Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проблематика рынка коммерческой недвижимости Екатеринбург в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в январе-марте составил 19 млрд руб., это минимальное квартальное значения за последние пять лет. Меньшее было только во втором квартале 2016 года, когда инвестиции в коммерческую недвижимость равнялись 8 млрд руб. По сравнению с первым кварталом 2020 года размер инвестиций снизился на 61%.
Как поддержать стрит-ритейл?
— Структура бизнеса у предпринимателей торгового сегмента на фоне политической ситуации тоже изменилась. Сейчас часто говорят о сложностях, возникших у магазинов в торговых центрах. Предприниматели в стрит-ритейле тоже пострадали.
У многих поменялись цепочки поставок. Например, если раньше цветы доставляли самолетом, то сейчас приходится перестраиваться на автомобильный и железнодорожный транспорт, мультимодальные перевозки. Те, кто не смог адаптироваться, закрыли магазины, и мы потеряли арендаторов.
Здесь хочу особо отметить, что трафик в торговых точках стрит-ритейла серьезно зависит от городской среды. Когда снижается трафик — снижается доходность, когда снижается доходность — точка закрывается. С этим можно и нужно работать. Например, исправить ситуацию может дополнительная остановка общественного транспорта неподалеку от такого магазина, близость к нему спортивных и досуговых учреждений.
Особенностью этого года стало появление большого количества непрофессиональных инвесторов. Люди резко поняли, что недвижимость является для них неплохим способом сохранения капитала. Весной на рынке были доступны вклады по высоким ставкам. И после того как срок их действия закончился, вкладчики стали переводить деньги в квадратные метры.
В какой сегмент в первую очередь приходят непрофессиональные инвесторы? Наибольшим спросом среди них пользуются помещения на первых этажах новостроек. В итоге такие объекты приобретались по достаточно большим чекам. Но после покупки их нужно было либо приводить в соответствие всем требованиям и дорабатывать самостоятельно, либо договариваться о последующих улучшениях с арендаторами.
Конечно, у тех, кто вкладывался в такие объекты, были определенные ожидания по их доходности и окупаемости затрат. Но мы видим, что доходность таких объектов в течение года снижалась. К сожалению, в городе работает не так много профессиональных консультантов по этим вопросам. И, по моим ощущениям, квалифицированных брокеров на всех не хватило.
Колонка подготовлена на основе выступления Валерии Козловой на конференции «Ритейл: итоги года», организованной «Ъ-Урал».
Офисный рынок: драмы больше нет
Страхи и тревоги в начале года, вызванные заявлениями большинства иностранных арендаторов об уходе с российского рынка, не оправдались. Согласно прогнозам, могло освободиться до 20–25% офисных помещений. В действительности к концу 2022 года уровень вакантных офисных площадей в классе А приближается лишь к 14% (данные NF Group — ex-Knight Frank Russia).
Объем офисных площадей, которые занимаются зарубежными резидентами, оценивается всего в 500–700 тыс. кв. м, напоминает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. Действительно, значительное количество западных компаний объявило об уходе с российского рынка, но большинство из них передало активы локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников. Поэтому офисы освободились лишь частично.
Низкий уровень ввода новых офисов
В отличие от 2014–2015 годов, когда на рынок выходило более 1 млн кв. м офисов (впрочем, впоследствии это привело к рекордной вакантности), в этом году ввод офисных площадей будет более чем скромным. По предварительным прогнозам, он составит 280–300 тыс. кв. м.
Для сравнения: в прошлом году было введено 587,4 тыс. кв. м офисных площадей. Новое строительство за три квартала 2022 года меньше аналогичного показателя 2021-го на 59%. «Но на индикатор прошлого года повлиял рекордный ввод крупных build-to-suit проектов», — уточняет Татьяна Дивина, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).
В уходящем году разрешение на ввод получали объекты, которые до начала кризиса находились в высокой стадии готовности. По словам Марии Зиминой, начинать новое строительство в условиях неопределенности девелоперы считают нецелесообразным.
Спрос на офисы сокращается
В современных условиях немногие компании собираются расширять занимаемые площади. Неудивительно, что объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в III квартале 2022-го на офисном рынке Москвы, сократился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 216 тыс. кв. м.
За три квартала 2022 года показатель на 26% ниже, чем в 2021-м. «Даже учитывая традиционно высокую активность IV квартала, объем спроса по итогам года не превысит отметки 1 млн кв. м», — считает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Вакантность офисных площадей растет
Весь год на офисном рынке наблюдался рост вакантных площадей. Он был связан как с уходом западных арендаторов, так и с оптимизацией затрат арендаторов.
К концу года доля вакантных помещений на офисном рынке Москвы предположительно достигнет 13–14% в классе А (с начала года показатель увеличился на 3,5–4,5 п. п.) и 7–7,5% — в классе B (с начала года — +1,4–1,9 п. п.), подсчитали в NF Group.
В офисном сегменте Санкт-Петербурга уровень вакантных площадей в IV квартале 2022 года приблизился к 12,6%, что в абсолютном выражении составляет 593 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей в классе А увеличился на 7,5 п. п. и составляет 16,7%. Вакантность в классе В/В+ составляет 11,3%, комментирует Вероника Чаканова, партнер, директор офисной группы IPG.Estate.
Динамика стоимости коммерческой недвижимости
метра торговых, офисных помещений и площадей свободного назначения снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года во многих городах.
При этом тренды различаются по сегментам и городам. Торговые помещения Офисные помещения Помещения свободного назначения Стоимость в IV кв. 2023 г., руб./кв. м Динамика за год Стоимость в IV кв.
2023 г., руб./кв. м Динамика за год Стоимость в IV кв. 2023 г., руб./кв. м Динамика за год Волгоград 55 396 14,7% 48 012 2,8% 37 516 1,6% Воронеж 67 913 -0,2% 68 573 1,9% 62 486 -3,9% Екатеринбург 91 100 -8,1% 69 503 0,5% 76 670 0,1% Казань 127 264 -1,8% 83 176 -1,5% 85 874 -0,2% Красноярск 65 827 3,7% 77 731 1,9% 68 918 -7,9% Нижний Новгород 95 040 3,0% 72 989 -1,8% 71 672 0,9% Новосибирск 88 346 1,5% 70 843 -5,1% 66 455 6,0% Омск 38 545 -6,0% 60 010 10,4% 44 998 -1,4% Пермь 84 825 -0,7% 58 791 -4,9% 61 685 -2,3% Ростов-на-Дону 100 811 6,4% 72 479 2,5% 68 376 -0,1% Самара 81 394 -2,1% 55 191 0,8% 59 830 -0,4% Уфа 100 414 -5,0% 68 264 -3,4% 81 164 -12,1%
Коллективная покупка коммерческой недвижимости
Как уже упоминалось выше, нежилые объекты требуют более солидных вложений. Причём это касается как приобретения, так и их перепланировки и дооснащения. Именно поэтому многие частные инвесторы сомневаются, стоит ли покупать коммерческую недвижимость, и предпочитают вкладывать деньги в более привычное жильё.
Однако для тех, кто располагает небольшим капиталом, инвестиции в коммерческие объекты также вполне доступны. Речь о коллективном инвестировании посредством приобретения паев закрытых инвестиционных фондов. В этом случае вы имеете всё ту же среднюю доходность на уровне от 8 до 11 процентов, а для начала инвестиций хватит 1,5–2 миллионов рублей.
Лёгкость вхождения обеспечивается не только суммой вложений, но и тем, что управлением активами занимается профессиональная компания. А это значит, что вам не понадобится вникать во все нюансы рынка коммерческой недвижимости. Немаловажно, что портфель фонда обычно включает несколько разноплановых объектов, что обеспечивает более высокую стабильность доходов для пайщиков.
Цена продажи коммерческой недвижимости в Екатеринбурге
Здесь все не так просто, конечно. Во многих семьях помощь от государства далеко не покрыла того ущерба, который принесли пандемийные ограничения и кризис. Многие и вовсе ничего не получили.
Но в целом господдержка все-таки имела положительное влияние на экономику, в том числе простимулировала спрос на недвижимость. Общие денежные выплаты дошли до регионов, и это чувствуется, я лично видела это летом-осенью на своих клиентах. Некоторые получили возможность взять ипотеку благодаря маткапиталу на первого или второго ребенка, пособиям на детей, «коронавирусным» выплатам медикам или пострадавшим отраслям.
Но и другие выплаты в этом году: разовые пособия на детей, дотации безработным и т.д. — пошли в реальный сектор экономики и в результате тоже подняли активность на рынке недвижимости.
Все эти факторы спровоцировали тот ажиотаж, который мы сейчас видим. Рынок жилья сейчас «на гребне волны».
1. Коронавирус. Как долго будет продолжаться пандемия и связанные с ней ограничительные меры? Если в 2008 году на ситуацию влиял кризис в Греции и США, в 2014 году мы попали под санкции из-за Крыма — то в 2020 году положение дел совсем другое. Проблема глобальная, на всей планете, и этот кризис может стать очень глубоким.
Конечно, тут многое зависит от того, сколько в этой пандемии действительно пандемии, а сколько политики. И что в связи с этим будут делать правительства стран, в том числе и России.
2. Меры поддержки. Если правительство продолжит эти меры (выплаты врачам, семьям с детьми, другие стимулирующие выплаты) — то это несколько поддержит активность на рынке.
3. Поддержка застройщиков. Льготную ипотеку продлили до июля 2021 года, и это тоже несколько месяцев будет поддерживать спрос.
Поскольку я работаю преимущественно в Екатеринбурге, то буду говорить именно про наш регион. Хотя тенденции будут, очевидно, прослеживаться и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и в Красноярске, и в большинстве других городов-миллионников.
Аналитики дают разные прогнозы о ценах на недвижимость — но самый вероятный сценарий, по моему опыту, таков:
Цены на вторичное жилье: очень плавно будут снижаться. Рынок недвижимости инертен: в рост цены идут быстрее, чем снижаются. Сейчас есть дефицит предложения и повышенный спрос, это и держит цены. Только когда предложений на вторичном рынке жилья будет достаточно, рынок наполнится, цены стагнируются и через какое-то время пойдут вниз. Точных прогнозов тут никто не даст, но на это может уйти от нескольких месяцев до двух лет.
Конечно, тут важно еще и то, какое именно вторичное жилье. Сравнительно свежие квартиры в хорошей локации вряд ли упадут в цене, особенно если сохранится низкая ипотечная ставка.
Многое зависит и от региона. Коллеги из Перми, Иркутска, Архангельска говорят мне, что у них стагнация уже начинается. В Екатеринбурге пока нет. Но очевидно, что через какое-то время так будет и у нас.
Цены на новостройки: предпосылок к снижению цены я лично не вижу. Льготная ставка пока в действии, мигрантов-строителей в страну не пускают, цены на строительные материалы выросли: та же арматура подорожала на 30-40%. Поэтому цены на новостройки либо останутся на прежнем уровне, либо даже вырастут.
В любом случае, в следующем году ожидается рецессия рынка недвижимости на 2-3 года. Сегодняшних цен (особенно на вторичку) мы уже не увидим, активность покупателей и продавцов сильно снизится.
Конечно, это прогнозы. Что будет в реальности — на 100% не может знать никто. Я могу только предполагать, исходя из своего опыта и сегодняшней реальности. Любое глобальное событие: от неожиданных решений правительства до военных действий (не дай Бог, конечно) могут поменять всё. Будем надеяться на лучшее.
Что делать людям во время этого ажиотажа на рынке недвижимости? Сохранять спокойствие и трезвомыслие:) Это точно пригодится всем.
А вот дальше надо уже разбираться с каждым случаем: что конкретно вы собираетесь делать в 2021 году на рынке недвижимости?
Цена продажи коммерческой недвижимости в Екатеринбурге
В целом рынок коммерческой недвижимости города переживает серьезный спад. Достаточно сказать, что до конца года в Екатеринбурге планируется ввести только один торговый центр. «Предпосылок для активизации рынка коммерческой недвижимости, особенно рынка продажи, на сегодняшний день нет.
Еще немного о планах на следующий год: в 2021 году введут в эксплуатацию 170 тысяч квадратных метров жилья, социальные объекты — 32 тысячи квадратных метров, всего — 225 тысяч квадратных метров. Данный сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437.2 Гражданского кодекса РФ. Мы гарантируем, что персональные данные, которые вы нам сообщаете, будут использованы исключительно для целей обработки ваших заказов и ответов на вопросы.
Валерий Ананьев комментирует законопроект о реновации, который уже прошел первое чтение. Он надеется, что законопроект будет принят, потому что город сегодня очень нуждается в обновлении территорий. Но понятных механизмов по отселению собственников до сих пор нет, и инвесторы не могут прогнозировать стройку.
По итогам первого полугодия 2022 года, как подсчитали в CORE.XP, общий объем инвестиций в недвижимость России составил 143 млрд рублей, снизившись на 23% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной финансовый результат обеспечил первый квартал. Контракты были подписаны на рекордную с 2016 года сумму в 102 млрд рублей.
По оценкам Nikoliers, за первые шесть месяцев 2022 года застройщики Петербурга суммарно инвестировали $236 млн в покупку земельных участков, а общий объем инвестиций в городскую недвижимость составил порядка $570 млн. По сравнению с тем же периодом 2021 года показатель сократился в 2,5 раза – за счет уменьшения вложений в землю. При этом доля транзакций с существующими активами составила 59%, или $334 млн, что сопоставимо с показателем за весь 2021 год. По покупкам лидирует офисный сегмент.
Консультанты Knight Frank Russia подсчитали петербургские инвестиции в российской валюте. По их оценкам, с начала года объем вложений в коммерческую недвижимость города составил более 26 млрд рублей. В офисы инвестировано 14,25 млрд руб. Объем вложений в гостиничный сегмент вырос вдвое – до 1,75 млрд рублей.
Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга на июнь 2021 г.
Среди различных территорий фиксируем рост средних цен за четыре недели. Для квартир первого и второго ценового пояса на этот раз характерна положительная динамика 1,8% и 2,9% соответственно. В районах, приближенных к Центру, квадратный метр вторичного жилья стоит 87 330 руб. Квадратный метр второго ценового пояса продают по 74 303 руб. Фактор дешевой ипотеки привел к тому, что в регионе средняя стоимость квадратного метра за год увеличилась с 65 300 до 74 368 рублей, что близко к пределу, когда цены «съедают» льготу. По прогнозам Хорькова, цены на квартиры по инерции какое-то время еще будут повышаться, но совершенно незначительно и по отдельным сегментам.
В целом рынок коммерческой недвижимости города переживает серьезный спад. Достаточно сказать, что до конца года в Екатеринбурге планируется ввести только один торговый центр. «Предпосылок для активизации рынка коммерческой недвижимости, особенно рынка продажи, на сегодняшний день нет.
Один из динамично развивающихся секторов коммерческой недвижимости. Общее количество сдаваемых помещений – 993, 6 тыс. м. кв.
Важно Потенциал отрасли добавляют инвесторы, которые ориентируются на возведение торговых центров.
По итогам 2021 года и 1 квартал 2021 года в сегменте происходит реструктуризация. Количество новых торговых центров снижается ввиду высоких требований безопасности промышленной эксплуатации.
Вместе с этим исследование рынка коммерческой недвижимости показывает повышение спроса на небольшие площади. Активное участие в увеличении потребности показали региональные представители бизнеса, работающие по франшизе.
Средний чек договоров аренды в сегменте составляет порядка 1600 рублей за метр квадратный.
Стоимость скорректирована с учетом ввода в эксплуатацию новых объектов и перевода некоторых участников сегмента в другие категории (под складские объекты). Дополнительным фактором ценообразования является предоставление скидок в целях продвижения площадей в своей нише рынка.
Внимание
Самое значительное повышение произошло в Новосибирске (+6%), также такая недвижимость незначительно подорожала в Волгограде (+1,6%), Нижнем Новгороде (+0,9%) и Екатеринбурге (+0,1%).
Аренда коммерческой недвижимости: торговые и офисные помещения упали в цене
Динамика ставок аренды коммерческой недвижимости различается в зависимости от типа помещения. В сегменте торговых площадей наиболее заметное повышение ставок отмечено в Волгограде (+10,6%) и Казани (+6,3%).
Положительная динамика характерна также для Перми (+4,5%), Омска (+2,3%) и Воронежа (+1,8%). При этом в большинстве городов, напротив, зафиксировано падение цен.
Так, в Екатеринбурге средняя ставка аренды снизилась на 8,1%, а в Уфе – на 4,2%.
Для проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на 2021 год и выявления степени его чувствительности к внешним факторам следует обратить внимание на структуру отрасли. Объекты, которые используются собственниками для сдачи в аренду, отличаются по функциональному назначению, региональным признакам, стоимости. Стоит отметить, что влияние на отрасль оказывает и сезонность.
За последние три года общий прирост арендуемых площадей в сегменте составил свыше 2 миллионов квадратных метров. Увеличение, главным образом, произошло благодаря высоким темпам строительства и модернизация под целевое назначение неиспользуемых ранее объектов. Потенциал отрасли добавляют инвесторы, которые ориентируются на возведение торговых центров.
По итогам 2021 года и 1 квартал 2021 года в сегменте происходит реструктуризация. Количество новых торговых центров снижается ввиду высоких требований безопасности промышленной эксплуатации.
Вместе с этим исследование рынка коммерческой недвижимости показывает повышение спроса на небольшие площади.
Активное участие в увеличении потребности показали региональные представители бизнеса, работающие по франшизе.
Средний чек договоров аренды в сегменте составляет порядка 1600 рублей за метр квадратный. Стоимость скорректирована с учетом ввода в эксплуатацию новых объектов и перевода некоторых участников сегмента в другие категории (под складские объекты).
Дополнительным фактором ценообразования является предоставление скидок в целях продвижения площадей в своей нише рынка. Нередко предложения действующих собственников включают освобождение от арендной платы в перспективе ближайшего года.
Аналогичная ситуация наблюдается в составе предложений, поступающих от владельцев торговых центров.
Сегмент в цифрах:
Согласно прогнозу рынка коммерческой недвижимости, до 2021 в предложении торговых площадей на рынке сохранится тренд к оптимизации ценообразования. Собственники все чаще идут на диалог с заинтересованными бизнесменами, вводят новые схемы расчета арендной платы. В числе последних предложений на рынке – введение переменной, зависящей от оборота компании арендатора.
| Московская область | 8798,5 | 11,2% |
| Краснодарский край | 4668,1 | 5,9% |
| Санкт-Петербург | 3536,1 | 4,5% |
| Москва | 3419 | 4,4% |
| Ленинградская область | 2620,9 | 3,3% |
| Татарстан | 2408,1 | 3,1% |
| Башкортостан | 2460,4 | 3,1% |
| Ростовская область | 2333,9 | 3% |
| Свердловская область | 2127,6 | 2,7% |
| Дагестан | 1939,6 | 2,5% |
Екатеринбург обзор коммерческой недвижимости 2021
Сотрудничала с АН Дом недвижимости, специалист Немирова Оксана по срочной продаже квартиры. Всё быстро, оперативно и грамотно. несмотря на всю сложность объекта, Оксана всё сделала в кратчайшие сроки. Сотрудничеством очень довольна.
По итогам 2020 г. совокупный объём предложения качественных офисных помещений достиг 3,8 млн м², из которых 82% площадей предназначены для аренды. За год было введено в эксплуатацию 141,3 тыс. м², что на 11% выше показателя 2019 г.
Многие решения устарели. Многое поменялось, и это нужно отразить в проекте. Все, что можно сделать без прохождения дополнительной экспертизы, будет изменено. Подготовили новую рабочую документацию. В следующем году мы стартуем и останавливаться не будем. Объект будет очень интересным, мы в нем очень заинтересованы, — говорит Ананьев.
По итогам 2020 г. совокупный объём предложения качественных офисных помещений достиг 3,8 млн м², из которых 82% площадей предназначены для аренды. За год было введено в эксплуатацию 141,3 тыс. м², что на 11% выше показателя 2019 г.
Многие решения устарели. Многое поменялось, и это нужно отразить в проекте. Все, что можно сделать без прохождения дополнительной экспертизы, будет изменено. Подготовили новую рабочую документацию. В следующем году мы стартуем и останавливаться не будем. Объект будет очень интересным, мы в нем очень заинтересованы, — говорит Ананьев.
Ситуация на рынке 2021 года была более оптимистичной, чем в 2021 году. Объемы продаж подросли на 10-15%.
Маркетинговые исследования — Рынки недвижимости (здания, сооружения, квартиры, земля) — Рынок помещений коммерческих, помещений нежилых, недвижимости офисной, рынок недвижимости торговой, недвижимости складской — Екатеринбург (Свердловская область. Россия)
| Готовые маркетинговые исследования рынков, социологические исследования, базы данных, аналитика и обзоры рынка, инвестиционные меморандумы, маркетинговые обзоры, другие аналитические отчеты. Исследования включают: маркетинговый анализ объемов рынка, емкость, доли и сегменты рынка, SWOT (свот) — анализ и конкуренцию. Наиболее полная и постоянно обновляемая готовая аналитика лучших маркетинговых агентств. Приглашаем к сотрудничеству бизнес аналитиков, исследовательские и маркетинговые группы специалистов, консалтинговые компании и агентства для таких работ, как анализ рынка, консалтинг, обзор рынка, проведение исследований, маркетинг и продажа готовой аналитики. |
Офисный рынок: драмы больше нет
Страхи и тревоги в начале года, вызванные заявлениями большинства иностранных арендаторов об уходе с российского рынка, не оправдались. Согласно прогнозам, могло освободиться до 20–25% офисных помещений. В действительности к концу 2022 года уровень вакантных офисных площадей в классе А приближается лишь к 14% (данные NF Group — ex-Knight Frank Russia).
Объем офисных площадей, которые занимаются зарубежными резидентами, оценивается всего в 500–700 тыс. кв. м, напоминает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. Действительно, значительное количество западных компаний объявило об уходе с российского рынка, но большинство из них передало активы локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников. Поэтому офисы освободились лишь частично.
Низкий уровень ввода новых офисов
В отличие от 2014–2015 годов, когда на рынок выходило более 1 млн кв. м офисов (впрочем, впоследствии это привело к рекордной вакантности), в этом году ввод офисных площадей будет более чем скромным. По предварительным прогнозам, он составит 280–300 тыс. кв. м.
Для сравнения: в прошлом году было введено 587,4 тыс. кв. м офисных площадей. Новое строительство за три квартала 2022 года меньше аналогичного показателя 2021-го на 59%. «Но на индикатор прошлого года повлиял рекордный ввод крупных build-to-suit проектов», — уточняет Татьяна Дивина, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).
В уходящем году разрешение на ввод получали объекты, которые до начала кризиса находились в высокой стадии готовности. По словам Марии Зиминой, начинать новое строительство в условиях неопределенности девелоперы считают нецелесообразным.
Спрос на офисы сокращается
В современных условиях немногие компании собираются расширять занимаемые площади. Неудивительно, что объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в III квартале 2022-го на офисном рынке Москвы, сократился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 216 тыс. кв. м.
За три квартала 2022 года показатель на 26% ниже, чем в 2021-м. «Даже учитывая традиционно высокую активность IV квартала, объем спроса по итогам года не превысит отметки 1 млн кв. м», — считает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Вакантность офисных площадей растет
Весь год на офисном рынке наблюдался рост вакантных площадей. Он был связан как с уходом западных арендаторов, так и с оптимизацией затрат арендаторов.
К концу года доля вакантных помещений на офисном рынке Москвы предположительно достигнет 13–14% в классе А (с начала года показатель увеличился на 3,5–4,5 п. п.) и 7–7,5% — в классе B (с начала года — +1,4–1,9 п. п.), подсчитали в NF Group.
В офисном сегменте Санкт-Петербурга уровень вакантных площадей в IV квартале 2022 года приблизился к 12,6%, что в абсолютном выражении составляет 593 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей в классе А увеличился на 7,5 п. п. и составляет 16,7%. Вакантность в классе В/В+ составляет 11,3%, комментирует Вероника Чаканова, партнер, директор офисной группы IPG.Estate.
Анализ спроса и предложения
Анализ спроса и предложения является важной составляющей аналитики жилого рынка недвижимости в Екатеринбурге. Он позволяет определить текущую ситуацию на рынке, прогнозировать его развитие и принять обоснованные решения в сфере недвижимости.
Спрос на жилую недвижимость в Екатеринбурге остается стабильным и демонстрирует тенденцию к росту. Это связано с растущей экономикой города, притоком новых жителей и повышением уровня доходов населения.
Основными факторами, влияющими на спрос на жилую недвижимость, являются:
- Доступность кредитования;
- Уровень заработной платы;
- Демографические показатели;
- Инфраструктура и коммуникации;
- Тенденции в развитии города.
Предложение жилой недвижимости в Екатеринбурге также демонстрирует рост, однако его темпы могут быть недостаточными для удовлетворения спроса. Регулярно строятся новые жилые комплексы и многоквартирные дома, но рынок все равно остается в дефиците.
Анализ рынка недвижимости
Одним из главных показателей является цена на квартиры. Анализируя изменения цен в прошлом, можно сделать прогноз на будущее. Также важно учесть спрос на недвижимость в городе. Если спрос превышает предложение, то цены склонны к росту, а если предложение превышает спрос, то цены могут снижаться.
На рынок недвижимости Екатеринбурга влияют различные факторы. Один из таких факторов — экономическая ситуация в городе и стране в целом. Если экономика растет, то спрос на жилье может возрасти. Также влияние на рынок оказывают потребности населения, миграция, а также изменения в законодательстве.
Для анализа рынка недвижимости также важно учитывать данные о количестве продаж, сроках продажи, а также предпочтениях покупателей. Это поможет понять, какие объекты недвижимости более востребованы.
На основе проведенного анализа рынка недвижимости Екатеринбурга можно сделать прогноз на октябрь 2023 года. Однако необходимо учитывать, что рынок недвижимости может быть подвержен изменениям, и прогноз не является абсолютной гарантией.
Прогнозирование предложения
Для составления прогноза предложения на рынке недвижимости Екатеринбурга на октябрь 2023 года, необходимо учитывать текущие тенденции развития города и факторы, влияющие на спрос на жилье.
Одним из основных факторов, влияющих на предложение недвижимости, является строительство новых жилых комплексов. В настоящее время в городе активно ведется строительство крупных жилых комплексов, что увеличивает предложение жилья. С учетом текущего темпа строительства, можно предположить, что к октябрю 2023 года предложение жилья будет увеличено.
Другим важным фактором, влияющим на предложение, является рынок вторичной недвижимости. В Екатеринбурге существует значительное количество вторичного жилья, которое может быть выставлено на продажу. Однако, в последнее время наблюдается снижение интереса к вторичному рынку, что может привести к уменьшению предложения в этом сегменте.
Также необходимо учитывать динамику цен на жилье. Если цены на новостройки будут оставаться стабильными или снижаться, это может привести к увеличению предложения. В случае роста цен на жилье, предложение может сократиться, так как продавцы будут ожидать получить более высокую прибыль.
В целом, с учетом активного строительства новых жилых комплексов, предполагается увеличение предложения на рынке недвижимости в Екатеринбурге к октябрю 2023 года. Однако, факторы, такие как динамика цен и интерес к вторичному рынку, могут повлиять на развитие ситуации.
| Факторы | Влияние на предложение |
|---|---|
| Строительство новых жилых комплексов | Увеличение |
| Интерес к вторичному рынку | Уменьшение |
| Динамика цен | Различно (зависит от направления) |
Влияние инфраструктуры
В первую очередь, важным фактором является наличие транспортной инфраструктуры. Хорошее сообщение с центральными районами города, возможность удобно добираться до работы или учебы – все это влияет на привлекательность того или иного микрорайона. Районы с развитой сетью общественного транспорта и хорошими дорогами обычно имеют более высокую стоимость недвижимости.
Также важную роль играет наличие объектов социальной инфраструктуры в микрорайоне. Школы, детские сады, медицинские учреждения, магазины – все это является неотъемлемой частью жизни любого человека. Районы с хорошо развитой социальной инфраструктурой обычно более привлекательны для жизни и, как следствие, имеют более высокую стоимость недвижимости.
Важным фактором также является наличие зеленых зон, парков и скверов в окрестностях. Удобство прогулок и отдыха на свежем воздухе – одна из составляющих комфорта жизни. Микрорайоны с разнообразными зелеными зонами обычно пользуются спросом у потенциальных покупателей и, как следствие, имеют более высокую стоимость недвижимости.
Таким образом, развитие инфраструктуры города является важным фактором, определяющим цены на недвижимость. Потенциальные покупатели обращают внимание на наличие удобной транспортной инфраструктуры, социальных объектов и зеленых зон в окрестностях микрорайона. Поэтому, при прогнозе рынка недвижимости Екатеринбурга на октябрь 2023 года, следует учитывать все эти факторы для более точной оценки цен на жилье.
| Факторы инфраструктуры | Влияние на стоимость недвижимости |
|---|---|
| Транспортная инфраструктура | Положительное влияние |
| Социальная инфраструктура | Положительное влияние |
| Зеленые зоны | Положительное влияние |
Торговая недвижимость: рокировка арендаторов
Крупные торговые центры опустели, арендаторы, чтобы не платить огромные штрафы за досрочное расторжение договоров, просто закрыли магазины.
По данным Российского совета торговых центров, в банкротном и предбанкротном состоянии находится около 200 ТРЦ, в ближайшее время это количество может увеличиться еще на 100 объектов.
Массовый уход западных брендов
Главный удар приняли на себя крупные ТРЦ: в них доля арендаторов международных брендов доходила до 30%. На сегодняшний день, по оценке CORE.XP, уже ушло с российского рынка 34,4% брендов, 37,5% приостановило деятельность и не обслуживает покупателей, но продолжает оплачивать аренду (за досрочный выход из договора аренды полагаются огромные штрафы). 28,1% брендов приняло решение изменить название и остаться работать в России.
На сегодняшний день в ТРЦ столицы работает около 150 иностранных брендов. За неполных 11 месяцев 2022 года на рынок вышло всего шесть международных брендов.
По профилю среди арендаторов лидирует fashion-сегмент (59,9% операторов), по географии происхождения — бренды из США (22,4%), Италии (15,1%) и Франции (10,5%), комментирует Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group.
Локальные российские и ряд турецких брендов рассматривают варианты занять ниши, которые освобождаются после ухода международных брендов из России. Но в среднесрочной перспективе развитие ритейла будет сдерживать снижение потребительской активности, уверена Татьяна Дивина.
Растет вакантность торговых площадей
После ухода западных брендов объем свободных площадей в ТРЦ значительно вырос. К концу 2022 года доля вакантных площадей в крупных ТРЦ может достичь 13–15%, считают в Commonwealth Partnership.
Ввод новых торговых площадей замедлился
В уходящем году темпы ввода в эксплуатацию новых торговых центров замедлились как в столице, так и в регионах. Так, например, в III квартале 2022 года в Москве было введено всего 39,7 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов года объем нового строительства составил 76,7 тыс. кв. м (по данным Commonwealth Partnership).
По мнению Татьяны Дивиной, до конца года анонсировано открытие нескольких районных торговых центров, поэтому общее количество новых торговых площадей в столице по итогам года может достичь 100 тыс. кв. м.
В 2023 году, если экономическая ситуация не будет ухудшаться, объем нового ввода составит 400–450 тыс. кв. м, считают в Nikoliers. В то же время эксперты не исключают вероятность переноса сроков ввода до 50% прогнозного объема. Большей частью на рынок будут выходить малоформатные ТЦ, значительная доля придется на проекты транспортно-пересадочных узлов и торговых центров окружного и регионального форматов.