Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры купленной на материнский капитал порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Материнский капитал — мера, введённая для помощи детям. Поэтому при продаже квартиры, на которую были потрачены средства материнского капитала, не должны ущемляться имущественные права ребёнка. Для этого государство вводит дополнительные ограничения. Поэтому на такую сделку нужно получать разрешение органов опеки.
Особенности недвижимости, купленной за маткапитал
Маткапитал — это мера государственной поддержки семей с детьми. До 2020 года рассчитывать на него могли семьи, в которых появился второй ребенок, а с 2020 года уже при появлении первого можно получить сертификат на данный вид господдержки.
Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, регулирующий вопросы маткапитала, перечисляет разрешенные направления его использования. Одно из таких направлений — приобретение жилья. Этими деньгами можно оплатить покупку готового жилья, их можно вложить в строительство жилого здания, также их можно направить на возврат ипотечного кредита.
Использование маткапитала таким образом налагает определенные обязательства, главное из которых — покупка должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, в том числе:
● самого владельца сертификата на госпомощь (обычно это мать);
● его супруга;
● всех детей — не только того, чье появление дало право на господдержку и благодаря которому был получен маткапитал, но и всех его братьев и сестер. При этом не имеет значения, как ребенок появился в семье — был он в ней рожден или усыновлен.
То есть после приобретения квартиры с помощью материнского капитала производится наделение долями в праве всех домочадцев. Сделать это следует в течение полугода после использования денег.
В некоторых случаях срок распределения долей начинается позже: например, при приобретении в ипотеку шестимесячный срок начинается с момента снятия залогового обременения. Если маткапитал был вложен в строящийся объект — с момента ввода его в эксплуатацию.
Таким образом, недвижимость, купленная с использованием материнского капитала, находится в общей долевой собственности нескольких человек, в том числе несовершеннолетних детей.
Продажа квартиры, принадлежащей лицу младше 18 лет, возможна только с письменного разрешения органа опеки и попечительства (ООиП), получить которое важно до оформления договора купли-продажи.
Кроме того, такой договор требует нотариального удостоверения.
Без соблюдения этих правил продажа не состоится и право нового собственника официально зарегистрировано не будет.
Требования к новому жилью
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
-
Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.
-
Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.
-
Новая квартира стоит не меньше предыдущей.
-
Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.
Как же продать такую квартиру?
Наши читатели Елена и Валентин несколько лет назад потратили материнский капитал на покупку однокомнатной квартиры. Недавно у молодых людей родилась двойня, впятером в однушке стало тесно, семья решила продать ее и купить жилье побольше. Однако при том ажиотажном спросе на недвижимость, который мы наблюдаем последние два года, желающих купить их квартиру было немного — людей пугало использование маткапитала. Елена и Валентин в итоге продали недвижимость, но с приличным дисконтом, размером почти в маткапитал.
При продаже такой квартиры главное — это убедить покупателя, что сделка прозрачна. Для этого, как мы уже говорили, в жилье должны быть выделены и зарегистрированы в Росреестре доли. Также следует получить согласие на продажу органов опеки и попечительства.
Смысл материнского капитала направлен на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего, для этого и выделяется доля ребенку.
«Таким образом, в продаже квартиры присутствуют интересы несовершеннолетнего, а следовательно — необходимо получать одобрение сделки органом опеки. Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на отчуждение доли только при соблюдении интересов ребенка. Проще всего приобрести большую по площади и стоимости квартиру, естественно, с выделением ребенку соответствующей доли. Также можно продать квартиру с условием о перечислении денежных средств на расчетный счет ребенка в банке. Счет будет заблокирован, и все операции по нему будут возможны только с согласия органа опеки», — говорит Кузнецова.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой
В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.
Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.
1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.
Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.
А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.
Как получить разрешение органов опеки?
Главное — доказать, что права детей не будут нарушены и они получат равноценные доли в другом объекте. Также площадь новой квартиры не должна быть меньше предыдущей. Иное возможно в двух случаях.
- Если вы подтвердите, что рыночная стоимость квадратного метра в новой квартире выше предыдущей.
- Если доли родителей в новой квартире будут уменьшены, а дети получат площадь, равнозначную отчуждаемой.
Чтобы получить разрешение:
- Составьте заявление в органы опеки;
- Подготовьте пакет документов (паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, договор о праве собственности на квартиру);
- Получите справки — оценщика о стоимости жилья и об отсутствии коммунальных задолженностей.
Важность возраста детей
Сложности актуальны для родителей несовершеннолетних. Дееспособный ребенок старше 18 лет считается полноценным взрослым со всеми правами и обязанностями, а значит, его интересы не попадают в поле зрения ООиП. Из вышеизложенного вытекает, что есть два варианта, как продать квартиру, купленную за материнский капитал, при наличии детей:
- при условии достижения совершеннолетия детьми достаточно письменного согласия всех собственников объекта;
- если часть дольщиков еще не достигли 18 лет, то для согласования продажи потребуется разрешение инстанции, защищающей права несовершеннолетних.
Риски для покупателей жилья
Зачастую люди, планирующие приобретение объекта для проживания, софинансированного государством, переживают, что сделку признают незаконной. Боясь подобного исхода, многие отказываются от очевидно выгодных вариантов. Однако, если процедура проведена правильно, получены все согласования от органов опеки и кредитной организации, то волноваться не о чем.
Отчуждение имущества, частично приобретенного благодаря программе поддержки семей, несколько сложнее привычной сделки купли-продажи. Здесь имеются некоторые нюансы и подводные камни, требующие пристального внимания. Так как для того, чтобы продать квартиру с мат капиталом, нужно строго следовать букве закона, вам придется придерживаться осознанного и четкого подхода.
Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала
Намного проще оформить сделку, когда дети выросли и уже отпраздновали 18-летие, а кредит давно выплачен. Подпишут стандартный договор с 4-мя собственниками, которые лично поставят свои подписи в момент купли-продажи. Однако большинство обладателей маткапитала направляют средства госпомощи на покупку жилья, когда дети еще маленькие, а потом расширяются — приобретают квартиру большей площади и реализуют старую недвижимость.
Первое жилье многим нужно продать до того, как детям исполнится 18 лет. Вот здесь и начинаются проблемы, так как такую сделку разрешается оформлять только с согласия местного Органа опеки и попечительства (ООиП).
Чтобы сделка прошла успешно, к сбору документов необходимо подойти очень ответственно. Также рекомендуем соблюдать пошаговую инструкцию, содержащую порядок действий по продаже квартиры купленной на материнский капитал несколько лет назад.
Продажа квартиры, купленная с использованием материнского капитала — порядок действий
Кредитные учреждения, выдавшие ипотеку под покупку квартиры с материнским капиталом, не дают согласие на ее продажу до того, пока не будет погашен весь кредит. Только после полного расчета по ипотеке с банком снимается обременение и предоставляется возможность реализовать квартиру. Если же семья не брала ипотеку, то пошагово процесс продажи следующий:
- Выделение долей каждому члену семьи.
Законом установлена обязанность определения долей получателю сертификата, его супругу и всем детям в жилье приобретаемом за счет материнского капитала. Исполнение этого требования контролируется Пенсионным фондом и по случаям нарушения разбирательство проводит Прокуратура.
Доли могут быть определены сразу в договоре купли-продажи или в течение полугода после:
- оформления свидетельства о праве собственности, если квартира приобретена на стадии строительства;
- погашения ипотеки на покупку этой квартиры.
- Выберите схему по которой не будут нарушаться права ребенка.
В новом жилье детям должны быть выделены доли, равнозначные тем, что в продаваемом помещении. Перед совершением сделки согласуйте продажу и покупку новой квартиры или дома с органом опеки и попечительства на выполнение этого условия, для этого можно:
Выделить доли сразу при покупке новой квартиры. При выборе этой схемы, переходим к третьему шагу.
Компенсировать деньгами. В случае, когда семье есть где проживать, можно продать квартиру, приобретенную с участием средств МСК, компенсировав детские доли в денежном выражении. Предварительно подайте в орган опеки соответствующее заявление и документальное подтверждение стоимостной оценки долей. После одобрения откройте детям счета в кредитном учреждении и разместите на них указанные суммы. Распорядится ими смогут дети после достижения ими 18 лет либо родители с разрешения органа опеки.
Выделить доли у родственников. Закон также позволяет вместо покупки нового жилья выделить доли детям в жилом помещении, принадлежащем близким родственникам, для примера, в жилом доме бабушки. В ряде регионов разрешается в этом случае выделить детские доли меньшего размера при условии, что жилье родственника больше, чем проданная квартира, или дороже по стоимости.
- Поиск покупателя и другого жилого объекта взамен.
Обычно просто продать такую квартиру сложно. В интересах несовершеннолетних собственников орган опеки и попечительства требует, чтобы им были выделены доли в приобретаемом жилом помещении. То есть в результате продажи должен быть приобретен другой жилой объект – квартира или дом – тоже в долевую собственность с детьми.
Родителям необходимо доказать, что продажа обусловлена обстоятельствами:
- переездом в другой населенный пункт;
- улучшением условий проживания.
При этом учитывается, что новое жилье будет не меньше продаваемого, не менее комфортным.
Для этого подпишите предварительные соглашения и составьте шаблон основного договора на приобретение другого жилья с указанием детских долей. Если другой жилой объект будет получен в результате дарения, подпишите предварительный договор на продажу квартиры и подготовьте шаблон дарственной с долями детей. Для согласования с органами опеки потребуется подготовить и другие документы.
Обе стороны – и продавец и покупатель – такой сделки не лишены рисков:
- для покупателя важно, чтобы был соблюден порядок выделения детских долей. Иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной. Тогда квартира должна быть возвращена продавцу, а деньги – покупателю.
- продавцу в совершении сделки могут отказать одно из звеньев цепочки согласования: Пенсионный фонд, орган опеки и попечительства или банк. Потому очень важно сначала получить все необходимые разрешения и только потом действовать далее, совершать сделку. Иначе она может быть оспорена в суде и родители наказаны в соответствии с КоАП.