Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обезопасить себя от кабальной сделки с недвижимостью?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оспорить сделку в суде может не только одна из ее сторон, но и третьи лица, отметили в ФНП. Например, это могут быть супруги, если нет их согласия на продажу квартиры или нарушены права несовершеннолетнего. Оспорить сделку могут также представители госорганов. «Например, по инициативе органов опеки и попечительства сделка может быть признана недействительной, если в проданной квартире не выделены доли детям за счет использованного маткапитала. Сюда же попадают сделки, заключенные без согласия органов госвласти, например, когда требуется предварительное разрешение ФАС, ЦБ РФ, правительственных комиссий», — отметили эксперты.
Причиной для оспаривания сделки может стать и прямое мошенничество. Например, квартиру продают от имени умершего человека, по поддельным паспортам или поддельным доверенностям, рассказали в ФНП. «Нотариус, у которого есть доступ к базам МВД, ЗАГС и другим, а также большой опыт работы с документами и людьми, зачастую выявляет попытки аферистов», — отметили там.
Речь может идти не только о прямом мошенничестве, но и о превышении полномочий представителя. «Например, родитель подписывает сделку за малолетнего в своих интересах, гендиректор — без одобрения участниками, представитель по доверенности — без нужных полномочий в доверенности. Это тоже повод для оспаривания сделки в будущем», — предупредили эксперты.
Последствия оспаривания сделки
Оспаривание сделки проходит в суде. По оценке экспертов ФНП, в среднем такое дело рассматривается от года и сопряжено с большими расходами (оплата адвоката, оплата госпошлин, написание заявлений). Сделка, признанная недействительной, влечет реституцию. То есть стороны возвращаются в первоначальное положение. Покупателю возвращаются деньги, продавцу — квартира. Если была упущенная выгода или, например, ремонт (неотделимое улучшение), то можно взыскивать это с человека, из-за которого нарушены права.
Но вот только выиграть суд не значит получить деньги обратно. Даже когда есть решение суда и приставы берут дело в производство, далеко не всегда получается получить деньги за возвращенную квартиру обратно. «В данном случае более защищенной стороной является продавец. К нему возвращается недвижимость, которая никуда не денется. А вот деньги, которые заплатили за квартиру, могут быть потрачены. И хотя суд обязует продавца вернуть их, на практике взыскать их часто сложно, денег у продавца может уже не быть. Поэтому риск невозврата денег в данном случае очень высокий», — добавил Андрей Мисаров.
Чтобы снизить такие риски, эксперты рекомендуют досконально проверять юридическую чистоту квартиры, общаться с продавцом, узнать у него подробную историю квартиры. Дополнительной гарантией может стать участие нотариуса в сделке, который должен изучить все нюансы квартиры.
Какие риски у продавца квартиры при встрече с покупателями
Вне зависимости от того, продаёт собственник квартиру через агентство или самостоятельно ищет покупателей, недвижимость придётся показывать и пускать в своё жилище посторонних людей. В подавляющем большинстве случаев это будут честные граждане, действительно заинтересованные в покупке. Но под видом покупателей могут действовать и мошенники.
Как себя обезопасить:
- не держать на виду деньги, ценные вещи и документы на квартиру;
- не оставлять визитёров без присмотра;
- предупредить родственников или друзей о намеченном показе, предложить кому-нибудь из них составить вам компанию.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Как телефонные мошенники обманывают продавцов квартир?
Чаще всего продавцы недвижимости сталкиваются с телефонными мошенниками на двух этапах.
Первый раз аферисты могут позвонить после размещения объявления о продаже квартиры. Обычно они представляются покупателями и задают стандартные вопросы о недвижимости, чтобы сбить продавца с толку. Далее аферисты предлагают совершить денежный перевод и пытаются узнать у жертвы код из СМС или CVV код банковской карты. Например, мошенник может предложить внести задаток или перевести сумму за снятие объявления с площадки без просмотра квартиры.
В такой ситуации предложите собеседнику заключить соглашение о задатке или авансе и уточните, что в любом случае не будете называть кодов из СМС и с оборотной стороны карты. Если он продолжит настаивать на своем, сразу кладите трубку и добавляйте номер в черный список.
Иногда мошенники звонят продавцу в момент или после перевода средств от покупателя или банка по ипотеке. Например, они могут представиться сотрудниками банка или службы безопасности, и рассказать, что для операции нужно сообщить код из СМС или перевести средства на другой счет.
Важно помнить, что в банковских переводах получателю средств ничего делать не нужно — деньги поступают на счет без его участия. Поэтому не сообщайте никому кодов из СМС и не переводите уже полученные средства на другие счета.
Новая схема мошенничества с использованием ипотечных кредитов
В 2023 году преступники начали использовать новую многоступенчатую схему мошенничества. Обычно они выбирали пожилых одиноких людей. На первом этапе жертве звонил мошенник, представлялся риелтором или социальным работником и в откровенной форме предлагал совершить сделку с квартирой или сообщал, что квартира жертвы уже продается. У собеседника не возникало сомнения в том, что он разговаривает с недобросовестным покупателем или мошенником, и естественной реакцией было прекратить разговор и положить трубку.
Спустя некоторое время человеку поступал повторный звонок с другого номера. Мошенник представлялся сотрудником правоохранительных органов и просил «посодействовать» в задержании особо опасной группы преступников для того, чтобы поймать их с поличным. Если собственник жилья соглашался, мошенники давали ему четкую инструкцию. В определенный день участнику этой «операции возмездия над мошенниками» нужно было прийти по указанному адресу с полным комплектом документов на квартиру.
Мошенники были хорошо подготовлены и знали все этапы процесса как в банках, так и в Росреестре. Своих жертв они заранее предупреждали, что в ходе следствия запрещается сообщать кому-либо подробности так называемой операции, в том числе близким родственникам. Инструкции содержали пункт о необходимости получения справок о том, что жертвы не состоят на учете в психоневрологиском и наркологическом диспансерах. Это делалось для того, чтобы собственнику было сложнее оспорить сделку в суде.
Мошенники совершали сделку, в том числе с использованием ипотечных программ, регистрировали право собственности, а затем быстро перепродавали жилье новому покупателю, которого они также находили обманным путем. При этом средства продавца изымались «в качестве улик» для использования при обвинении преступников. Таким образом, изначальный собственник жилья оставался без денег и без квартиры.
Как организовать безопасный просмотр квартиры?
Бывают ситуации, когда под видом покупателя на просмотр квартиры наведываются воры. Как правило, они работают в паре: один отвлекает внимание хозяев вопросами о недвижимости, другой — похищает ценное имущество (документы, украшения, деньги).
Тем, кто подготовил квартиру к продаже и уже перевез все вещи, бояться нечего. Но нередко квартиру продают до переезда на другое место. В этой ситуации нужно быть внимательным, не оставлять ценные вещи на видных местах и не терять покупателей из виду.
Совет:
При организации просмотра соблюдайте осторожность: не кладите ценные вещи и документы на видное место, не оставляйте потенциального покупателя одного в комнате с дорогостоящим имуществом.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается. Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость. Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.
- Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
- Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
- При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
- Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
- Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
- Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
- Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.
Здесь схема следующая: покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, после чего кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца, оформление услуги занимает не более 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу. Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.
Но имейте в виду, что иногда происходит нарушение заявленных сроков. Объяснить серьезные задержки сотрудники банка не всегда могут. Конечно, это происходит крайне редко, но от этого участникам сделки, попавшим в подобную переделку, не легче. Поэтому при планировании сроков окончания сделки учитывайте это обстоятельство!
Купля жилого помещения
При покупке стандартных квартир подводных камней возникнуть не может. Исключение составляют случаи, когда оно ранее приобретало статус нежилого. Если помещение имеет нестандартный вид, выделяясь в цокольном этаже, или прилегает к чердаку, допускаются сомнения в его принадлежности к объектам Жилого фонда.
В правоустанавливающей документации, в этом случае, потребуется найти сведения о предназначении помещения. Если оно изначально оформлялось как нежилое, то обязательно наличие последующей документации, удостоверяющей его перевод в жилой фонд. Такие сведения должны отражаться:
- в кадастровом паспорте;
- в свидетельстве о собственности.
Кроме этого нужно обязательно получить техническую документацию из БТИ, сопоставив технический план реальному положению дел.
Кабальная сделка: невыгодность, срок давности
Ответчиком в исковом заявлении о признании сделки кабальной выступает лицо, выдавшее кредит на более выгодных для себя условиях, причем он по праву считает, что потерпевшему была оказана необходимая в сложный момент финансовая помощь, и он прекрасно понимал на что идет при подписании кредитного договора, а представленный в суде иск – не что иное, как выражение неблагодарности.
Определение «невыгодности» условий данной сделки происходит через денежный показатель, на основании которого сделка квалифицируется, как кабальная. В суде денежным эквивалентом выражают факт передачи имущества под залог, стоимость которого была занижена в разы относительно рыночной оценки.
Срок давности оспаривания кабальной сделки и признания сделки под залог имущества с последующим выкупом недействительной составляет 12 месяцев.
Последствия признания сделки недействительной
В случае, если будет доказан факт невыгодности ситуации, а сделка будет признана недействительной, положение обеих сторон возвращается к первоначальному этапу: каждый из участников сделки должен вернуть контрагенту то, что он от него получил. Сделка при этом должна быть расторгнута, все действия, выполненные до момента оспаривания сделки, будут считаться незаконными.
Также, как вариант последствия кабальной сделки, является возврат в первоначальное состояние в одностороннем порядке. Такой порядок возможен в случае, когда кредитор заключает договор, преследуя корыстные цели, а средства ответчика будут конфискованы в пользу государства.
Исковое заявление о признании сделки недействительной подается:
- иск более 50 тысяч рублей — в районный суд по месту жительство ответчика;
- иск менее 50 тысяч рублей – мировому судье также по месту жительства ответчика.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Береженого бог бережет
Для начала приведу реальный пример из практики, который поможет понять суть и важность безопасных расчетов. В риелторскую компанию обратился клиент с просьбой продать его квартиру. По результатам юридического анализа документов (свидетельство о государственной регистрации, документы основания, выписка из ЕГРП) и дополнительных проверок (проверка объекта и клиента по интернет-ресурсам, проверка паспорта на ультрамаге) все они оказались в полном порядке, и сомнений в чистоте сделки на тот момент не возникало. К слову, стоимость квартиры составляла 6 миллионов рублей. После подачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю выяснилось, что продавец уже сдал аналогичный пакет документов с другим покупателем. Сделка была приостановлена, и покупатель смог свободно вернуть свои деньги лишь потому, что расчет за квартиру производился с использованием банковской ячейки. В противном случае покупатель остался бы ни с чем.
На самом деле, аналогичных примеров масса. Сложно представить, но были зафиксированы и случаи смерти участников купли-продажи недвижимости прямо во время сделки. По данным госреестра, приостанавливаются 8% от общего количества сделок. Причины могут быть разные: начиная с подачи неполного комплекта документов и заканчивая подачей документов поддельных. В таких случаях безопасные расчеты — определенно гарантия решения проблемы.
Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок
Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:
- совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
- нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
- нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.
Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.
Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.
Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.