Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор аренды с правом выкупа всегда заключается в форме соглашения купли-продажи, где прописываются конкретные условия: аренда и выкупная цена. При закреплении договорённостей о выкупе квартиры арендатором нельзя допускать разночтений. Нужно подробно и понятно расписать, на каких условиях сделка может считаться состоявшейся.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
Договор аренды с последующим выкупом – это специальный тип договора, который предоставляет арендатору право приобрести квартиру по истечении установленного срока аренды. Такой договор является довольно популярным вариантом сделки, особенно в условиях схемы ипотечного кредита.
Главное отличие данного договора от обычной аренды заключается в том, что арендатор может приобрести квартиру по договоренной стоимости после окончания срока аренды. Это означает, что он имеет преимущественное право на покупку жилья перед другими заинтересованными сторонами.
Особенности договора аренды с последующим выкупом включают в себя следующие важные условия:
- Оценка стоимости квартиры:
— Как правило, стоимость квартиры, установленная в договоре, является фиксированной и не может меняться по ходу сделки.
— Для определения стоимости квартиры могут быть использованы различные методы оценки: сравнительный, доходный или инвестиционный.
— Иногда стоимость квартиры может быть связана с определенной суммой ипотечного кредита, используемого для ее покупки.
- Срок аренды:
— Срок аренды может быть разным и определяется в договоре.
— Обычно срок аренды составляет несколько лет, после чего арендатор может приступить к выкупу квартиры.
- Выгода для арендатора:
— Договор аренды с последующим выкупом предоставляет арендатору возможность приобрести квартиру после окончания аренды, а не искать новое жилье.
— Также арендатор имеет преимущественное право при покупке квартиры перед другими покупателями.
- Риски и проблемы:
— Для арендатора важно понимать, что в случае несоблюдения условий договора или невыкупа квартиры, он может потерять все уже внесенные платежи.
— Также стоит учитывать, что на протяжении срока аренды арендатор не является полноценным владельцем квартиры и может столкнуться с ограничениями подобно обычной аренде.
Таким образом, договор аренды с последующим выкупом предлагает арендатору возможность приобрести жилье по более выгодной цене в сравнении с покупкой непосредственно на рынке. Однако перед заключением такого договора необходимо тщательно составить его условия и оценить свои финансовые возможности и риски.
Риски, с которыми может столкнуться арендатор
Аренда жилья с правом последующего выкупа имеет свои особенности и риски, с которыми арендатор может столкнуться. Рассмотрим некоторые из них более подробно:
- Правом на жильё: В данной схеме арендатор имеет право на приобретение квартиры по истечении определенного срока аренды. Однако, если арендатор не сможет выполнить условия договора выкупа, то он может потерять право на дальнейшую аренду и право на покупку.
- Оценка стоимости жилья: При условии выгодной стоимости жилья на момент заключения договора, арендатор может считать это выгодным вариантом. Однако, стоимость жилья может измениться в течение срока аренды, и арендатор может столкнуться с ситуацией, когда покупка жилья станет невыгодной.
- Условия договора: В договоре аренды с правом выкупа может содержаться ряд ограничений и условий, которые арендатор должен соблюдать. Нарушение этих условий может привести к проблемам с последующим выкупом жилья.
- Финансовые проблемы: При аренде с выкупом арендатор может столкнуться с финансовыми трудностями при выполнении условий договора выкупа. Это может быть связано с нехваткой средств для оплаты выкупной стоимости или возникновением других финансовых обязательств.
- Особенности ипотечного кредита: Если для покупки квартиры с выкупом арендатору потребуется оформление ипотечного кредита, то это может привести к дополнительным рискам и проблемам с получением кредита.
- Отличие от обычной аренды: Аренда с правом выкупа имеет свои особенности по сравнению с обычной арендой. Арендатору необходимо внимательно изучить условия договора и понять все риски и особенности этой схемы перед его заключением.
Таким образом, арендатор, предлагая квартиры с правом выкупа, должен внимательно оценить все риски и особенности данного вида договора. Только после тщательного изучения условий и взвешивания всех возможных проблем и выгод арендатор может принять решение в пользу аренды с последующим выкупом квартиры.
Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом
Аренда с рассрочкой выкупа квартиры имеет и преимущества, и недостатки. Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендатора и арендодателя. Сначала узнаем, что получает наниматель. Преимущества:
- нет необходимости собирать деньги на первоначальный взнос;
- не оценивается кредитная история, не требуется высокий кредитный рейтинг;
- в ряде ситуаций не начисляются проценты за пользование заемными деньгами. Можно взять квартиру в аренду с выкупом по цене ниже рыночной.
Минусы для арендатора:
- регистрация права собственности откладывается на длительный срок. Наниматель отдает значительные суммы, но может так и не стать владельцем недвижимости;
- у арендодателя могут измениться планы, он может найти более выгодного клиента и заявить о расторжении договора. Все, что получит арендатор – это деньги, уплаченные в счет выкупной суммы;
- отсутствие обременений на момент подписания договора не означает, что их не будет в процессе исполнения обязательств. Если соглашение не зарегистрировано надлежащим образом (например, срок действия не превышает 1 год), собственник может передать квартиру банку в качестве обеспечения по кредиту;
- если в договоре аренды нет упоминания о последующем выкупе, даже суд не обяжет собственника подписать акт приема-передачи квартиры. Деньги будут зачтены в счет арендных платежей.
Плюсы для арендодателя:
- можно продать неликвидную квартиру, непривлекательную с точки зрения и риелторов, и банков, и покупателей;
- в течение длительного времени поступают и выкупные деньги, и арендная плата;
- если наниматель перестает платить, то в соответствии со ст. 619 ГК РФ можно расторгнуть договор и выселить нерадивого квартиранта.
Минусы для собственника:
- договор аренды заключается на длительный срок. За это время недвижимость может значительно подорожать. Если в соглашении не предусмотрен пересчет с учетом инфляции, в итоге можно получить сумму, значительно меньше рыночной стоимости;
- если арендатор задерживает платежи, портит имущество, снижая его рыночную цену, расторгнуть договор можно только через суд. Процедура может растянуться на долгие месяцы.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора. В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено. Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется. Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт. В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.
Сравнение аренды с последующим выкупом и ипотечного кредита
| Параметр | Аренда с последующим выкупом | Ипотечное кредитование |
| Первоначальный взнос | Не требуется | Обычно требуется, размер зависит от условий банка |
| Общая сумма платежа | Может быть меньше, чем по кредиту | Включает основной долг, проценты, страхование и другие расходы |
| Право собственности | Переходит после полной оплаты | Переходит сразу, но с обременением в пользу банка |
| Риск потери имущества | Есть, если нарушены условия договора | Есть, при невыплате кредита |
| Возможность использования имущества | С момента заключения договора | С момента покупки |
| Возможность досрочного выкупа | Обычно предусмотрена | Зависит от условий банка |
Аренда с правом выкупа имеет преимущества перед ипотечным кредитом, включая меньшую общую сумму платежа, отсутствие первоначального взноса и возможность пользования имуществом с момента заключения договора. Однако она также имеет ряд недостатков, включая нечеткую юридическую форму сделки, риск залога имущества, возможность выселения.
Что включить в договор
Один из ключевых аспектов при составлении договора аренды с правом последующего выкупа — отсутствие стандартной формы данного типа соглашения. Каждый раз подробности сделки определяются с учетом договоренностей сторон. Важно максимально детально описать в договоре условия и последствия нарушения соглашения.
Примерная структура договора может быть следующей:
- Преамбула. Содержит данные о наименовании сделки, информацию о сторонах и месте заключения соглашения.
- Предмет договора. Включает в себя информацию о жилье (адрес, этаж, площадь и состояние, информацию о собственнике).
- Условия выкупа. Нужно определить, при каких условиях арендованное жилье переходит в собственность арендатора. В случае отсутствия этого пункта соглашение фактически сводится к простому договору аренды. Также следует указать фиксированную или индексируемую сумму выкупа и условия ее внесения. Рекомендуется также предусмотреть возможность досрочного выкупа квартиры и досрочного расторжения аренды при этом.
- Условия аренды. Надо указать срок аренды, размер ежемесячных платежей и депозита. Если жилье передается с мебелью и техникой, их следует также описать в приложении.
- Ответственность сторон
- Прекращение договора
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Арендатор может стать полноправным владельцем недвижимости только в случае регистрации. Однако это можно сделать только после того, как будут оплачены расходы по аренде недвижимости. Другими словами, вышеупомянутые сборы могут быть оплачены в течение нескольких лет и только арендатором.
В случае ипотеки статус собственника приобретается сразу после продажи, и право собственности на недвижимость регистрируется в ЗАГСе. Как только кредит погашен, вес связки снимается.
Для получения ипотечного кредита часто требуется подтверждение дохода, хорошая кредитная история и поиск конденсатора. — Человек, желающий получить кредит, должен доказать банку, что он платежеспособен. Для ипотечных кредитов на аренду жилья это не требуется.
Некоторые эксперты считают, что в некоторых случаях rent-to-rent менее рискован, чем ипотека — период покупки не такой большой. Если в течение этого периода появится возможность, люди выкупят недвижимость. Банки предлагают более долгосрочные кредиты, поэтому больше шансов, что заемщик не сможет платить.
В любом случае, каждая ситуация индивидуальна, и универсального ответа не существует. Поэтому рекомендуется сравнить риски этих двух методов с помощью эксперта по недвижимости и юриста.
Как заключить договор между физическими лицами
Договоры аренды иногда заключаются между компаниями или между государственными органами. В таких случаях договор составляется с учетом интересов компании, и соглашение может содержать инвестиционные оговорки.
Если речь идет о покупке заложенной квартиры. У банка, договор составляется в зависимости от типа залогодателя. Вариант покупки квартиры у государства также сопровождается конкретной, строго определенной формой, составленной специалистом местного органа власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно, с учетом своих индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность заключается в том, что это очень редкий договор и представляет определенную сложность для обывателя. Команда Ipotekavet разработала универсальные рекомендации для таких договоров.
Пытаясь найти недвижимость, сдаваемую в аренду на определённых условиях, вы очень скоро поймёте, что это непросто. Аренда с выкупом почти всегда в дефиците. Вот несколько шагов, которые нужно предпринять, чтобы попытаться найти кого-то, кто пожелает пойти вам навстречу:
• Ищите риэлторскую компанию, которая специализируется на сдаче недвижимости в аренду с выкупом.
• Используйте специальные источники в Интернете, которые содержат информацию о домовладельцах, столкнувшихся с финансовыми трудностями. Некоторые из этих людей наверняка будут отчаянно пытаться продать свои дома, чтобы улучшить финансовое положение.
• Попробуйте связаться с одним из местных агентов по недвижимости. Довольно часто агент по недвижимости владеет необходимой информацией ещё до официального размещения предложения об аренде с выкупом на рынке.
• Позвоните продавцу жилья. Если рынок недвижимости благоприятствует покупателям, а дом какое-то время простаивает на рынке, некоторые продавцы могут захотеть сдать недвижимость в аренду с возможностью продать её позже.
• Организуйте поиск в Google. Вы можете попробовать выполнить поиск в Интернете, указав что-то вроде «аренда дома рядом со мной».
Отличия аренды с выкупом от ипотечного кредита
Аренда с выкупом – такое же договор аренды, но с правом последующего выкупа недвижимости. Что это означает? Покупатель имеет возможность арендовать жилье и по истечению определенного периода выкупить его по заранее оговоренной цене. В чем же выгода такой схемы? Покупатель может протестировать недвижимость, прежде чем окончательно решиться на приобретение.
Ипотечный кредит — это уже совершенно иной способ приобретения жилья. Кредит банка поможет покупателю приобрести недвижимость без задержек. Есть и другие важные особенности данного кредита. Например, квартира приобретается непосредственно на имя покупателя, и она сразу становится его собственностью, а не на время договора аренды. С другой стороны, ипотека предъявляет свои требования, такие как обязательное наличие первоначального взноса и регистрация права собственности.
При сделках по аренде с выкупом сторонами являются арендатор (покупатель) и арендодатель (владелец недвижимости). Условия договора определяются договором. Покупатель должен быть готов к тому, что при выкупе могут возникнуть риски, с которыми ему придется столкнуться.
В договоре аренды с выкупом следует учесть такие важные условия сделки, как условия возврата недвижимости, условия регистрации права собственности и стороны, которыми они обязательно должны быть зарегистрированы. Также, нужно уточнить, какие риски может возникнуть, и с каких условий покупатель может отказаться от договора.
Таким образом, аренда с выкупом и ипотечный кредит — это два разных способа приобретения жилья. Каждая схема имеет свои особенности и риски, с которыми покупателю нужно быть готовым столкнуться.
Заключительные советы
Обращение к юристу перед заключением сделки аренды квартиры с правом последующего выкупа обязательно, если покупатель и продавец хотят себя обезопасить. Только специалист сможет правильно и грамотно составить соглашение, в соответствии с которым сделка будет признана законной. Все условия договора нужно продумать заранее, особенно стоит задуматься об условиях ответственности сторон за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
Лучше всего поговорить с теми, кто уже заключал подобные сделки, чтобы расспросить обо всех подводных камнях. Следует оценить свою реальную выгоду от именно такого вида сделки, не найдется ли более выгодных предложений. Стоит обратить внимание, что договор не подлежит регистрации в уполномоченных органах.
Наиболее важно стоит отнестись к положениям о возможном изменении стоимости квартиры. Квартира может подешеветь или подорожать на рынке, тогда одна из сторон останется в проигрыше. Судебные споры по таким вопросам без наличия отдельного соглашения об изменении и пересчете стоимости, либо без включения его в договор, удовлетворены не будут.
Форма договора аренды с последующим выкупом квартиры
В какой форме должен быть составлен договор аренды с правом выкупа, зависит от норм из Главы ГК РФ про наем жилых помещений, согласно которой сам договор должен быть оформлен в письменной форме. Но при этом придется обратиться к регистратору, чтобы внести сведенья об обременении на квартиру, если договор будет действовать больше чем год.
Почему не применяются правила, регулирующие сделку по купле-продаже недвижимости? Да потому что там договор тоже составляется в письменной форме, а государственной регистрации подлежит только переход права собственности. Касательно аренды с выкупом переход права собственности перейдет только после окончания арендных отношений и выплаты выкупной цены, что может произойти и через три или пять лет. Вот тогда тоже придется обращаться к регистратору и сообщать ему уже о переходе права собственности, а одновременно можно снять обременение с квартиры, накладываемое арендой.
Соблюдая все требования закона, можно получить хороший вариант приобретения недвижимости, в которой можно сначала жить как нанимателю, а потом и получить на нее право собственности. Чтобы все прошло гладко необходимо правильно подобрать образец договора аренды с правом последующего выкупа, где будут прописаны все существенные условия. Образец должен быть актуальным и отвечать действующему законодательству. В отдельных ситуациях необходимо искать образец дополнительного соглашения, который превращает стандартный договор аренды в аренду квартиры с последующим правом последующего выкупа.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.
Договор аренды с последующим выкупом недвижимости и его риски
К сожалению, в российском законодательстве отсутствует нормативная база, чётко регулирующая такие отношения. Основной риск для покупателя заключается в том, что у него нет никаких прав на жильё. Оформление состоится лишь через несколько лет, а пока между сторонами будут отношения договора аренды, а не купли-продажи. И после выплаты необходимой суммы может оказаться, что жильё у прошлого собственника — под залогом, на квартиру оформлена дарственная или же владелец жилья решил продать её другому человеку.
Ещё хуже, если на квартиру наложен арест или её пытается реализовать банк из-за долгов владельца. В любой из этих ситуаций передача прав собственности становится невозможна, а арендатор уже потратил на выкуп значительную сумму. Об аресте или залоге следует узнать заранее, перед заключением договора, запросив выписку ЕГРН из Росреестра. Но заложить квартиру владелец может и уже в процессе аренды, поэтому такие риски необходимо подробно описать в соглашении.
Также договор аренды квартиры с правом выкупа может быть составлен таким образом, что недобросовестный владелец в состоянии выселить арендатора без оформления собственности. Чтобы исключить такие ситуации, договор аренды с правом выкупа лучше составлять в нотариальной конторе и тщательно описывать права и обязанности сторон, а также штрафы за нарушения. Например, обязательно укажите, что в случае передачи собственности третьим лицам договор аренды с выкупом остаётся в силе. В любом случае суд сможет быстро восстановить справедливость на основании грамотно составленного соглашения в рамках законодательства РФ.