Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сократить налог на коммерческую недвижимость в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 января 2024 года владельцам участков с постройками нужно будет указывать в уведомлении для расчета земельного налога, какой участок земли занимает возведенное на нем строение, и отмечать его кадастровый или инвентарный номер. Это касается объектов жилищного фонда, инфраструктуры ЖКХ и другой недвижимости.
Изменения в ставках налога на имущество
Размер налоговой ставки на имущество устанавливают субъекты РФ, однако максимальная ставка ограничена налоговым кодексом и составляет 2,2 %. Если налоговая база объектов недвижимости определяется на основе кадастровой стоимости, то субъекты РФ могут устанавливать ставку налога, которая не превышает 2 %.
Летние поправки затронули п. 1 ст. 380 НК РФ — добавили новое положение, которое устанавливает максимальную ставку налога, исчисляемого по кадастровой стоимости, для объектов недвижимости, принадлежащих личному фонду на праве собственности. Важно отметить, что это правило будет применяться только к объектам недвижимости, таким как жилые помещения, гаражи и машино-места с кадастровой стоимостью менее 300 млн рублей. Субъекты РФ будут вправе устанавливать размер налоговой ставки, который не превышает пороговый уровень — 0,3 %.
Как уменьшить налог на прибыль
Это прямой налог, его величина прямо зависит от конечных финансовых результатов деятельности организации. Основная ставка — 20%, но ее можно уменьшить.
20. Резервы по сомнительным долгам
Сумма резерва считается расходом и уменьшает базу по налогу на прибыль. Резерв создайте в том отчетном периоде, в котором при инвентаризации дебиторки выявили сомнительный долг. Предельный лимит для резерва – 10% от годовой выручки. Если деньги вернут, нужно будет восстановить часть резерва на эту сумму и заплатить налог.
21. Резерв на оплату отпусков
Позволяет равномерно учитывать расходы в течение года при налогообложении и переносить уплату налога на более поздний срок. Величина резерва должна равняться общей сумме отпускных всем сотрудникам с учетом налогов и взносов, которые нужно начислить на такие выплаты. Речь идет о тех днях отпуска, которые сотрудник уже заработал.
22. Списание недостачи сверх норм убыли
Учтите недостачу в составе внереализационных расходов, если:
- виновных нет — подтвердите это документом,
- виновные не установлены,
- виновные есть и недостача взыскивается с него.
Два способа снижения налога на коммерческую недвижимость
Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество?
Согласно Налоговому кодексу РФ, льготы по налогу на имущество (вплоть до полного освобождения для объектов в конкретных видах деятельности) предусмотрены для общественных организаций инвалидов, учреждений уголовно-исполнительной системы, резидентов особых экономических зон и некоторых других категорий налогоплательщиков.
В некоторых регионах, как например в Нижегородской области, налоговые льготы применяются в том случае, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект налогообложения не входит в перечень объектов согласно пункта 7 статьи 378.2 НК РФ.
Чтобы снизить налог, в налоговой нужно оспорить применение в расчетах налога кадастровой, а не остаточной стоимости, чтобы объект недвижимости облагался не по ст. 378.2 Налогового кодекса, а по ст. 375.
Если это сделать не получится, то выходом может стать снижение величины кадастровой стоимости объекта (в случае если она превышает рыночную стоимость) — в комиссии при Росреестре или в суде.
Если будет принято решение в вашу пользу, итогом станет новая кадастровая стоимость объекта коммерческой недвижимости.
Новые правила налогообложения коммерческой недвижимости
В 2024 году в Москве ожидаются изменения в налогообложении коммерческой недвижимости. Эти изменения могут повлиять на бизнес собственников коммерческих помещений и арендаторов, особенно в сфере розничной торговли.
Одним из основных изменений является увеличение налоговых ставок на коммерческую недвижимость. Предполагается, что новые ставки будут применяться в зависимости от местоположения и категории помещения. Также возможно введение дифференцированных ставок для различных видов коммерческой деятельности.
Для владельцев недвижимости может быть применена налоговая надбавка в случае невыполнения требований к использованию помещения. Например, если недвижимость, предназначенная для розничной торговли, используется в других целях, таких как офис или склад, налоговая ставка может быть увеличена.
Ожидается введение нового налога на незастроенные земельные участки, находящиеся в городской черте. Владельцам таких участков придется уплачивать налог на их использование, что может повлиять на долгосрочные инвестиционные проекты.
Для арендаторов коммерческой недвижимости может быть введен новый налог на аренду, который будет учетом стоимости аренды и площади помещения. Это может увеличить затраты на аренду для предпринимателей и влиять на рентабельность бизнеса.
Что понимает закон под термином «коммерческая недвижимость»?
Действующее законодательство относит к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц жилые дома, квартиры и комнаты, гаражи и машино-места, объекты незавершенного строительства и иные здания, сооружения, помещения (п.1 ст.401 Налогового кодекса РФ). Понятие «коммерческая недвижимость» в НК не раскрывается: по сложившейся юридической практике к данной категории имущества относят объекты, предназначенные для извлечения постоянной прибыли.
Виды собственности, подпадающие под определение «коммерческая недвижимость»:
- офисы и бизнес-центры;
- кафе и рестораны;
- гостиницы;
- склады;
- производственные цеха;
- автомойки;
- апартаменты и так далее.
Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов пояснил, что в российских нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций». Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимость, обладающая следующими признаками:
- она учитывается на балансе в качестве объектов основных средств;
- запись о ней внесена в ЕГРН;
- если же такой записи нет, то должны присутствовать основания, подтверждающие прочную связь строения с землей и невозможность переместить объект без причинения его назначению несоразмерного ущерба.
Управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева к свойствам, характеризующим коммерческую недвижимость, отнесла следующие:
- уникальность каждого объекта;
- сравнительно небольшое количество сделок на рынке вследствие специфики актива;
- высокая капиталоемкость недвижимости;
- длительный период присутствия актива на рынке;
- низкая степень взаимозаменяемости объектов из-за существенной зависимости спроса от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости и других факторов;
- необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода;
- сделки с коммерческой недвижимостью регулируются в рамках предпринимательского права;
- существование ряда специфических рисков (финансовые риски, связанные с условиями пересмотра арендной платы, риски накопления внешнего и функционального износов и др.).
С 01.01.2024 года с выплат работникам-нерезидентам (лицам, которые на дату получения дохода находились в РФ менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд), должен удерживаться НДФЛ по таким же ставкам, как и работникам-резидентам: 13% (или 15% — с суммы доходов более 5 млн руб.).
До 2024 года НДФЛ работникам-нерезидентам составлял 30% (за некоторыми исключениями). При кажущемся снижении ставки, на самом деле она выросла: если трудовой договор предусматривал определение места работы сотрудника как местонахождение его рабочего места в иностранном государстве, то его вознаграждение относилось к доходам от источников за пределами России. В этом случае выплаты работникам-нерезидентам вообще не облагались НДФЛ.
Оспариваем применение налогообложения по кадастровой стоимости
Вариант который первым приходит на ум – доказать что ст. НК РФ 378.2 не может применяться к вашей недвижимости. Если это так, то налогообложение будет происходить не по кадастровой, а по среднегодовой стоимости. В основе данного вида стоимости лежит рыночная стоимость с учетом износа, а учет износа часто приводит к существенному удешевлению.
Но далеко не всегда получится платить налоги со среднегодовой стоимости, в первую очередь вашей недвижимости не должно быть в специальном перечне из постановления правительства Москвы, определяющем объекты недвижимости с налогообложением по кадастровой стоимости. Кроме того здание не должно располагаться на земле отведенной под торговлю и офисы. Если ваша недвижимость подпадает хотя бы под одно из этих условий, она признается офисной или торговой, даже если используется в иных целях.
А вот если здание находится на землях иных категорий, например промышленных, то надо всего лишь доказать что коммерческие здания занимают не более 20% площади участка. Если же площадь зданий коммерческого назначения превышает 20%, то налог начинают брать по кадастровой стоимости, независимо от изначального назначения земель под зданиями. То же самое касается площадей внутри зданий, например в жилых домах.
Также есть место для полемики не только в части процентов используемых площадей, но и в части общей площади. В статье 1.1 закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 «О налоге на имущество организаций» указывается, что налогообложение по кадастровой стоимости применимо к крупным деловым и торговым центрам (2000м2 для отдельных зданий и 3000м2 для помещений в многоквартирных домах). Т.е. можно попытаться исключить некоторые площади (чердаки, подвалы) из общей площади объекта и добиться налогообложения по среднегодовой стоимости.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.
Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.
В большом количестве ставок довольно легко запутаться, особенно если вы только приступили к изучению этого вопроса. В действительности же оценивать всё нужно не только с позиции получения дохода с коммерческой недвижимости, а в комплексе. В частности:
- Юридическому лицу очевидно выгоднее в большинстве случаев находиться на УСН, а не на ОСНО. Однако иногда общая система налогообложения является более предпочтительным вариантом — для крупных компаний, например, которым нужно продемонстрировать большой объём бухгалтерской отчётности. Правда, в таком случае получение дохода с коммерческой недвижимости становится всего лишь одним из источников прибыли, причём чаще всего — не основным.
- Физическому лицу выгоднее всего зарегистрироваться как самозанятому. Сделать это можно буквально за пару десятков минут через специальное мобильное приложение. В нём не составит особого труда настроить автоматическое отчисление налогов. Но этот режим распространён не на всей территории РФ. Поэтому стоит узнать, есть ли у вас такая возможность.
- При выборе между 6% с прибыли на УСН и 15% с оборота подумайте над тем, можете ли вы подтвердить регулярные расходы в достаточном объёме, которые при этом были бы связаны с такой недвижимостью. Выбрать 15% имеет смысл, если вы часто делаете ремонт, постоянно тратитесь на услуги клининговой компании и т.п. Но в большинстве случаев лучше остановиться на 6%.
Помощь малому бизнесу
Основные меры поддержки малого бизнеса:
- льготы по страховым взносам;
- социальный контракт;
- льготы по выкупу госимущества;
- гранты для молодых предпринимателей.
В этот список можно включить налоговые каникулы. Но такая господдержка распространяется не только на малый бизнес, а на всех «новоиспеченных» ИП на УСН и патенте, работающих в определенных сферах.
Использование льгот обычно влечет за собой повышенные требования к отчетности. Компании не обойтись без автоматизации, иначе собственник и бухгалтер погрязнут в таблицах и наделают кучу ошибок.
Мы поможем подобрать учетные программы для вашего бизнеса. С ними проще контролировать дела компании, а также вовремя и без ошибок отправлять нужные данные в разные инстанции. Даже если у вас нет времени и возможности вникать в нюансы, мы поможем вам подобрать ПО и оборудование, которое сделает ваш бизнес управляемым и соответствующим закону. Оставьте заявку на сайте!
С 1 января 2024 года увеличен предельный размер практически всех видов социальных налоговых вычетов. На них может претендовать налогоплательщик с расходами:
- на собственное обучение;
- медицинские услуги, покупку лекарств для себя и членов семьи;
- физкультурно-оздоровительные услуги;
- уплату страховых взносов на накопительную пенсию, по договорам страхования: добровольного пенсионного и жизни;
- оплату прохождения независимой оценки квалификации.
В 2024 году предельный размер социальных налоговых вычетов составляет 150 тыс. руб. (ранее был 120 тыс. руб.).
Подводные камни при продаже коммерческой недвижимости
Продажа коммерческой недвижимости — дело ответственное и требующее предельной внимательности. Помимо нюансов и правил, связанных с оценкой и уплатой налогов, есть и некоторые подводные камни, о которых необходимо знать.
- Не все виды коммерческой недвижимости одинаково востребованы, поэтому при продаже следует провести тщательный анализ рынка и определить цену на недвижимость с учетом текущей конъюнктуры. Недооценка или завышение стоимости могут привести к серьезным финансовым потерям.
- Если продается недвижимость, которая находилась в собственности более трех лет, необходимо учитывать не только налог на прибыль, но и налог на имущество. Уплата налогов должна осуществляться в соответствии с законодательством РФ и требует профессиональных знаний в области налогообложения.
- Один из важных аспектов при продаже коммерческой недвижимости — контракт. Документ должен содержать все условия сделки, включая сроки, стоимость, ответственность сторон и детали оформления сделки. Важно заключать контракты только с надежными и профессиональными партнерами.