Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сделать двухуровневую квартиру из двух однокомнатных». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большая площадь жилья предполагает большую площадь поверхностей под отделку. Нужно точно рассчитывать средства не только на приобретение новой квартиры, но также ремонт, отделку, перепланировку, приобретение мебели и техники, современного декора для получения необходимого уровня комфорта.
Первичные капиталовложения в обустройство
Даже работая со стилями, которые изначально предполагают экономию средств, справиться с серьезной нагрузкой на бюджет будет сложно. Обязательно учитывайте собственные пожелания и «горящие глаза» или «розовые очки», как ни назовите… имею в виду желание сделать сразу и то, и это, и как в кино, и как в новом журнале. У каждого человека при покупке квартиры масса планов, но все их стоит сразу переводить в цифры, чтобы оценивать возможности. С большими квартирами по типу двухуровневых, да еще и с дизайнерской ноткой, это сложно!
До чего дошел прогресс: жизнь на антресоли
Казалось бы, на этом можно остановиться. Что еще можно впихнуть в понятие двух уровней? Но тут, друзья мои, начинается самое интересное – если в предыдущих случаях мы складывали две квартиры и получали одну, то теперь идем от обратного – делим одну по горизонтали и получаем… ну, как посмотреть – некоторые называют результат тоже двухуровневой квартирой.
Технология: берется одна квартира с высотой потолков не менее 4,5 м (в идеале), и разделяется горизонтальным перекрытием. Площадь перекрытия по СНиПу – не более 40% от площади пола. И, самое важное – перекрытие в данном случае является не полом, а антресолью.
Технически корректное наименование данной премудрости: квартиры с антресолью, с антресольным этажом, с полууровнем. Но, повторюсь, с легкой руки маркетологов и брокеров такие предложения всплывают в категориях двухэтажных и двухуровневых квартир, что в принципе не совсем верно. Как правило, подобная недвижимость более доступна по стоимости и отличается небольшим метражом и более скромными характеристиками.
Вопрос 2. Я приобрел две соседние квартиры, имеющие общий тамбур. Могу ли я присоединить его к квартирам: сделать нынешний вход в тамбур входом в объединенную квартиру, а двери из квартиры в тамбур убрать?
На вопрос ответила партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Марина Клепко:
– Закон не разрешает это сделать. Помещения, которые не являются частями квартир и используются для обслуживания более одной квартиры в многоквартирном доме, являются общим имуществом жильцов. В частности, к общему имуществу относятся лестницы, лестничные площадки между квартирами, коридоры, лифты, подвалы, технические этажи и чердаки. Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса, общее имущество дома на праве общей долевой собственности принадлежит всем владельцам квартир. Тамбур также считается общим имуществом, поэтому он является общей долевой собственностью всех владельцев квартир в многоквартирном доме, а не только квартир, прилегающих к этому тамбуру.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса, уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме можно только, согласовав это со всеми владельцами помещений в этом доме. Соответственно, чтобы использовать тамбур в личных целях (то есть присоединить его к объединенной квартире), необходимо получить согласие всех владельцев помещений в доме. Чтобы получить разрешение на временное пользование приквартирного тамбура, достаточно согласия двух третей владельцев. Но если планируется отчуждение тамбура в личную собственность, понадобится согласие 100% владельцев помещений.
Также необходимо проверить, есть ли в тамбуре инженерные коммуникации, с помощью которых обслуживается дом: при наличии таких коммуникаций присоединить тамбур не удастся даже, если на это дали согласие все владельцы квартир.
Получив согласие владельцев, необходимо оформить документы по согласованию переустройства и перепланировки квартиры – присоединения к ней приквартирного тамбура. В Москве для этого необходимо обращаться в Мосжилинспекцию.
Вопрос 3. Я хочу сделать двухуровневую квартиру в типовом многоэтажном доме: оборудовать между квартирами, которые расположены друг над другом, проход через балкон. Но поскольку на балконе есть противопожарная лестница, строить ничего не нужно. Законно ли сделать участок лестницы, расположенной между двумя квартирами, более основательным – например, установить на балконе перила и укрепить его конструкцию? Законно ли отгородить свой участок лестницы либо построить вдобавок к имеющейся лестнице дополнительную?
На вопрос ответил адвокат Александр Карабанов:
– Согласно СНиП 21-07-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», пожарная лестница на балконе предназначена для эвакуации жильцов, если в доме возникнет возгорание. При том, что лоджии и балконы считаются частью квартир, то есть принадлежат их владельцам, по закону пожарные лестницы принадлежат ТСЖ. То есть лестница на Вашем балконе – чужая, и Вы не можете ею распоряжаться. Право на это может дать разрешение компетентных органов и собственников, а такой документ получить не удастся.
Стоит сказать даже больше: поскольку пожарная лестница должна оставаться на виду, балкон не выйдет даже застеклить. За демонтаж пожарной лестницы физическому лицу придется заплатить штраф в размере до 4 тысяч рублей, а юридическому – до 200 тысяч рублей. Кроме уплаты штрафа, придется устранить нарушение, иначе придется заплатить большую сумму.
Пожарная лестница является путем эвакуации жильцов при пожаре, это ее основное предназначение. Отсюда следует, что любые действия, вследствие которых поменяется функционал лестницы и будет ограничен доступ к ней, противозаконны. Но закон не запрещает изменить лестницу – сделать ее более основательной и эстетически привлекательной. Но при этом лестница по-прежнему должна снизу и сверху упираться в люки. Запрещено также отгораживаться от соседей, поскольку в этом случае перегородится эвакуационный проход.
Сделать собственную дополнительную лестницу можно – но необходимо, чтобы конструкция не нарушала все вышеупомянутые условия и не перегораживала пути для эвакуации жильцов при возникновении пожара.
Как объединить две квартиры в одну
Решение по объединению двух соседних квартир всё-таки принято, нужно понять, что чёткого руководства для этого процесса не существует, всё индивидуально. Прежде чем покупать в соседнюю квартиру, при наличии такой возможности, необходимо учесть все детали и нюансы. Самым простым вариантом будет купить квартиру по соседству на том же этаже. В таком случае технические объединить две квартиры в одну можно несколькими способами.
Первый вариант самый простой — это сделать дверь между квартирами и оставить два входа из подъезда в теперь уже одну квартиру. Второй вариант немного сложнее — это убрать стену между квартирами, если она не является ненесущей. В этом случае комнаты, между которыми убирается дверь станут одной большой комнатой. Третий вариант, который возможен, — это объединить помещения коридором. В ситуации, если квартиры смежные, но находятся на разных этажах, можно объединить их лестницей. Получится достаточно интересный вариант двухуровневой квартиры.
Одной из ключевых проблем объединения квартиры в одну — это появление двух кухонь и двух санузлов. Два санузла для большой квартиры — это скорее достоинство, чем недостаток. С кухней немного сложнее. Если хочется использовать помещение кухни для другого назначения, это возможно. Достаточно просто перекрыть коммуникации, но сами трубы коммуникации демонтировать незаконную, это необходимо учитывать.
Объединение квартир в новостройке
Тенденция к уменьшению площади квартир в новостройках очевидна. По этой причине покупатели приобретают сразу несколько квартир рядом. В перспективе это дает возможность увеличить площадь, объединив две квартиры в одну. Насколько это разумное решение? Как объединить две квартиры на этапе строительства и насколько это возможно рассмотрим подробнее.
Если есть желание объединить квартиры на этапе застройки и жилье покупается именно с такой целью, стоит для начала предварительно провести переговоры с самим застройщиком. Во многих случаях на это объединение есть все технические возможности. Например, во многих новостройках квартиры продаются блоками. Но, к сожалению, девелоперы соглашаются на такой перепланировку довольно редко, так для неё необходимо пересогласовать все документы. Как правило, все подобные перепланировки возможно проводить только после сдачи дома и ввода его в эксплуатацию. Это значит что весь процесс от проекта перепланировки до ее согласования придётся подойти самостоятельно в обычном режиме.
Насколько, в таком случае, выгодно покупать две квартиры рядом решать самому собственнику. Главное, необходимому учесть, что, если застройщик не согласует объединение двух квартир в одну, все расходы по этому объединением придется нести самому собственнику. В том числе расходы на техническую часть перепланировки, то есть снос стен, вывоз строительного мусора и расходы на согласование перепланировки тоже.
Могут ли отказать в объединении квартир в одну
Объединение квартир относится к одному из самых сложных видов перепланировки, в котором часто затрагиваются несущие стены. Несущие стены квартир обеспечивают устойчивость всего дома, и чем ниже по вертикали расположена квартира, тем меньше вероятность получить разрешение на манипуляции с несущей стеной, потому что совокупный вес нагрузки растет.
То есть с этой точки зрения более реально согласовать перепланировку по объединению квартир на верхних этажах. Хотя на практике бывают случаи успешного согласования даже на 2-м этаже 22-этажного дома и отказы на верхних этажах подобных домов.
Повлиять на решение жилинспекции, которая выдает разрешение на перепланировку, могут разные факторы. Например, наличие подобных или любых других перепланировок у соседей сверху или снизу. Если износ несущих стен или перекрытий высокий, инспекторы тоже могут отказать в реализации проекта.
В сталинских домах, например, смежная стена может быть занята вентиляционными шахтами, и их трогать нельзя. То есть проем в такой стене не сделать, а объединение снаружи может не одобрить собрание жильцов. Другая распространенная ситуация, когда квартиры соединены кухнями и в стене проходит воздуховод всего подъезда. С этим тоже ничего нельзя сделать.
Именно поэтому при оценке перспектив покупки соседних квартир важна тщательная и подробная экспертиза. А рассчитывать на успех самостоятельного согласования объединения двух квартир сложно: специалисты учитывают в оценках десятки нюансов, о которых не знают те, кто никогда не занимался согласованиями на рынке жилья.
При объединении по горизонтали нельзя полностью сносить несущую стену, можно только сделать в ней проем. Его расположение определит проектировщик или компания, которая готовит техническое заключение о перепланировке и состоянии конструкций.
В квартире, объединяемой по вертикали, проем делают между этажами в плитах перекрытия. Лестница должна встать в пространство между лагами, а ее ширина будет зависеть от расстояния между перекрытиями потолка.
Иногда можно делать проемы в несущих стенах, правильным образом их укрепив: устройство проема производится методом алмазной резки. Тип металлоконструкций определяется размером проема, материалом стен, этажностью и нагрузкой на плиты перекрытия. Это распространяется на квартиры в разных подъездах и на первых этажах многоэтажных зданий.
Также отказать в перепланировке может банк, если квартира куплена в ипотеку. В этом случае кредитная организация оценивает стоимость и ликвидность квартиры в случае принципиальных изменений. И если эти показатели ухудшаются, банк вправе дать отказ на перепланировку.
Необходимость строительных работ при создании двухуровневой квартиры
Два однокомнатных жилых помещения могут быть объединены в одну двухуровневую квартиру, но для этого требуются строительные работы. Во-первых, необходимо выполнить демонтажные работы, чтобы объединить две комнаты в одно пространство. Это может включать удаление стен, перегородок и дверей.
После демонтажа необходимо выполнить строительные работы для создания внутренней архитектуры двухуровневой квартиры. Это может включать устройство лестницы или эскалатора, чтобы соединить два уровня, изменение пола или потолка, установку перил и ограждений.
Также возможно потребуется проведение электромонтажных работ и установка дополнительных розеток и выключателей на втором уровне квартиры. Подобные работы также могут потребоваться для системы вентиляции и кондиционирования воздуха, чтобы обеспечить комфортные условия на обоих уровнях.
Особенности планировки
Данила: Обычно площадь двухуровневой квартиры составляет не менее 150 метров. На первом этаже располагается гостевая зона: гостиная, кухня, гостевая спальня, гостевой санузел. На втором находятся хозяйские спальни, детские комнаты, гардеробная. У такой планировки есть много преимуществ для жизни большой семьи, ведущей светский образ жизни: весь быт остается на верхнем этаже, а нижний считается парадным — тут можно принимать гостей, не нарушая распорядок дня всех членов семьи. Можно сказать, что в целом такая форма повторяет планировку загородного дома — общее пространство на первом этаже и хозяйская зона на втором.
Александр и Татьяна: Особенность данных квартир — в четком распределении функций между уровнями и создании оптимального сценария движения человека, так как перемещение происходит уже не в плоской, а в объемной системе координат. Поэтому перед тем, как покупать двухуровневую квартиру, подумайте о ваших привычках и о том, как вы будете организовывать пространство для комфортной жизни.
Особенности отделки двухэтажной квартиры
Дизайн двухуровневой квартиры должен отличаться от оформления помещения с одним уровнем:
- Один стиль. Если дизайн комнат на двух этажах будет относиться к разному интерьеру, результатом станет ощущение захламленности и разобщенности. В случае, когда один и тот же стиль кажется неинтересным и хочется внести элементы эклектики, нужно выбрать хотя бы родственные варианты, а не пытаться совместить что-то современное с чем-то классическим.
- Много света. Из-за специфики двухуровневой квартиры окон для нормального освещения может не хватать. Потому важно дополнять интерьер двухуровневой квартиры многочисленными светильниками, каждый из которых будет включаться отдельно.
- Меньше вещей. Два уровня предоставляют больше площади, но если это не две соединенные в одну квартиры, то лучше постараться использовать ее рационально. Мебель не должна загромождать пространство. Необходимо больше света и места, иначе ощущение будет прямо противоположное тому, которое хотелось получить.
Двухуровневая квартира в монолитном доме
Особенность данных квартир — в четком распределении функций между уровнями и создании оптимального сценария движения человека, так как перемещение происходит уже не в плоской, а в объемной системе координат. Поэтому перед тем, как покупать двухуровневую квартиру, подумайте о ваших привычках и о том, как вы будете организовывать пространство для комфортной жизни.
При объединении по горизонтали нельзя полностью сносить несущую стену, можно только сделать проем в ней.
В последнем случае потребуется учесть некоторые особенности ремонта многоуровневой квартиры – технические нюансы, необходимые документы, порядок их согласования — именно об особенностях работы над созданием из нескольких (или одной) квартиры двухуровневую квартиру мы и поговорим с вами в этой статье.
Теоретически можно объединить квартиры на разных этажах, на одной площадке или через стенку в подъезде. В любом случае вам понадобится техническое заключение о возможности перепланировки и отдельный проект на устройство и усиление проёма в стене или перекрытии. Узнать, можно ли объединить две квартиры в одну, лучше у организации, которая проектировала ваш дом. И у них же в идеале и заказать проект.
Первичные капиталовложения в обустройство
Большая площадь жилья предполагает большую площадь поверхностей под отделку. Нужно точно рассчитывать средства не только на приобретение новой квартиры, но также ремонт, отделку, перепланировку, приобретение мебели и техники, современного декора для получения необходимого уровня комфорта.
Даже работая со стилями, которые изначально предполагают экономию средств, справиться с серьезной нагрузкой на бюджет будет сложно. Обязательно учитывайте собственные пожелания и «горящие глаза» или «розовые очки», как ни назовите… имею в виду желание сделать сразу и то, и это, и как в кино, и как в новом журнале. У каждого человека при покупке квартиры масса планов, но все их стоит сразу переводить в цифры, чтобы оценивать возможности. С большими квартирами по типу двухуровневых, да еще и с дизайнерской ноткой, это сложно!
Немного истории о двухуровневых квартирах
Первые квартиры двух уровней появились в сталинские времена. Их создавали для партийных бонз и находились они в башнях сталинских домов. В Москве и по сей день существует такая квартира. Она находится на Фрунзенской набережной и жил в ней тогда сам Маленков. Далее в столице перед олимпийскими играми в процессе построения Северного Чертаново, тоже построили двухуровневые квартиры. Пик популярности таких квартир пришелся на 2000 е года.
Очень часто богатые москвичи покупали квартиры на нижнем и высшем этажах вторичного фонда и перестраивали их в двухуровневые, объединяя по вертикали. Таким образом они становились владельцами новомодной и удобной недвижимости и увеличивали свою жилплощадь. Первыми современные новостройки на улице Версаева и Татарской внедрили двухуровневые квартиры. И то они были только на последних этажах.
Можно ли сделать двухуровневую квартиру
Отвечая на этот вопрос, первое, о чем стоит задуматься — конструкционные особенности, которые отличаются у различных зданий. Дело в том, что объединение двух квартир по одну двухэтажную — предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии и установку лестницы. Какой бы не была конструкция дома, а обустройство проема – сложная задача, ее не выполнить без строгих инженерных расчетов, в которых будет учтено и текущее состояние перекрытия, и особенности его конструкции, и другие тонкости.
Например, в монолитных домах, к коим относятся многие современные здания, устройство проема в межэтажном перекрытии выполнить проще. А вот домах, построенных из железобетонных плит, нужно учесть множество факторов, в том числе:
- параметры плит (длина и ширина), размещение арматуры в них;
- расположение плит и несущих конструкций относительно друг друга и т.д.
В домах с деревянными и смешанными межэтажными перекрытиями также потребуется выполнить масштабное инженерное обследование:
- потребуется определить расположение балок и иных конструкций, воспринимающих нагрузку пола;
- оценить состояние несущих элементов здания (дома с такими типами перекрытий, обычно, старые, возможен высокий износ конструкций).
Использование вертикального пространства
Это решение позволяет максимально эффективно использовать площадь обеих квартир и создать удобную планировку с разделением функциональных зон на разных уровнях. Например, на первом этаже можно разместить гостиную, кухню и спальню, а на втором этаже – детскую комнату и рабочую зону.
Кроме того, использование вертикального пространства позволяет создать эффект двухэтажности, что придает интерьеру оригинальности и нестандартности. Межэтажный проход или лестница может стать центральным элементом интерьера, привлекая внимание и создавая впечатление простора.
Однако перед объединением двух квартир в двухуровневую необходимо учесть возможные ограничения и требования к зданию. Для установки лестницы или создания межэтажного прохода может потребоваться дополнительное инженерное оборудование или изменение конструкции здания. Также необходимо учесть финансовую сторону вопроса и рассчитать стоимость работ.