Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы необходимы для перепланировки нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Она включает в себя строительство, направленное на изменение конфигурации здания в его пределах. К нему относятся постройка, разборка и перенос внутренних стен и перегородок, а также дверных и оконных проёмов, установление антресолей в нежилом помещении и т.д.
Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.
Работы относящиеся к капитальному ремонту здания
Капитальный ремонт – замена или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкции, замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей обеспечения объектов капитального строительства, то есть работы, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры объекта. Так как фактически объект не изменяет свои параметры при проведении таких работ, разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Если в процессе ремонта будет организована строительная площадка или планируется установка строительных лесов для ремонта фасадов и кровли сооружений – необходимо получить ордер ОАТИ Постановление Правительства Москвы № 284-ПП от 19.05.2015г.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Какие строительные работы включает в себя перепланировка?
Важно отличать перепланировку от реконструкции и переустройства, так как каждое из этих изменений по-разному согласуется.
Некоторые ремонтные работы вообще не нужно согласовывать. К ним относятся косметический ремонт здания или помещения (замена обоев, покраска стен, побелка потолков, замена напольного покрытия), замена окон или дверей (без переноса проёмов), установка кондиционеров, а также замена бытовой сантехники (если ее местоположение остаётся неизменным).
Под определение переустройства попадают работы по перестановке сантехники (раковин, душевых кабин, унитазов), а также замена электрического или газового оборудования, изменение системы вентиляции.
Реконструкция включает в себя ремонтные работы, в результате которых изменяется площадь помещения (возведение пристроек, например), этажность (увеличение или уменьшение количества этажей), высота здания. Подобный ремонт согласовать сложнее, чем провести перепланировку (в нежилых зданиях, например, перепланировку даже не надо согласовывать), хотя у этих юридических процедур и есть схожие черты.
Можно ли провести перепланировку, если здание является объектом культурного или исторического наследия?
Да, можно, однако это будет сложнее. Во-первых, владельцу надо будет найти компанию, которая будет готова подготовить проект приспособления здания для современного использования (так называется проект перепланировки для объектов культурного или исторического наследия). Перед началом строительных работ перепланировку нужно будет согласовать в департаменте культурного наследия города Москвы. Для этого в данную организацию необходимо отправить проект приспособления в 2 экземплярах, копии правоустанавливающих документов (это может быть договор о купле/продаже, свидетельство о наследии, решение суда и т.д.), а также копия паспорта владельца недвижимости. После того как от государственного органа придет положительный ответ, можно начинать строительные работы.
Преимущества оформления документов по перепланировке у «СМВ ГРУПП»
Компания «СМВ ГРУПП» отличается рядом преимуществ, благодаря которым помогает клиентам даже в самых сложных ситуациях:
- Квалифицированные специалисты: у в компании есть штат из инженеров и юристов, которые помогут разобраться с оформлением документов даже в самых сложных ситуациях, связанных с узакониванием самостроя, например. Кроме того, у «СМВ ГРУПП» есть допуск на проектирование, благодаря которому компания сможет оформить все необходимые документы для проведения перепланировки в здании.
- Быстрое оформление: после сбора всех необходимых документов в течение месяца будет подготовлен проект, а после проведения строительных работ мы в течение месяца внесём изменения в ЕГРН.
- Приемлемые цены: стоимость перепланировки нежилого здания зависит от объекта недвижимости, мы сообщим вам точную сумму сразу же после предъявления документации по объекту.
Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения.
На определение стоимости и сроков согласования перепланировки помещения влияют следующие факторы:
- назначения помещения;
- исторической ценностью здания;
- района города, в котором располагается строение;
- сложности архитектурных элементов и решений перепланировки;
- соответствия перепланировки пожарным и санитарным нормам;
- наличие/отсутствие новых проемов, окон и входов;
- прокладки водопроводных и вентиляционных систем;
- подвода электрических и газовых магистралей и т.д.
- наличие жалоб, предписаний, отказов и приостановок при уже осуществленных попытках согласовать перепланировку самими или за очень дешево;
Как мы уже отметили выше, изменение планировки в помещениях МКД может производиться только при получении разрешения от МЖИ. Также могут понадобиться и прочие разрешения от иных лиц:
- От остальных владельцев объекта, на которых может быть зарегистрирована собственность;
- От общего собрания собственников МКД в том случае, если работы будут проводиться на общедомовом имуществе;
- СЭС, если необходимо подтверждение соответствия гигиеническим, санитарным, а также эпидемиологическим нормам;
- От департамента городского имущества в том случае, если работы выполняются по переводу жилого помещения в нежилое, а также в обратном порядке.
МЖИ может рассмотреть проект и иные документы на перепланировку как в жилых, так и в нежилых помещениях многоквартирного дома. Для того, чтоб вы удачно имели возможность получить разрешение мосжилинспекции, вам необходимо подать следующие документы:
- Согласие собственников в письменной форме;
- Техническое заключение, которое будет подтверждать безопасность работ для несущих конструкций дома;
- Протокол собрания абсолютно всех собственников дома;
- Заявление о согласовании;
- Документы, которые будут подтверждать право на квартиру или помещение;
- Копию технического плана объекта из БТИ.
Какие сложности могут возникнуть
Перепланировка нежилых помещений требует особого внимания, поскольку она имеет свои особенности и может возникнуть ряд сложностей. Важно понимать, что за перепланировку таких помещений отвечают не только самовольные «ремонтники», но и юристы. Процесс узаконивания и перепланировки нежилых помещений может очень отличаться от того, как это проходит в многоквартирном доме. Вот несколько сложностей, с которыми может столкнуться владелец нежилого помещения:
- Разница между понятиями «перепланировка» и «переустройство». Оба термина связаны с изменением расположения и назначения помещений, но имеют разные правовые последствия.
- Требуется ли разрешение на перепланировку нежилого помещения? В отличие от жилых помещений, для перепланировки нежилых помещений часто не требуется разрешение.
- Ответственность за самовольную перепланировку. Если перепланировка нежилого помещения будет проведена без соответствующих разрешительных документов, владелец может быть привлечен к ответственности.
- Перепланировка нежилого помещения под частные цели. Если владелец хочет использовать нежилое помещение для частных целей, он должен учитывать требования закона и соблюдать порядок перепланировки и узаконивания.
- Вопросы пользования общего имущества. В многоквартирном доме перепланировка нежилого помещения может затрагивать общие элементы дома, и требуется согласование с собственниками других помещений.
Для разрешения всех этих вопросов и узаконивания перепланировки нежилого помещения лучше обратиться к юристу, который говорит об ответах на все эти вопросы и знает порядок перепланировки и узаконивания. Важно не забывать о местных законах и требованиях к перепланировке нежилых помещений, чтобы избежать сложностей в будущем.
Что относится к перепланировке нежилого помещения?
На какие именно работы потребуется получать разрешение, отвечает глава 4 Жилищного кодекса РФ, в которой содержится определение переустройства и перепланировки.
«Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт». Снос перегородок и возведение новых, перенос дверных проемов, изменение местоположения комнат — все это примеры перепланировки, которую нужно согласовать в департаменте градостроительства мэрии.
«Переустройство — это замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требуется внести в технический паспорт помещения».
При этом устройство дополнительного входа, который стремится сделать подавляющее большинство собственников нежилых помещений, перепланировкой не является. Такие изменения считаются реконструкцией, так как в данном случае затронуты несущие конструкции дома. На реконструкцию нужно получать отдельное разрешение, причем сделать это сложнее, чем согласовать перепланировку.
Начинать переустройство и перепланировку нежилого помещения нужно со сбора всех необходимых материалов, разработки проектной документации и согласования ее в соответствующих инстанциях.
Так, если ваше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД), то перед подачей Проекта перепланировки нежилого помещения на согласование в Межведомственную комиссию района (МВК), необходимо получить ряд сопутствующих документов в нескольких инстанциях:
- Виза пожарных (ОГПН);
- Заключение СЭС;
- Если затрагиваются капитальные стены, нужно Заключение независимой экспертизы, согласие УК и (возможно) Решение собрания собственников.
Перепланировка нежилого помещения в МКД
Регламент согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме прописан в Административном регламенте по предоставлению государственной услуги по согласованию перепланировки, утвержденном распоряжением Жилищного комитета 12 августа 2021 №735. Перепланировка нежилого помещения может включать в себя изменения положения и характеристик стен и перегородок (изменение планировки), а также возможное изменение функционального назначения его отдельно взятых частей, существующих изначально или образованных в процессе перепланировки. Как правило, это обосновано требованиями технологических процессов, протекающих в нежилом помещении конкретно взятого типа. Понятно, что для ресторана, клиники, магазина или салона красоты потребуются разное количество и «качество» помещений.
Согласовать перепланировку в МКД значительно сложнее и ресурсозатратнее, чем в нежилом здании. В случае соседства помещения с жилыми квартирами, вам потребуется получить согласование от Межведомственной комиссии (МВК). А также готовьтесь к общему собранию собственников (в случае изменений в капитальных стенах и/или в фасаде).
Для согласования Проекта перепланировки в МВК будут нужны полные спецификации по оборудованию водоснабжения и канализации, вентиляции, электроснабжения и электроосвещения со всеми сопутствующими расчетами по мощности электрооборудования, водопотребления, кратности воздухообмена и др.
Действия при отказе в разрешении на перепланировку
Отказ в разрешении на проведение перепланировки нежилого помещения далеко не редкость. Как правило, причиной отказа является некачественно выполненный проектный план, несоблюдение установленных норм и законов, отсутствие необходимых документов. Отказ не является логическим финалом. Собственник может добиться разрешения на перепланировку через судебный орган.
Для действий через судебную систему потребуется:
1. Проект (лучше, если его будет готовить специалист высокой квалификации).
2. Полный пакет документов на право собственности, письменные заявления от всех собственников нежилого помещения.
3. Официальный отказ (документально подтвержденный) на проведение перепланировки нежилого помещения от государственной структуры.
4. Заявление о рассмотрении дела в суде.
После предоставления перечисленного выше перечня документов назначается судебное заседание, результатом которого может стать отказ собственнику в проведении перепланировки или наложение обязательства на государственные органы предоставить владельцу недвижимость возможность на законном основании провести перепланировку помещения.