Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Крупные торгово-развлекательные центры в уходящем году оказались самым уязвимым сегментом коммерческой недвижимости. Найти замену уходящим один за другим западным брендам оказалось непросто. В громкие заявления, что вот-вот придут азиатские ритейлеры, не верили ни покупатели, ни сами владельцы ТРЦ.
Торговая недвижимость: рокировка арендаторов
Крупные торговые центры опустели, арендаторы, чтобы не платить огромные штрафы за досрочное расторжение договоров, просто закрыли магазины.
По данным Российского совета торговых центров, в банкротном и предбанкротном состоянии находится около 200 ТРЦ, в ближайшее время это количество может увеличиться еще на 100 объектов.
Массовый уход западных брендов
Главный удар приняли на себя крупные ТРЦ: в них доля арендаторов международных брендов доходила до 30%. На сегодняшний день, по оценке CORE.XP, уже ушло с российского рынка 34,4% брендов, 37,5% приостановило деятельность и не обслуживает покупателей, но продолжает оплачивать аренду (за досрочный выход из договора аренды полагаются огромные штрафы). 28,1% брендов приняло решение изменить название и остаться работать в России.
На сегодняшний день в ТРЦ столицы работает около 150 иностранных брендов. За неполных 11 месяцев 2022 года на рынок вышло всего шесть международных брендов.
По профилю среди арендаторов лидирует fashion-сегмент (59,9% операторов), по географии происхождения — бренды из США (22,4%), Италии (15,1%) и Франции (10,5%), комментирует Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group.
Локальные российские и ряд турецких брендов рассматривают варианты занять ниши, которые освобождаются после ухода международных брендов из России. Но в среднесрочной перспективе развитие ритейла будет сдерживать снижение потребительской активности, уверена Татьяна Дивина.
Растет вакантность торговых площадей
После ухода западных брендов объем свободных площадей в ТРЦ значительно вырос. К концу 2022 года доля вакантных площадей в крупных ТРЦ может достичь 13–15%, считают в Commonwealth Partnership.
Ввод новых торговых площадей замедлился
В уходящем году темпы ввода в эксплуатацию новых торговых центров замедлились как в столице, так и в регионах. Так, например, в III квартале 2022 года в Москве было введено всего 39,7 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов года объем нового строительства составил 76,7 тыс. кв. м (по данным Commonwealth Partnership).
По мнению Татьяны Дивиной, до конца года анонсировано открытие нескольких районных торговых центров, поэтому общее количество новых торговых площадей в столице по итогам года может достичь 100 тыс. кв. м.
В 2023 году, если экономическая ситуация не будет ухудшаться, объем нового ввода составит 400–450 тыс. кв. м, считают в Nikoliers. В то же время эксперты не исключают вероятность переноса сроков ввода до 50% прогнозного объема. Большей частью на рынок будут выходить малоформатные ТЦ, значительная доля придется на проекты транспортно-пересадочных узлов и торговых центров окружного и регионального форматов.
Почему просели инвестиции в коммерческую недвижимость
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в январе-марте составил 19 млрд руб., это минимальное квартальное значения за последние пять лет. Меньшее было только во втором квартале 2016 года, когда инвестиции в коммерческую недвижимость равнялись 8 млрд руб. По сравнению с первым кварталом 2020 года размер инвестиций снизился на 61%.
Многие инвесторы находятся в стадии переговоров и не успели закрыть сделки в первом квартале, но по итогам года доля таких сделок вырастет, объясняет Ушакова. По ее прогнозу, в целом в 2021 году доля инвестиций в коммерческую недвижимость составит более 60% от общего объема.
Первый квартал в этом году был не показательным, реальный интерес к коммерческой недвижимости будет виден по итогам полугодия, полагает директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC Саян Цыренов. По его словам, в первом квартале часто закрываются сделки, которые «перекатываются» с декабря — стороны, как правило, хотят закрыть сделки до конца года, но иногда не успевают. Таких перекатившихся сделок в этот раз практически не было, уточняет Цыренов.
В среднем сделка в коммерческой недвижимости занимает шесть-девять месяцев, но в прошлом году весной и в начале лета не был понятен масштаб пандемии и переговоры не велись, продолжает Цыренов. В итоге, по его словам, переговоры в прошлом году стартовали позже, сделки не успели закрыться ни в прошлом году, но в начале этого. Несмотря на сложности, связанные с нестабильностью рубля, ростом процентных ставок, рынок продолжает оставаться активным и по итогам года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость может превысить показатели 2020 года, считает эксперт.
Денег у инвесторов хватает
Невзирая на непростую ситуацию в стране, объем инвестиций в недвижимость Петербурга не падает. В прошлом году инвесторы заметно больше вкладывали в готовые объекты. Что любопытно: иностранные фирмы, приостановившие работу в России, пытаются распродать активы, однако избавиться от них не так просто. Помимо сложностей с переводом денег из одной страны в другую, довольно трудно найти покупателя, готового заплатить рыночную цену даже за очень качественный объект. Как правило, такие активы приобретают институциональные инвесторы, которые в России еще не сформировались. Запад точно не поможет, а Азия только присматриваются к российскому рынку. Поэтому качественные деловые и торговые центры экспонируются долго. Или же продаются с заметным дисконтом, вызванным перечисленными выше обстоятельствами.
Цифры по вложениям в коммерческую недвижимость у аналитиков разнятся, причем довольно сильно, но тенденции очевидны.
По данным Nikoliers, за прошлый год в коммерческую недвижимость Петербурга инвестировано на 40% больше, чем годом ранее (более $515 млн против $367 млн). Более половины сделок приходится на операции с участием иностранных компаний. Так, финская SRV Group продала доли в ТРЦ «Охта Молл», американская Ford Motor Company вышла из капитала автозавода «Соллерс форд», а британская GHP Group продала бизнес-центры Trinity Place и Electro.
В число крупнейших инвестиционных сделок войдет и покупка фондом Balchug Capital с армянскими корнями БЦ класса А «Пулково Скай» (общая площадь 76 тыс. кв. м) у финских акционеров EKE Finance Oy (60%) и Vicus Oy (40%). Правда, сделка состоялась уже в начале 2023-го. Ее консультантом выступила компания IBC Real Estate.
Таким образом, основную долю в объеме инвестиций занимают сделки с офисами (66%) — $339 млн, на производства и склады приходится 19% ($96 млн). На фоне роста стоимости строительства многие инвесторы предпочитают готовые объекты или их части.
«Спросом пользуются исторические здания и морально устаревшие объекты. Инвесторы покупают их для дальнейшего редевелопмента и реконструкции, чаще всего – под апарт-отели и МФК. В основном речь о небольших зданиях до 10 тыс. кв. м стоимостью около $10 млн», – делится Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Nikoliers. За прошлый год реализовано более 20 подобных активов. Например, БЦ «Кип Хаус» на Витебской улице приобрел Setl Group, ГК «Реновация» выкупила аварийный дом Сабаевых-Замятиных на улице Черняховского, а ГК «Запстрой» купила на торгах ветхое здание на Курской улице.
По подсчетам NF Group в Санкт-Петербурге, совокупный объем инвестиций в недвижимость города за год составил порядка 100 млрд рублей. Чуть более половины из них пришлось на участки под жилье и апарт-отели.
В готовые объекты коммерческой недвижимости вложено 45 млрд рублей. Это на 24% меньше, чем в 2021-м, но в 2,7 раза больше, чем в 2020 году. В структуре покупок с большим отрывом (47%) лидируют бизнес-центры, далее индустриальная и складская недвижимость, торговля и гостиничный сегмент.
Аналитики ГК «БестЪ» составили свой рейтинг инвестиционной активности по сегментам и новым форматам коммерческой недвижимости Петербурга за 2022 год. В ТОП-5 вошли: апарт-отели и гостиницы (38,8 млрд рублей), бизнес-центры (18,8 млрд), логистика и склады (15,5 млрд), индустриальные объекты (9,2 млрд), микрорайонные ТЦ и street-retail (около 8 млрд). На модные коворкинги и склады индивидуального хранения пришлось по 0,6 млрд и 0,5 млрд рублей соответственно. Совокупно за год инвестировано более 91 млрд рублей.
«Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости привела к усилению конкуренции за потребителя (инвестора, покупателя, арендатора). А это влияет и на сам продукт: все больше проектов становятся многофункциональными, – говорит Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»). – В состав торговых, офисных, жилых комплексов и апартаментов, например, стали включать коворкинги, детские центры, фудхоллы и пр. для расширения сервисов и большей экономической устойчивости и привлекательности. Что, в свою очередь, требует грамотного управления, в том числе с возможностью реконцепции объекта и заполнения его арендаторами».
По данным компании Maris, только качественных офисных площадей за прошлый год в Петербурге было реализовано более 150 тыс. кв. м – на сумму свыше 17 млрд рублей. Тем самым побит предыдущий инвестиционный рекорд 2017 года.
Рынок первичного и вторичного жилья: что лучше сейчас?
Если оценивать вопрос с точки зрения финансовой выгоды, то предложения на рынке вторички окажутся более привлекательными. Цены на вторичку за последние пару лет упали уже на 10-15%. Но, если учитывать все рассмотренные нами факторы, показывающие развитие рынка недвижимости, можно убедиться в востребованности недвижимости в новостройках. Потенциальным покупателям будут все менее интересны предложения без продуманной инфраструктуры, а также требующие серьезных вложений для ремонта. У застройщиков больше запаса прочности, чему способствует проектное финансирование банков. Это снижает риски при покупке квартиры в возводимых домах, из-за которых ранее покупатели не торопились с заключением сделок, тем самым теряя немало выгоды. Строительство новостроек теперь не сопряжено с количеством заключенных сделок, обращаясь к надежному застройщику, можно не бояться «прогореть», столкнуться с заморозкой проекта. Поэтому рынок первичной недвижимости в ближайшие годы лишь получит развитие, что привлечет немало новых клиентов.
Объём спроса превысил консервативные прогнозы, сделанные в начале периода. Ожидается, что по итогам 2022 года показатели достигнут уровня 1 млн. кв. м и даже немного превысят эту цифру. Однако активность арендаторов связана больше со сменой локаций и оптимизацией офисных площадей, чем с расширением и открытием дополнительных офисов. Это демонстрирует уровень чистого поглощения: в 2022 году он был минимальным, близким к нулевому значению.
Ключевая особенность структуры спроса для 2022 года — преобладание сделок по готовым площадям. Высокая стоимость отделки, а также заметное высвобождение помещений в функционирующих зданиях привели к тому, что более 80% спроса сконцентрировалось на готовых офисах. А большинство договоров на покупку помещений «под отделку» были заключены ещё на стадии строительства объектов.
Таким образом, объём спроса на аренду офисных площадей был почти полностью реализован за счёт уже готовых к эксплуатации площадей.
Динамика стоимости коммерческой недвижимости
метра торговых, офисных помещений и площадей свободного назначения снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года во многих городах.
При этом тренды различаются по сегментам и городам. Торговые помещения Офисные помещения Помещения свободного назначения Стоимость в IV кв. 2023 г., руб./кв. м Динамика за год Стоимость в IV кв.
2023 г., руб./кв. м Динамика за год Стоимость в IV кв. 2023 г., руб./кв. м Динамика за год Волгоград 55 396 14,7% 48 012 2,8% 37 516 1,6% Воронеж 67 913 -0,2% 68 573 1,9% 62 486 -3,9% Екатеринбург 91 100 -8,1% 69 503 0,5% 76 670 0,1% Казань 127 264 -1,8% 83 176 -1,5% 85 874 -0,2% Красноярск 65 827 3,7% 77 731 1,9% 68 918 -7,9% Нижний Новгород 95 040 3,0% 72 989 -1,8% 71 672 0,9% Новосибирск 88 346 1,5% 70 843 -5,1% 66 455 6,0% Омск 38 545 -6,0% 60 010 10,4% 44 998 -1,4% Пермь 84 825 -0,7% 58 791 -4,9% 61 685 -2,3% Ростов-на-Дону 100 811 6,4% 72 479 2,5% 68 376 -0,1% Самара 81 394 -2,1% 55 191 0,8% 59 830 -0,4% Уфа 100 414 -5,0% 68 264 -3,4% 81 164 -12,1%
Ситуация на рынке недвижимости: анализ и прогнозы на 2023 год
Причем системное рассмотрение и решение возникающих проблем по сравнению с обычным подходом имеет эффективность в несколько раз большую и практически гарантирует положительный результат.
Давайте рассмотрим ситуацию подробнее, разделив рынок коммерции на арендный и рынок купли-продажи. На арендном рынке происходит процесс, который можно назвать «оздоровлением» — уходят слабые арендаторы, бизнесмены, которые «наигрались в бизнес», те, кто и до пандемии испытывали трудности.
Большинство участников рынка офисной недвижимости заняли выжидательную позицию, считает аналитик «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константин Октаев. По его словам, арендаторы и владельцы площадей ведут переговоры.
Для различных типов объектов отмечаем положительные корректировки ценовых показателей. Наиболее весомое изменение цены наблюдаем для «полнометражек» (+1,7%), купить которые можно по 64 450 руб./кв. м. «Хрущевки» выросли в цене за месяц на 0,3%. Квадратный метр в пятиэтажных домах 60-70-х продают по 67 111 руб.
Представим ваши интересы по доверенности в АН
Администрации, МФЦ, Росреестре, паспортном столе, нотариальной конторе, ЕРЦ, Архиве, органах опеки и попечительства, пенсионном фонде, налоговой инспекции, суде, строительной компании: Ten девелопмент, Брусника, Кортрос, Атомстройкомплекс, Астра, Эталон, ЛСР, ПИК, Практика, Синара-Девелопмент, жилищном комитете, службе заказчика, управляющей компании, ТСЖ, ЖЭКе, Сбербанке, ВТБ 24, Газпромбанке, Россельхозбанке, Альфа-Банке, ДОМ.РФ, МКБ, Финансовой Корпорации Открытие, ЮниКредит, Промсвязьбанке, Росбанке, Совкомбанке, оценочной компании, страховой компании, охране объектов культурного наследия, почте, переезде. Решим вопрос с долгами у судебных приставов. Подберём ипотечный кредит по самой низкой ставке. Инвалидам скидка 15%.
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Почему просели инвестиции в коммерческую недвижимость
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в январе-марте составил 19 млрд руб., это минимальное квартальное значения за последние пять лет. Меньшее было только во втором квартале 2016 года, когда инвестиции в коммерческую недвижимость равнялись 8 млрд руб. По сравнению с первым кварталом 2020 года размер инвестиций снизился на 61%.
Многие инвесторы находятся в стадии переговоров и не успели закрыть сделки в первом квартале, но по итогам года доля таких сделок вырастет, объясняет Ушакова. По ее прогнозу, в целом в 2021 году доля инвестиций в коммерческую недвижимость составит более 60% от общего объема.
Первый квартал в этом году был не показательным, реальный интерес к коммерческой недвижимости будет виден по итогам полугодия, полагает директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC Саян Цыренов. По его словам, в первом квартале часто закрываются сделки, которые «перекатываются» с декабря — стороны, как правило, хотят закрыть сделки до конца года, но иногда не успевают. Таких перекатившихся сделок в этот раз практически не было, уточняет Цыренов.
В среднем сделка в коммерческой недвижимости занимает шесть-девять месяцев, но в прошлом году весной и в начале лета не был понятен масштаб пандемии и переговоры не велись, продолжает Цыренов. В итоге, по его словам, переговоры в прошлом году стартовали позже, сделки не успели закрыться ни в прошлом году, но в начале этого. Несмотря на сложности, связанные с нестабильностью рубля, ростом процентных ставок, рынок продолжает оставаться активным и по итогам года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость может превысить показатели 2020 года, считает эксперт.
Цена продажи коммерческой недвижимости в Екатеринбурге
В целом рынок коммерческой недвижимости города переживает серьезный спад. Достаточно сказать, что до конца года в Екатеринбурге планируется ввести только один торговый центр. «Предпосылок для активизации рынка коммерческой недвижимости, особенно рынка продажи, на сегодняшний день нет.
Еще немного о планах на следующий год: в 2021 году введут в эксплуатацию 170 тысяч квадратных метров жилья, социальные объекты — 32 тысячи квадратных метров, всего — 225 тысяч квадратных метров. Данный сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437.2 Гражданского кодекса РФ. Мы гарантируем, что персональные данные, которые вы нам сообщаете, будут использованы исключительно для целей обработки ваших заказов и ответов на вопросы.
Валерий Ананьев комментирует законопроект о реновации, который уже прошел первое чтение. Он надеется, что законопроект будет принят, потому что город сегодня очень нуждается в обновлении территорий. Но понятных механизмов по отселению собственников до сих пор нет, и инвесторы не могут прогнозировать стройку.
По итогам первого полугодия 2022 года, как подсчитали в CORE.XP, общий объем инвестиций в недвижимость России составил 143 млрд рублей, снизившись на 23% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной финансовый результат обеспечил первый квартал. Контракты были подписаны на рекордную с 2016 года сумму в 102 млрд рублей.
Ценовые пояса жилых районов Екатеринбурга
| Ценовые пояса | Жилые районы |
| Центр | Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова |
| 1 пояс | Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок, Заречный, Парковый, Пионерский, Шарташский рынок, Юго–Западный |
| 2 пояс | Академический, ЖБИ, Завокзальный, УНЦ, Уктус, Уралмаш, Широкая речка, Эльмаш, Солнечный |
| 3 пояс | Елизавет, Компрессорный, Новая Сортировка, С. Сортировка, Совхоз, Химмаш, Чермет, Сибирский, Синие камни |
| 4 пояс | Лечебный, Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Кольцово, Медный, Н–Исетский, Палкино, Птицефабрика, Пышма, Рудный, Садовый, Северка, Семь ключей, Чусовское озеро, Шабровский, Шарташ, Шувакиш |
Что произойдет на рынке недвижимости Екатеринбурга в 2022 году. 12 фактов
В 2022 году «Группа ЛСР» на Урале продолжит возводить семь жилых коплексов в разных частях Екатеринбурга. В начале года стоит ожидать стартов продаж новых домов в «Мичуринском», «Хрустальных ключах» и «Меридиане». Продолжится и строительство «Цветного бульвара», где недавно началось возведение 16-этажного дома.
Новый жилой комплекс от ПИК будет располагаться в Чкаловском районе Екатеринбурга по адресу: ул. Гаршина, 1. Строительство будет вестись на территории 6,4 гектара. Точный адрес новостройки стал известен недавно, хотя ещё в начале октября 2021 года вице-президент по региональному девелопменту ПИК Алексей Алмазов сообщил, что компания готовит третий проект застройки в столице Урала. При этом Алексей добавил, что компания намерена увеличить свое присутствие в Екатеринбурге. «Сейчас у компании порядка 500 тыс. кв. м, думаю, за следующий год мы увеличим его в два раза», – сказал Алексей.
Сегодня Группа ПИК реализует в Екатеринбурге два строительных проекта: — ЖК «Космонавтов, 11» на 242 тыс. кв. м в Завокзальном жилом районе и «Исеть парк» на 86 тыс. кв. м на юго-востоке жилого района Автовокзал. Завершить строительство «Исеть парка» планируется в 2024 году.
В 2022 году девелопер «УГМК-Застройщик» введёт в эксплуатацию четвёртую очередь ЖК бизнес и элит-класса «Макаровский» – 21-этажный жилой дом. Также будет завершено строительство секции 2.6 ЖК «Нагорный» (ВИЗ). Секция 2.6 – это вторая часть семиэтажной торгово-офисной галереи. Первый этаж галереи станет центральной входной группой для всего «Нагорного».
В жилом районе «Изумрудный бор» компания в 2022 году планирует ввести три дома: №№ 3.1, 3.2 и 8. При этом застройщик замечает, что дом №3.3, должен был быть завершен в третьем квартале 2022 года, однако девелопер уже завершил все работы по нему с большим опережением графика. Всего в составе жилого района «Изумрудный Бор» будет 13 кварталов общей площадью 124,9 Га. Из них под жилую застройку отведено 40,7 Га. В следующем году девелопер планирует строить дома № 9, 10, 11, 12, 13.
Что касается новых проектов, то в 2022 году «УГМК-Застройщик» начнет строить объекты в рамках новой концепции квартала «Екатеринбург-Сити». Кроме того компания планирует начать реализацию известного проекта «Стражи Урала» – это три высотки по 100 и 150 метров.
Один из участников форума метко назвал недвижимость второй нефтью. При этом он подчеркнул, что даже с черным золотом периодически происходит что-то непредсказуемое и не вполне приятное. Следуя этой логике, игроки рынка недвижимости должны смотреть на несколько шагов вперед. Именно эту цель и преследовал строительный холдинг «Стройтэк», выступив с инициативой проведения мероприятия.
Данное событие имеет уникальный формат, ведь застройщики на нем собрались не как конкуренты, которыми они выступают на рынке, а как коллеги, которые делают для города и для его жителей одно большое и важное дело. На форуме участники смогли не только послушать выступления спикеров, но и пообщаться между собой в неформальной атмосфере, обсудить общие проблемы и пути их совместного решения, поделиться опытом и своим видением того, каким будет следующий год, чего ждать от цен и покупательской активности. Организаторы события отметили, что все приглашенные с огромным энтузиазмом откликнулись на предложение посетить круглый стол и число желающих значительно превысило запланированное количество гостей.
Сбербанк на форуме представляли сразу три авторитетных эксперта. Они тоже поделились своими базовыми сценариями на 2022 год и рассказали, какие банковские сервисы могут быть полезны застройщикам и их клиентам. Но главное — подчеркнули, что девелоперы и банк в настоящее время как никогда близки, они в одной лодке.
В прошлом ряд громких скандалов с обманутыми дольщиками снизил доверие потенциальных покупателей даже к добросовестным застройщикам, и государство во избежание подобных прецедентов обязало проводить сделки покупки-продажи квартир в новостройках через счета безопасного расчета — эскроу. Это нововведение не только защитило интересы потребителей, но и способствовало более тесному сотрудничеству застройщиков с банками.
Пожалуй, самой интригующей и долгожданной для всех участников частью форума оказался заключительный блок мероприятия, на который были заявлены столичные гуру маркетинга и продаж в недвижимости Игорь Манн и Иван Черемных. Авторы «Той самой книги девелопера» провели для гостей форума интенсивный трехчасовой обучающий курс с многообещающим названием «Ох, зря вы это…», а после него в рамках интерактивной части ответили на вопросы аудитории.
— Мы позвали на наше мероприятие Игоря Манна и Ивана Черемных, потому что они уже много лет помогают российским и зарубежным девелоперам увеличивать прибыльность и управляемость бизнеса, предлагают эффективные инструменты и технологии продаж, — пояснила Татьяна Гузеева. — Многое из того, что они рекомендуют, «Стройтэк» давно применяет на практике, как, например, динамическое ценообразование. Однако никогда нелишне послушать экспертов и настроить бизнес-процессы еще лучше. Или, скажем, клиентоориентированность. Конечно, в продажах это аксиома, но благодаря советам экспертов мы можем прокачать свой сервис, вывести его на новый уровень, сделать более комфортным для людей. Я уверена, что в итоге выиграем от этой встречи не только мы, застройщики, но и наши клиенты.
Что может произойти в 2022 году на рынке недвижимости?
В 2021 году на столичном рынке офисов не было введено ни одного спекулятивного бизнес-центра, который можно было бы включить в сток офисной недвижимости. Это несмотря на то, что был введен ряд объектов, даже таких качественных, как, например, БЦ «14 А» на ул. Смолячкова. Вводились и новые офисы-лофты в результате реконструкции индустриальных объектов. Однако все они по своим параметрам или использованию не попали в сток — общий метраж рыночных офисных площадей. Это, пожалуй, основная тенденция, которая характеризовала рынок в 2021 году, говорит Сергей Сенкевич.
Аналитик отмечает, что в прошлом году на рынке торговой недвижимости, как и в офисном сегменте, не было введено в эксплуатацию ни одного объекта, который можно было бы включить в сток. При этом выручка большинства ретейлеров не падала, динамика развития розничного товарооборота по итогам года как в Минске, так и в Беларуси сохранилась положительной. Посещаемость в ряде объектов превысила докризисный уровень.
Ставки аренды в большинстве случаев привязаны к выручке. Там же, где еще используется фиксированный уровень арендных ставок, можно говорить об их снижении в зависимости от категории арендатора от 15 до 30%.
— В условиях ограниченного предложения и при существующей, в принципе, положительной конъюнктуре рынка, вакантность сокращалась. Она и так не была высокой, в ряде ведущих объектов вакантные помещения или отсутствовали, или образовывались на очень короткий промежуток времени в результате ротации арендаторов. На рынке было только несколько объектов, которые и формировали среднерыночную вакантность. Но даже и в них предложение свободных площадей сокращалось. Это можно сказать о таких торговых центрах, как «Столица», Palazzo, DiaMond city и некоторых других, — говорит Сергей Сенкевич.
Аналитик отмечает, что рынок складской логистики был одним из немногих секторов коммерческой недвижимости, где прошлый год оказался продуктивным: во многом благодаря той же рознице и e-commerce, которым необходимы были качественные и мощные распределительные центры. Кто-то из инвесторов строил самостоятельно, кто-то реализовывал built-to-suite проекты с привлечением профессиональных девелоперов. В частности, в 2021-м новыми современными логистическими (распределительными) комплексами обзавелись такие компании, как «Парфюмбытхим» (сеть «Мила»), «Белвиллесден» (сеть «Гиппо»), OZON в Беларуси и другие.
Настроения у инвесторов разные. С одной стороны, говорит аналитик, ряд девелоперов признают возросшую степень неопределенности на рынке, которая никак не компенсируется доходностью. Нормы доходности что в девелопменте, что при покупке объектов существенно не поменялись по сравнению с 2019 годом. В среднем она находится в пределах 10%. Это ведет к тому, что девелоперы не стремятся начинать новые проекты. На завершение начатых влияют такие факторы, как характер затянувшихся административных процедур, отсутствие финансирования и другие.
С другой стороны, некоторые инвесторы приняли текущую ситуацию и продолжают работать в сложившихся условиях, развивая новые проекты и приобретая коммерческую недвижимость. В целом, что касается покупки площадей, то снижения спроса в количественном отношении тут не было. Даже наоборот: отмечается увеличение количества заявок на небольшие помещения площадью 100−300 кв.м.
Наибольшим спросом пользуются ликвидные помещения стрит-ретейла. Крупные офисные центры, с одной стороны, вызывают вопросы у девелоперов в части востребованности. С другой стороны, некоторые компании решили, что сейчас самое время приобрести административные здания в собственность, чем оживили спрос. Об инвестициях в крупные торговые объекты говорить сложно: тут требуются большие объемы финансирования, малодоступные на сегодняшний день. Учитывая, что спрос и в целом состояние рынка складов выглядит устойчивым, этот сегмент достаточно привлекательный в плане инвестиций. Так, например, российские инвесторы при анализе белорусского рынка в первую очередь уделяют внимание именно складскому сегменту.
Маркетинговые исследования — Рынки недвижимости (здания, сооружения, квартиры, земля) — Рынок помещений коммерческих, помещений нежилых, недвижимости офисной, рынок недвижимости торговой, недвижимости складской — Екатеринбург (Свердловская область. Россия)
| Готовые маркетинговые исследования рынков, социологические исследования, базы данных, аналитика и обзоры рынка, инвестиционные меморандумы, маркетинговые обзоры, другие аналитические отчеты. Исследования включают: маркетинговый анализ объемов рынка, емкость, доли и сегменты рынка, SWOT (свот) — анализ и конкуренцию. Наиболее полная и постоянно обновляемая готовая аналитика лучших маркетинговых агентств. Приглашаем к сотрудничеству бизнес аналитиков, исследовательские и маркетинговые группы специалистов, консалтинговые компании и агентства для таких работ, как анализ рынка, консалтинг, обзор рынка, проведение исследований, маркетинг и продажа готовой аналитики. |
Аналитика рынка коммерческой недвижимости
ОБЗОР КЛЮЧЕВЫХ СЕГМЕНТОВ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА Соколова Н.Н.1, Володченко В.С.2, Ланцова Д.С.3, Ивлев О.Ю.4,
Метельницкая Т.А.5
1Соколова Наталья Николаевна — доцент, кандидат экономических наук;
2Володченко Виктория Сергеевна — студент;
3Ланцова Дарья Сергеевна — студент;
4Ивлев Олег Юрьевич — студент;
5Метельницкая Татьяна Алексеевна — студент, кафедра сервиса, факультет технологии, предпринимательства и сервиса;
Орловский государственный университет им. И.С. Тургенева, г. Орёл
Аннотация: в статье рассматривается рынок офисной недвижимости города Екатеринбурга. Также приводится обзор его ключевых сегментов. Ключевые слова: офисная недвижимость, продажа, аренда.
Екатеринбург является одним из крупнейших финансово-деловых центров России, здесь сконцентрированы офисы транснациональных корпораций, представительства иностранных компаний, большое количество федеральных и региональных финансово-кредитных организаций. Банковский сектор Екатеринбурга насчитывает более 90 банковских организаций, в числе которых 19 местных.
В 2016 г. основные макроэкономические показатели развития города Екатеринбург показывают положительную динамику, что позволяет судить о городе как о перспективной инвестиционной площадке для девелоперов.
С 2009 по 2013 гг. рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга пребывал в стагнации, ставшей результатом экономического кризиса. Снижение объемов строительства и ввода, падение спроса и, как следствие, ставок аренды и цен предложения — были основными «приметами» того периода. В 2014-ом ситуация изменилась и последние полтора года стали временем восстановления рынка коммерческой недвижимости. Часть его показателей уже вышли на докризисный уровень, другая — стремится к этому.
Основными инвесторами, использующими коммерческую недвижимость для получения прибыли, остаются сами екатеринбургские девелоперы.
Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга активно развивается и постепенно увеличивает свои объемы (рынок ежегодно поглощает 50-80 тыс. кв. м офисных площадей). Среднегодовые темпы прироста количества современных офисных центров (бизнес-центров) достаточно высоки, за 2006-2017 гг. они составили примерно 17% в год. В первом полугодии 2017 года уже открыты 2 объекта -офисный центр класса А «Президент» общей площадью примерно 32 тыс. кв. м (девелопер КЕБ-Огоир) и вторая очередь бизнес-центра «Суворов» общей площадью примерно 20 тыс. кв. м (девелопер «ПРЕД Групп»).
Во втором полугодии запланировано открытие еще 7 офисных центров: «Карнеол», «Арена», «Царский мост», «Аврора» и др. При этом перспективы введения в эксплуатацию этих объектов офисной недвижимости различны (сроки запуска части объектов могут быть перенесены на 2019 год).
Следует отметить, что рынок офисной недвижимости Екатеринбурга по-прежнему находится на переходном этапе своего развития (интенсивно данный рынок развивается в городе всего порядка 15 лет). Таким образом, определяя перспективы рынка офисных центров, следует ориентироваться, прежде всего, на уже устоявшиеся рынки крупных европейских городов (рынки после вступления России в ВТО будут также постепенно интегрироваться).
По прогнозам Администрации Екатеринбурга к 2020 году объем офисной недвижимости должен увеличиться до 1,65 млн. кв. м, а количество современных бизнес-центров составить 91 объект. Данные цифры, учитывая, что на стадии строительства в настоящее время находится более 15 офисных центров, вполне реальны к осуществлению.
Следует отметить, что хотя на протяжении последних 5-7 лет идет постепенное замещение доли офисных центров класса «С» объектами более высоких классов (данная тенденция свидетельствует о развитии рынка и продолжится в будущем), такие офисные центры по-прежнему востребованы. Помимо низкой (по сравнению с современными офисными объектами) стоимости аренды площадей, главными конкурентными преимуществами офисных центров класса «С» и ниже также является, удачное месторасположение большинства из них и наличие небольших офисов (минимальный арендный лот может быть 10-20 кв. м). [1]
В отношении офисных зданий классов «В», «В+» и «А» можно сказать, что предложение пока соответствует спросу, в будущем у каждого из этих классов есть еще резервы развития. По-прежнему во всех классах следует отметить недостаток офисных зданий, имеющих хорошую концепцию и конкурентоспособный бренд.
Рынок офисных центров Екатеринбурга уже стал высококонкурентным, ориентированным на спрос. Потребитель имеет хороший выбор, некачественные объекты теряют конкурентоспособность. Лучше всего все это подтверждает показатель средней доли вакантных площадей в офисных центрах различных классов.
Коммерческая недвижимость
Конъюнктура рынка коммерческой недвижимости в крупнейших городах Урала неодинакова: в одних ставки устойчиво растут, в других — не подвергаются колебаниям. Летние месяцы кардинальных изменений не внесут
— На вторичном рынке, хоть спроса и нет, падения цен тоже не будет. Для их снижения нужен рост предложения, которое в последние месяцы, наоборот, сокращается. На первичном рынке цены на квартиры тоже продолжат расти.
Артем Минаев подтверждает: цены во все кризисы оставались примерно на одном уровне: и в кризис 2008 года, и в кризис 2014 года, и во времена высокой волатильности рубля.
Очередной рост курса доллара, который идет сейчас, на рынке жилья в краткосрочном горизонте тоже никак не отразится. «Это уже не первый скачок цены валюты за полгода. И те из покупателей, которые переживали по этому поводу, недвижимость уже приобрели», — объясняет аналитик УПН.
- Забота о клиенте прежде всего
- Консультация специалиста онлайн
- Оценить недв-сть за 5 минут в АН
- Вступить в наследство на жильё у нотариуса
- Предпродажная подготовка кв-ры
- Оформить землю в собственность
- Реклама недв-сти в интернете с ПК
- Приватизировать кв-ру через МФЦ
- Собрать документы для сделки в ЦМУ
- Согласовать перепланировку в БТИ
- Подоб-ть квар-ру в ЖК от застройщика
- Взять ипотеку без первоначального взноса
- Выписка ЕГРН Росреестр от 5 минут
- Аналитика рынка по ценам на жилье
- Мы ценим и любим клиентов за доверие
- Купить квартиру в новостройке с АН
- Студии с ипотекой ДОМ.РФ от 2 — 6%
- 1-комнатные 30-50 м² от 2,1 млн ₽
- 2-комнатные 50-80 м² от 2,8 млн ₽
- 3-комнатные 80-120 м² от 3,8 млн ₽
- Сопровождение сделки в ЕРЦ
- Новости новостроек Екб, России
- Стоимость услуг агентства
Цена продажи коммерческой недвижимости в Екатеринбурге
Здесь все не так просто, конечно. Во многих семьях помощь от государства далеко не покрыла того ущерба, который принесли пандемийные ограничения и кризис. Многие и вовсе ничего не получили.
Но в целом господдержка все-таки имела положительное влияние на экономику, в том числе простимулировала спрос на недвижимость. Общие денежные выплаты дошли до регионов, и это чувствуется, я лично видела это летом-осенью на своих клиентах. Некоторые получили возможность взять ипотеку благодаря маткапиталу на первого или второго ребенка, пособиям на детей, «коронавирусным» выплатам медикам или пострадавшим отраслям.
Но и другие выплаты в этом году: разовые пособия на детей, дотации безработным и т.д. — пошли в реальный сектор экономики и в результате тоже подняли активность на рынке недвижимости.
Все эти факторы спровоцировали тот ажиотаж, который мы сейчас видим. Рынок жилья сейчас «на гребне волны».
1. Коронавирус. Как долго будет продолжаться пандемия и связанные с ней ограничительные меры? Если в 2008 году на ситуацию влиял кризис в Греции и США, в 2014 году мы попали под санкции из-за Крыма — то в 2020 году положение дел совсем другое. Проблема глобальная, на всей планете, и этот кризис может стать очень глубоким.
Конечно, тут многое зависит от того, сколько в этой пандемии действительно пандемии, а сколько политики. И что в связи с этим будут делать правительства стран, в том числе и России.
2. Меры поддержки. Если правительство продолжит эти меры (выплаты врачам, семьям с детьми, другие стимулирующие выплаты) — то это несколько поддержит активность на рынке.
3. Поддержка застройщиков. Льготную ипотеку продлили до июля 2021 года, и это тоже несколько месяцев будет поддерживать спрос.
Поскольку я работаю преимущественно в Екатеринбурге, то буду говорить именно про наш регион. Хотя тенденции будут, очевидно, прослеживаться и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и в Красноярске, и в большинстве других городов-миллионников.
Аналитики дают разные прогнозы о ценах на недвижимость — но самый вероятный сценарий, по моему опыту, таков:
Цены на вторичное жилье: очень плавно будут снижаться. Рынок недвижимости инертен: в рост цены идут быстрее, чем снижаются. Сейчас есть дефицит предложения и повышенный спрос, это и держит цены. Только когда предложений на вторичном рынке жилья будет достаточно, рынок наполнится, цены стагнируются и через какое-то время пойдут вниз. Точных прогнозов тут никто не даст, но на это может уйти от нескольких месяцев до двух лет.
Конечно, тут важно еще и то, какое именно вторичное жилье. Сравнительно свежие квартиры в хорошей локации вряд ли упадут в цене, особенно если сохранится низкая ипотечная ставка.
Многое зависит и от региона. Коллеги из Перми, Иркутска, Архангельска говорят мне, что у них стагнация уже начинается. В Екатеринбурге пока нет. Но очевидно, что через какое-то время так будет и у нас.
Цены на новостройки: предпосылок к снижению цены я лично не вижу. Льготная ставка пока в действии, мигрантов-строителей в страну не пускают, цены на строительные материалы выросли: та же арматура подорожала на 30-40%. Поэтому цены на новостройки либо останутся на прежнем уровне, либо даже вырастут.
В любом случае, в следующем году ожидается рецессия рынка недвижимости на 2-3 года. Сегодняшних цен (особенно на вторичку) мы уже не увидим, активность покупателей и продавцов сильно снизится.
Конечно, это прогнозы. Что будет в реальности — на 100% не может знать никто. Я могу только предполагать, исходя из своего опыта и сегодняшней реальности. Любое глобальное событие: от неожиданных решений правительства до военных действий (не дай Бог, конечно) могут поменять всё. Будем надеяться на лучшее.
Что делать людям во время этого ажиотажа на рынке недвижимости? Сохранять спокойствие и трезвомыслие:) Это точно пригодится всем.
А вот дальше надо уже разбираться с каждым случаем: что конкретно вы собираетесь делать в 2021 году на рынке недвижимости?