Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как поменять заемщика по ипотеке при разводе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У каждого человека могут измениться жизненные обстоятельства, в связи с которыми придётся отказаться от статуса созаёмщика. С согласия банка можно поменять состав участников договора. Есть три варианта.
Может ли банк отказать в переоформлении
Чаще всего переоформление ипотеки – чисто формальная процедура для банка. Солидарная ответственность супругов заменяется индивидуальной, а погашение кредита продолжается. Однако банковские специалисты принимают решение по каждому конкретному случаю – и могут отклонить прошение о переоформлении.
Разумеется, банк будет более благосклонен, если переоформление ипотеки планируется на титульного заемщика, уже проявившегося себя как дисциплинированный плательщик. В этом случае достаточно просто вывести одного созаемщика из общего числа. Если же кредит будет перерегистрироваться на другого супруга, банк, скорее всего, потребует новую проверку платежеспособности. И если предоставленные документы покажут, что клиент неплатежеспособен и не соответствует установленным требованиям к заемщику, в переоформлении с высокой вероятностью будет отказано.
Другой классический случай отказа – отсутствие у заемщиков кредитной дисциплины. Если внесение аннуитетных платежей происходило нерегулярно, с существенными задержками, и причиняло беспокойство кредитору, банк может отказаться от разделения кредитной ответственности – гораздо больше гарантий он получает в том случае, когда имеет право потребовать внесение платежа с двух должников.
Для подстраховки большинство банков прописывает в кредитный договор пункт, гласящий, что после расторжения брака обязательства супругов перед кредитором не изменяются – а значит, в случает отказа одного из них от погашения долга, эта обязанность переходит ко второму.
Если же от выплат откажутся оба должника, банк имеет право реализовать заложенное имущество – после удержания всех расходов кредитора недобросовестным заемщикам останутся копейки.
Склонить чашу весов в свою пользу и убедить кредитную организацию в своей благонадежности можно привлечением новых созаемщиков, достойных доверия по меркам банка.
Ситуации, при которых возможен вывод созаёмщика по ипотеке
- Поменять титульного заёмщика на другое физическое лицо (перевести обязательства по кредиту).
- Заменить одного или несколько созаёмщиков либо вывести их из кредитных обязательств без привлечения других лиц.
- Поменять титульного заёмщика на созаёмщика и наоборот.
Может ли созаёмщик отказаться от ипотеки сам? Да — но только при соблюдении определённых условий.
- Квартира находится в собственности у основного заёмщика, либо в ней выделены доли (размер доли владельцы жилья должны определить самостоятельно).
- У основного заёмщика достаточно средств для погашения ипотеки (это подтверждается справкой 2-НДФЛ за год).
- За последние 12 месяцев не было задержек платежей по кредиту.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Переведи меня через кредит
Герой вышеприведенной истории все же убедил бывшую супругу не идти на крайнюю меру с продажей квартиры. Он предложил переоформить недвижимость (а заодно и все кредитные обязательства по ней) на себя одного, при условии, что жена и дочь смогут по-прежнему жить в ипотечный квартире, а после погашения кредита половина жилья будет подарена дочери.
Ни закон, ни внутренние правила банков не препятствуют «соломоновым решениям» созаемщиков, которые решили договориться о пересмотре взаимных обязательств. Как было сказано выше, законодателям важно соблюдение норм Гражданского и Семейного кодекса, а банкам — соблюдение графика платежей. Это хорошая новость. «Ложка дегтя» в том, что придется выполнить немало формальностей, и выполнить аккуратно.
Является ли ипотечная квартира совместным имуществом супругов?
Да, если ипотека оформлена во время брака, такая квартира считается совместно нажитым имуществом. По общему правилу вся недвижимость, которая приобретена супругами во время брака за счет семейных доходов, находится в их совместной собственности. Это же правило распространяется и на долговые обязательства супругов.
Существующие способы раздела ипотечной квартиры при расторжении брака
-
Распределение долга и недвижимости поровну
Делить придется поровну, даже если жилье было приобретено на имя жены или кредит взят на имя мужа: это все равно их общее имущество. Но если в часть средств на покупку квартиры было внесено личное имущество одного из супругов (полученное в дар, по наследству или в результате приватизации), эта часть недвижимости будет считаться личным имуществом и не будет делиться поровну, а отойдет супругу, чьи личные средства были внесены.
-
Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности
Если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать ипотеку при разводе, они могут освободиться от кредитных обязательств с помощью продажи квартиры, договорившись об этом с банком.
Для этого сначала нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя, без этого Росреестр не зарегистрирует смену собственника.
-
Денежная компенсация по договоренности супругов
Если супруги, которые собрались разводиться, договорились не переоформлять квартиру и кредит, и платить совместно. В этом случае, супруг-заемщик вносит платежи банку по ипотеке, а второй супруг компенсирует ему часть этих платежей.
При несоблюдении договоренностей, супруг не получивший компенсации и исправно выплачивающий ипотеку, может подать в суд, и вернуть себе не только компенсацию, но и проценты за несвоевременное внесение денег.
-
Выдел доли в натуре
В этом случае доли жилья закрепляются за каждым из супругов не на бумаге, а физически. Это самый сложный и дорогой, а потому редкий, способ раздела ипотеки при разводе. Данный вариант возможен в случае, если жилье возможно разделить, не нарушив правил перепланировки и санитарных норм. Если речь идет о небольшой квартире-студии поделить ее таким образом скорее всего не удастся.
Для начала нужно перевести имущество из статуса общей совместной в общую долевую с указанием конкретных долей. Жилье должно отвечать таким условиям: у каждого собственника должны быть отдельный вход, кухня и санузел. Может потребоваться экспертиза и перепланировка, расходы на которые супруги делят пополам. Перепланировка включает в себя и обеспечение каждого собственника комплектом необходимых инженерных систем (водоснабжение, отопление, дымовые трубы и т.д.).
-
Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе
Варианты раздела по соглашению
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
- выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
- поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
- самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
- переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.
Семейным законодательством определено, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены. Совершеннолетний ребенок не имеет прав на вещи и объекты режима законной собственности супругов. При этом соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться с учетом интересов той стороны, с которой остаются проживать несовершеннолетние дети. Такой же позиции придерживается суд, разрешая споры о разделении долей, поэтому могут быть предоставлены некоторые преимущества. Что касается ситуаций оформления ипотеки на средства материнского капитала, дети имеют свою долю, что должно учитываться. Производится раздел в равных долях между всеми членами семьи, однако обязательства по выплате ипотечных взносов возлагаются исключительно на родителей. Если для погашения обязательств по ипотечной квартире использовалось имущество детей, этот факт обязательно учитывается, и ребенку выделяется доля соразмерно внесенной части. Она может быть продана для выплаты кредита в рамках реализации личных имущественных прав.
Понятие ипотека с созаемщиками
Под ипотекой с созаемщиками понимается оформление жилищного кредита на двух и более человек. В таких ситуациях получатель ипотеки именуется основным или титульным заемщиком, а дополнительно привлеченное(ые) для займа лицо(а) называет(ют)ся созаемщиком(ами).
Привлечение созаемщиков является на рынке кредитования недвижимости довольно распространенной практикой. Так, созаемщиками автоматически становятся супруги, если муж и жена имеют российское гражданство и это не противоречит брачному договору.
Стать созаемщиками, оформив ипотечный кредит не на одного человека, вправе и граждане, не связанные брачными или родственными узами. Так, наряду с законными супругами приобрести жилье в ипотеку разрешается детям и родителям (в том числе приемным и усыновителям), родным и сводным братьям / сестрам и даже друзьям, решившим инвестировать в новостройку. Для этого созаемщикам нужно оформить совместный кредитный договор, согласно которому один человек будет фигурировать как основной заемщик, а второй получит статус созаемщика.
Соглашение о разделе имущества и брачный договор
Брачный договор заключают при вступлении в брак или в любое другое время после его регистрации. Начало действия такого договора начинается с момента заключения брака. Договором супруги устанавливают права и обязательства, которые касаются вопросов, связанных с имущественными отношениями супругов.
Особенности брачного договора:
- обязательная письменная нотариальная форма;
- расторжение брачного договора возможно в любой момент брака, при этом односторонний отказ от исполнения пунктов договора возможен только в судебном порядке;
- может быть предусмотрен ограниченный срок действия;
- положения договора не должны ограничивать права супругов.
Также между супругами может быть заключено соглашение о разделе имущества, которое также заключается в обязательной письменной нотариальной форме. Оно отличается от брачного договора тем, что может быть заключено в период брака или после его расторжения и распространяет свое действие только на имеющиеся имущество.
Как оформить раздел имущества
Если у вас есть недвижимость, тем более если вы покупали ее в браке, при разводе не забудьте составить нотариальный документ о разделе имущества. Иногда при разводе по согласию через ЗАГС супруги не оформляют раздел имущества.
Пример. Вы купили квартиру в браке, она записана на вас, то есть именно вы указаны как собственник в документах. И вот развод — развелись в ЗАГСе, раздел имущества не оформили — вы же и так собственник по документам. Через год вы решили продать квартиру. Но, поскольку она куплена в браке, по закону это совместная собственность, а документа о разделе имущества у вас нет. Это значит, что для любой сделки с квартирой вам понадобится согласие бывшего супруга. Поэтому, чтобы не испытывать судьбу, оформляйте документы на раздел имущества.
Обязательно ли выводить супруга из договора при разводе
Когда супруги выступают созаемщиками по ипотечному кредиту, в случае развода возникает вопрос о том, что делать с документами. Порядок действий, как вывести созаемщика из ипотеки после развода, зависит от конкретной ситуации и от решения банка и супругов:
- В ситуации, когда супруги решают сохранить имущество и продолжить выплаты по кредиту, можно оставить ипотеку без изменений. В этом случае они продолжат выплачивать кредит вместе, как совладельцы имущества;
- Если один из супругов не желает сохранять имущество и выплаты по кредиту, то потребуется решить, как убрать созаемщика из ипотеки при разводе. Это возможно только с согласия банка, в случае отказа совместные выплаты продолжатся;
- Также стоит учитывать, что при разводе могут возникнуть вопросы раздела имущества. Если ипотечное имущество было приобретено в браке, то оно считается совместной собственностью супругов;
- Иногда принять решение о том, кому достанется недвижимость, может только суд в рамках слушания дела о разводе.
Чтобы избежать ситуации, когда бывший супруг потребует долю в квартире после погашения кредита без его участия, нужно заключить нотариально заверенное соглашение о разделе имущества. Только после этого согласовывать в банке, как вывести мужа из созаемщиков по ипотеке.
Как рефинансировать кредит
Если с банком договориться не удастся, а обращаться в суд не хочется или суд тоже отказал в иске, есть еще один способ вывести бывшую жену из ипотеки — рефинансировать кредит.
Чтобы обратить в другой банк, необходимо соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Именно из него будет понятно, почему перекредитование делаете вы один, без супруги. Также надо будет собрать и другие документы, которые потребует банк.
Если новый банк примет положительное решение, вам на счет поступит сумма рефинансирования. Дальше вы вместе с созаемщиком должны подписать заявление на досрочное погашение в старом банке. После этого бывшая жена — созаемщик освободится от своих обязательств, а вы станете единоличным заемщиком по кредиту в новом банке.
Как еще можно изменить состав созаемщиков
Банк не одобрил исключение созаемщика из договора? Попробуйте заменить участника договора кем-то другим. Тогда количество созаемщиков останется прежним, просто обязанности по кредиту перейдут к следующему гражданину. Сделать это без ведома финансового учреждения нельзя. Любое изменение ипотечного договора — сложная процедура, банк оценивает риски и только потом принимает решение. У нового участника соглашения должна быть хорошая кредитная история, официальное место работы и стабильный заработок. Тогда шансы на одобрение процедуры будут максимальны.
Также закон разрешает передать статус титульного заемщика созаемщику. Подобное встречается, когда супруги подают на развод и делят имущество.
ПРИМЕР:
Павел и Анна в браке купили «двушку». Ипотеку оформляли на мужа, а жену указали в договоре созаемщиком. При разводе супруги решили: недвижимость останется Анне, она же продолжит выплачивать кредит. В банк подали заявление с просьбой изменить титульного заемщика. Финансовое учреждение одобрило запрос и основную обязанность по погашению займа возложили на Анну. Павел же от своей доли отказался.
Переоформление ипотечного договора: что и как
На самом деле, этот процесс совсем не сложный. Новый владелец получает ипотеку за счет этих «кредитных средств» предыдущего заемщика. При необходимости они могут либо подорвать себя, взяв более выгодную ставку, либо сменить банк для удобства.
Основная сложность заключается в необходимости согласования всех участвующих сторон, включая кредитные учреждения, и сбора документации, как в случае с ипотекой «зеленого поля». Если вы уже проходили этот процесс, вы знаете, что сбор и изучение документации может занять несколько месяцев.
Как правило, последствия передачи ипотеки другому лицу не являются убытками для банка. Но и дополнительной выгоды для организации тоже нет. Поэтому многие организации не желают регистрироваться без уважительной причины, так как сам процесс занимает много времени, а документы необходимо проверять.
Конечно, выгоднее получить новый кредит, чем перезаключать договор без дополнительной выгоды. Однако, если необходимость переоформления ипотеки может быть обоснована, банки могут пойти на уступки. Это особенно актуально, если финансовое положение заемщика изменилось или если «жилищная проблема» была решена в результате развода.
Сегодня многие крупные банки позволяют без проблем заложить свой дом другому человеку. Например, недавно Сбербанк принял нового клиента, который хотел получить ипотечный кредит с новыми условиями без необходимости менять представителя. Эта услуга популярна среди тех, кто хочет перевести все свои кредиты в одну организацию, чтобы упростить платежи.
Кроме того, в некоторых случаях решение помогает снизить проценты и комиссии. Другие крупные банки предлагают аналогичные решения.
Можно ли переоформить ипотеку на своих родственников
Это считается самым простым способом перевода, особенно если в нем участвует самый близкий вам человек, т.е. ваш муж, жена или дети. Согласно действующему законодательству, основным поручителем является супруг/супруга.
Поскольку дом считается общей собственностью, все обязательства по кредитам, взятым в период брака, делятся между супругами. Если имеется брачный договор, то применяется соответствующее законодательство.
Ипотека выплачивается супругом, который является единственным владельцем недвижимости. Не всегда необходимо официально оформлять отношения между супругами, но желательно иметь документальное подтверждение.
Если у пары нет детей:.
- Супруги могут разделить ипотеку пополам (оставаясь совладельцами, каждый из которых имеет долю в квартире); или
- Если обе стороны согласны, один из супругов выплачивает ипотеку, а квартира переходит к другому супругу.
- Супруги могут погасить ипотеку и передать недвижимость.
- В качестве альтернативы, договор дарения может быть составлен после передачи имущества.
Переоформление ипотеки с неравной долей
Переоформление ипотеки при разводе супругов может усложниться притязанием одного на большую часть недвижимости. Чтобы получить при разделе квартиры больше, чем положенная половина, супруг должен доказать свое вложение в недвижимость:
- предоставить документы, подтверждающие внесение им первоначального взноса из собственных средств;
- в случае досрочного погашения ипотеки из личных денежных активов, что были у супруга до женитьбы, также необходимы документальные подтверждения такого платежа;
- предоставить чек/счет/документ-подтверждение, если большую часть кредита оплатили родственники супруга.
Чтобы переоформить ипотеку после развода супругов на одного из них с большей частью имущества, можно прийти к взаимному соглашению и составить его письменно с заверением у нотариуса. Когда мирно решить раздел не выходит, то суд рассматривает притязания супруга и его доказательства. По решению суда, один член семьи получит большую часть жилья, поэтому на него банком будет переоформлен остаток задолженности. Владелец большей половины обязан выплатить половину уже внесенной суммы кредита второму супругу. Эта выплата обязательна, так как данная часть ипотеки была выплачена во время совместной семейной жизни.