только их собственники. Если гражданин владеет соседними участками на праве аренды, для объединения ему нужно обратиться к арендодателю (собственнику земли) для получения разрешения и оформления всех необходимых документов.
Наиболее распространенным вариантом является объединение смежных участков, принадлежащих одному гражданину. В этом случае нет необходимости распределять доли на вновь образованный надел, он будет передан в индивидуальную собственность одного лица.
Какие участки дозволяется объединять
Согласно российскому праву образовать новый участок из нескольких можно не всегда. Так, согласно п. 1 ст.11.6 ЗК РФ кадастровые работы с указанной целью могут проводиться только в отношении смежных участков.
То есть объединить можно те участки, которые имеют общую границу и не разъединены территорией, принадлежащей третьему лицу.
Кроме этого, неукоснительно должен соблюдаться ряд прочих требований:
- У участка должны иметься границы. В том случае, если в кадастровом реестре нет соответствующих сведений, то придется обратиться к муниципальному или частному кадастровому инженеру для проведения геодезических работ по определению площади участка и его границ.
Только после того, как заказчик получит на руки межевой план, он сможет приступить к процедуре объединения земли;
- земельные наделы, которые были переданы на праве бессрочного пользования, можно объединять только в том случае, если они были предоставлены одному лицу. То же самое касается территорий, которыми лицо пользуется на праве пожизненного наследуемого владения;
- нельзя объединить смежные участки в один, если они относятся к различным административным образованиям, что вытекает из ст. 11.9 ЗК РФ;
- в результате слияния территорий не должно образовываться изломов, вклиниваний, изломанности границ;
- землю, находящуюся в аренде, также можно объединить, однако на это потребуется согласие собственника в письменном виде. При этом арендодателем может быть как физическое лицо или организация, так и орган местного самоуправления;
- земля с двумя кадастровыми номерами должна иметь одного собственника или же находиться в долевой собственности. Но тогда для осуществления данной процедуры придется получить письменное согласие каждого владельца;
- смежные участки должны обязательно относиться к одной категории целевого назначения. Например, нельзя объединить наделы, если один из них предназначен для ИЖС, а другая территория относится к лесопосадкам.
Если земли различных категорий, то их придется перевести в одну. Для этого подается заявление в администрацию, которая должна будет вынести соответствующее постановление. При этом вид разрешенного использования у данных территорий может быть разным.
Данную информацию можно получить из ЕГРН. Вид использования собственник надела может выбрать самостоятельно, согласно правилам землепользования и градостроительным нормам.
Таким образом, чтобы заявление гражданина об объединении участков уполномоченный орган власти не отклонил, земля должна соответствовать всем перечисленным требованиям.
Подготовка документов
Для объединения смежных земельных участков в один, необходимо провести ряд оформительских процедур. В первую очередь, заявитель должен подготовить необходимые документы, которые будут использованы в процессе объединения.
Одним из ключевых документов является выписка из кадастрового плана, которая содержит информацию об объединяемых земельных участках, их площади, границах и виды разрешенного использования. Также необходимо предоставить данные о владельцах каждого из участков и их доли в общей площади объединяемого участка.
Для проведения межевания и закрепления границ объединенного участка необходимо получить межевой план, который составляется инженером-геодезистом на основе исходных данных и в соответствии с законодательством. Новый межевой план должен быть утвержден уполномоченным органом государственной власти по земельным отношениям.
Помимо выписки из кадастрового плана и межевого плана, необходимо предоставить оригиналы или заверенные копии других документов, подтверждающих право собственности на землю или находящуюся на ней недвижимость. В некоторых случаях может потребоваться подтверждение права бессрочного пользования землей.
Также заявление о намерении объединить земельные участки следует направить по адресу уполномоченного органа в соответствии с местонахождением участков. Однако в ряде случаев возможно отказаться от объединения, например, при возникновении противоречий с законодательством или при отсутствии согласия всех владельцев участков.
Обращение в кадастровую палату
Для объединения нескольких смежных земельных участков в один необходимо обратиться в кадастровую палату. В начале процесса важно было изначально закреплено, кому принадлежат данные участки и на каком адресу они находятся.
Перед подачей заявления на объединение земельных участков необходимо получить выписку из кадастра, содержащую все сведения о каждом участке, включая его площадь, границы, виды er бытия и другое. Получив выписку, следует ознакомиться с информацией обо всех инженерно-технических объектах и наделах, которые были закреплены за образованным новым участком.
Важно отметить, что перед объединением земельных участков необходимо провести межевание с помощью межевого плана. После проведения межевания можно приступать к составлению заявления на объединение участков. В заявлении должны быть указаны все необходимые данные об объединяемых участках, а также причины и цели объединения.
После подачи заявления в кадастровую палату необходимо дождаться рассмотрения и получить новый документ, подтверждающий объединение земельных участков. В случае отказа в объединении необходимо разобраться в причинах отказа и, при необходимости, предоставить дополнительные документы или исправить недочеты.
Важно соблюдать все требования законодательства в процессе объединения земельных участков, чтобы не нарушать государственной системы кадастра и не возникли проблемы с дальнейшим использованием объединенной земли. Обратившись в кадастровую палату и правильно оформив все документы, владельцы земельных участков смогут успешно объединить и использовать свою собственность.
В процессе объединения смежных земельных участков в один, обязательным этапом является подача заявления. Заявитель должен указать площадь объединяемых участков и цель их использования. Согласно законодательству, объединение земельных участков возможно только при соблюдении определенных условий.
Перед подачей заявления о объединении земельных участков, необходимо ознакомиться с исходными данными — кадастровым планом и выпиской из ЕГРН о земельном участке. В случае нарушения прав собственниками смежных участков, их интересы должны быть закреплены в документах.
После подачи заявления, земельные участки проходят процесс межевания. В ходе межевания устанавливаются новые границы объединяемых участков. Межевание проводится кадастровыми инженерами и закрепляется соответствующими документами.
В случае положительного решения о объединении земельных участков, заявитель получает новообразованный земельный участок. Объединение земельных участков может быть оформлено в виде бессрочного договора пользования или иного документа.
Важно отметить, что объединение земельных участков возможно только при несовпадении адресов объектов недвижимости на этих участках. Если адреса совпадают, то объединение не допускается.
По окончании процедуры объединения, заявитель получает новый кадастровый номер для объединенного участка. Также ему выдается единая выписка из ЕГРН о земельном участке, где будут указаны все изменения и новые данные по объединяемым участкам.
Объединение земельных участков
- Процедура объединения возможна только для земельных участков, чьи границы установлены в соответствии с действующим законодательством «Приказ Минэкономразвития РФ от 17 августа 2012 г. №518». В ином случае, прежде чем объединить земельные участки необходимо сначала уточнить границы и площадь земельного участка;
- Земельные участки должны быть смежными (иметь общую границу);
- Земельные участки должны принадлежать лицу на праве собственности;
- Земельные участки должны иметь одно целевое назначение и категорию земли;
- Если объединяемые земельные участки находятся в общей долевой собственности, то объединить их можно только с согласия всех дольщиков;
- Участки должны находиться в одном муниципальном образовании.
- Правовой анализ исходных документов на земельные участки;
- Заказ сведений из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) кадастрового плана территории;
- Анализ состояния границ по смежным земельных участкам с целью исключения кадастровой ошибки, т.е. наложение, пересечение границ и определение точности характерных точек границ.