Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить историю квартиры перед покупкой в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
- Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
- Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
- Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
- Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
- Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
- Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.
Необходимость проверки квартиры онлайн перед покупкой в ипотеку
Проверка квартиры онлайн — это важный этап перед покупкой жилья в ипотеку. Покупка недвижимости — это серьезное решение, которое потребует значительных финансовых затрат. Проверить квартиру перед покупкой онлайн поможет избежать многих неприятностей в будущем и сохранить свои средства.
Онлайн проверка поможет убедиться в том, что жилое помещение находится в хорошем техническом состоянии, не имеет заложников и прочих юридических проблем. Также, данная процедура позволит получить подробную информацию об условиях продажи, оформления документов и пр.
- Структурированная информация о квартире. Проверить квартиру онлайн позволяет получить не только информацию о состоянии жилища, но и подробные данные о транспортной доступности, экологии, инфраструктуре, образовательных и медицинских учреждениях в районе расположения.
- Экономия времени и финансовых ресурсов. Онлайн проверка квартиры в ипотеку не только поможет получить информацию, но и существенно сократит временные и финансовые затраты на этот этап. Например, не нужно ехать в другой город или страну для ознакомления с объектом.
- Экспертное мнение профессионалов. Проверка квартиры онлайн включает собеседование с экспертами по недвижимости, которые оценят состояние квартиры, расскажут о своих нюансах и подскажут, стоит ли приобретать жилье в данном доме или лучше поискать другие варианты.
Какой сервис выбрать для онлайн проверки квартиры?
Если вы планируете покупку недвижимости, обязательно проверьте все необходимые документы. Онлайн проверка квартиры поможет вам убедиться в законности сделки и избежать мошенничества. Какой сервис избрать для этого?
Первым делом обратите внимание на репутацию компании. Исследуйте отзывы клиентов, проверьте время работы и обслуживание клиентов.
Вторым критерием является цена услуги. Сравните цены различных сервисов и найдите лучшее предложение.
Также, убедитесь, что сервис предоставляет все необходимые документы для проверки квартиры. Важно, чтобы были доступны все документы и основания для права собственности на недвижимость.
Не стоит забывать о квалификации сотрудников компании. Сотрудники должны иметь опыт в данной области и знать все необходимые детали для успешной проверки квартиры.
Итак, выбирая сервис для онлайн проверки квартиры, уделите внимание следующим аспектам: репутация, цена услуг, наличие всех документов, квалификация сотрудников.
В правоустанавливающих документах указано на основании чего собственник владеет недвижимостью или её частью. Если таких документов нет, совершить сделку не получится.
Вид таких документов может сильно отличаться, в зависимости от того, каким образом человек стал владельцем квартиры и в какие годы это произошло. В случае покупки это будет договор купли-продажи, в случае получения наследства — свидетельство о праве на наследование от нотариуса, при приватизации — договор передачи в собственность. Бывают так же договора дарения, мены, ренты, долевого участия (у квартир в новостройках) и т.д.
В некоторые годы обязательным дополнением к договору должно являться свидетельство о государственной регистрации права собственности, которое с середины 2016 года больше не выдаётся. Если свидетельство имеется, в нем обязательно должны быть указаны данные собственника и договора, на основании которого было выдано свидетельство.
Согласие супругов на продажу, в том числе — бывших
Распоряжаться общим имуществом супруги могут исключительно при обоюдном согласии. Это означает, что находясь в браке человек может купить или продать квартиру только при наличии согласия второго супруга.
И даже если квартира была куплена в браке, но сейчас продавец в разводе — квартира может оказаться в совместной собственности, а значит по закону продавать её без согласия бывшего мужа или жены текущий собственник не имеет права и такая сделка без колебаний будет расторгнута в суде. Чтобы избежать это ситуации — обязательно потребуйте у продавца документы, подтверждающие согласие бывшего супруга на продажу. Это может быть непосредственно само согласие, заверенное нотариусом, судебные документы о разделе имущества, где указано что продавец признан единственным собственником квартиры, брачный договор, где так же продавец определен как единственный собственник или другие подобные документы.
Как банк проверяет квартиру-вторичку при ипотеке
Чтобы обезопасить себя от убытков, кредитная организация проверяет квартиру по следующим показателям:
- Право собственности продавца или нескольких продавцов. Проверка проводится с помощью выписки из ЕГРН, где содержатся сведения об объекте недвижимости.
- Дееспособность продавца. Запрашиваются выписки из ПНД с целью исключить в будущем оспаривание сделки по мотивам недееспособности продавца.
- Наличие генеральной доверенности в случае, если объект продает не собственник, а его доверенное лицо.
- Если квартира была куплена в браке, необходимо согласие супруга на ее продажу, поскольку собственность в данном случае является совместно нажитой.
- Наличие наследников. Если банк выяснит, что продавцу недвижимость досталась по наследству, он, вероятнее всего, будет настаивать на титульном страховании, которое предполагает страховку от утраты права собственности. Особенно актуально это, если с момента приобретения квартиры прошло меньше трех лет – на протяжении этого времени наследство можно оспаривать.
- Разрешение опеки. Такая проверка необходима, если у жилья есть несовершеннолетние собственники. Опека выносит решение о соблюдении их прав: дети не могут быть лишены собственности либо права проживать в квартире.
Мифы о проверках банками ипотечных квартир
Несмотря на то, что банком проводится базовая проверка, покупатели ипотечных квартир на вторичном рынке могут столкнуться как с мошенническими действиями, так и с требованиями закона, в соответствии с которыми квартира может быть оспорена. Главные риски для них:
- Утрата права собственности по разным причинам.
- Нарушение прав третьих лиц на недвижимость, вследствие чего предстоят судебные разбирательства с ними.
- Наличие наследников, которые на законных основаниях имеют право претендовать на квартиру.
- Банкротство продавца, результатом которого может стать оспаривание сделки и выставление недвижимости на продажу.
- Снос либо реконструкция жилья, которые приведут к переселению.
- Выделение супружеских долей, если недвижимость была приобретена в браке.
Большинство покупателей, впервые сталкивающихся с ипотекой, неправильно представляют себе процедуру ее проверки банками. Перечислим их главные заблуждения.
Как проверить наличие прописанных лиц
Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:
— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.
Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.