Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое задаток при покупке квартиры и как оформить договор на него? Тонкости и особенности процесса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридически соглашение о задатке закрепляет решение и договорённости сторон — обычно это стоимость и сроки. Положения договора стимулируют обе стороны не менять решение и защищают интересы участников. Также документ можно использовать для уведомления о предстоящей сделке третьей стороны — например, когда средства от продажи уже предполагается использовать в другой сделке.
Что такое договор задатка
Если вы оформили договор задатка при продаже квартиры и перевели по нему средства, в дальнейшем события будут развиваться по одному из трёх сценариев.
- Сделка произойдёт: перечисленная сумма зачтётся при окончательном расчёте по ДКП.
- Продажа отменяется из-за действий покупателя (поменял решение, не явился на сделку или не смог собрать сумму по основному договору): задаток останется у собственника и компенсирует его неудобства.
- Владелец нарушил положения и сделка не состоялась: он возвращает двойную сумму задатка.
Какой задаток дают при покупке квартиры
Очень часто людей интересует вопрос: сколько денег дают в виде задатка? Его величина может варьироваться в любых пределах. Как показывает практика, она обычно составляет от 20 до 100 тысяч рублей или около 5% от общей стоимости приобретения недвижимости. Но это не оговорено никакими правилами.
Если продавец настаивает на большом задатке, постарайтесь выяснить, зачем ему потребовались деньги. Причина достаточно веская? Составьте с ним предварительный договор купли-продажи, оформив задаток как обеспечительный платеж. Лучше всего завизировать этот документ в кабинете нотариуса. Таким способом вы увеличите вероятность того, что деньги вернут в случае возникновения проблем со сделкой.
После разговора с продавцом у вас остались серьезные сомнения? Не принимайте на себя риск и откажитесь от сделки. Мошенников и сегодня остается немало.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Расписка в получении денежных средств за квартиру
Расписка в получении денежных средств за квартиру – это документ, который подтверждает факт получения определенной суммы денег при продаже квартиры. Расписка может быть составлена в виде простого документа или включена в состав договора купли-продажи.
Оформить расписку в получении денежных средств за квартиру можно самостоятельно, однако для того, чтобы избежать ошибок и правильно оформить документ, рекомендуется обратиться к юристу или использовать готовый образец.
В расписке необходимо указать следующие пункты:
- ФИО продавца и покупателя;
- адрес и описание квартиры;
- сумму, полученную продавцом от покупателя;
- дату получения денежных средств;
- подписи сторон.
Расписка в получении денежных средств за квартиру должна быть составлена в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Одну копию расписки должен сохранить продавец, а другую – покупатель.
При передаче квартиры продавцу покупатель может использовать расписку в качестве доказательства факта оплаты, особенно если договор купли-продажи еще не заключен.
Основные вопросы о задатке в получении денежных средств за квартиру:
- Что такое задаток и чем он отличается от аванса?
- В каких случаях задаток может быть вернут покупателю?
- Какие документы необходимо составить при покупке квартиры?
- Какие ошибки часто допускаются при оформлении расписки в получении денежных средств за квартиру?
- Как составить расписку в получении денежных средств за квартиру в 2021 году?
- Какие особенности составления расписки в получении денежных средств за квартиру в 2024 году?
В ответах на эти вопросы можно найти информацию о том, как правильно оформить расписку в получении денежных средств за квартиру и какие документы необходимо иметь при покупке квартиры.
| Год | Основные вопросы о задатке |
|---|---|
| 2021 | Что такое задаток и чем он отличается от аванса? |
| 2023 | В каких случаях задаток может быть вернут покупателю? |
Ответы юриста на часто задаваемые вопросы
Во время совершения сделок с недвижимостью, особенно при покупке жилого помещения, часто возникают вопросы о задатке. В этом материале мы представим ответы на наиболее часто задаваемые вопросы о задатке при заключении договора купли-продажи жилого помещения.
-
Что такое задаток?
Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве обеспечения договора купли-продажи. Он подтверждает намерение покупателя осуществить покупку и защищает интересы продавца в случае невыполнения покупателем своих обязательств по договору.
-
Как правильно оформить задаток?
Задаток можно оформить в виде расписки или соглашения между продавцом и покупателем. Важно указать все основные условия договора купли-продажи, а также указать сумму задатка и условия его возврата.
-
Какие ошибки часто допускаются при составлении задатка?
Одной из распространенных ошибок при составлении задатка является неправильное указание суммы задатка или условий его возврата. Также часто ошибаются в написании фамилий и имен сторон договора и не указывают все необходимые данные жилого помещения.
-
Какие особенности оформления задатка в 2021 году?
В 2021 году особенностью оформления задатка является необходимость использования электронной формы документа при заключении договора купли-продажи посредством удаленного способа связи.
Пример образца задатка на покупку квартиры в 2024 году:
| Документы, которые идут в комплекте с задатком: | Чем задаток отличается от аванса? | Как оформить задаток? | Что делать при получении средств в задатке? |
|---|---|---|---|
|
|
|
|
Список использованных источников
ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке. // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж. // СПС КонсультантПлюс.
Примерная форма предварительного договора купли-продажи жилого помещения. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор. // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ. Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
ГК РФ. Статья 416. Прекращение обязательства невозможностью исполнения. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение. // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства. // СПС КонсультантПлюс.
Задаток при покупке квартиры: правила составления соглашения, размер, форма договора о задатке при купле-продаже недвижимости
На протяжении всей своей жизни практически каждый гражданин сталкивается с проблемой приобретения или продажи жилья. В целом эта процедура несложная, однако, требует особого внимания и предусматривает проведение ряда подготовительных мероприятий.
Задаток при покупке квартиры – одно из таких, и требует повышенного внимания. Многим знакомо это понятие, однако далеко не каждый знает, как его правильно оформить, каким образом вручать, какого размера он должен быть.
А это, как показывает практика, весьма полезная информация для любого человека, когда речь идет о приобретении жилья. Статья подробно расскажет читателю, о существующих нюансах и тонкостях этого правоотношения, объяснит, каков порядок всех действий, что нужно учесть.
Способы передачи денег
Предоплату покупатель передает по договоренности с продавцом. Это может произойти при втором или последующем просмотре недвижимости, когда потенциальный собственник понял, что хочет владеть именно этим жильем.
Если покупаете недвижимость в ипотеку, предоплату вносите сразу, а первоначальный взнос отдаете собственнику квартиры при совершении сделки. Оставшуюся сумму владельцу переводит банк – после изменения права собственности или в день сделки, все зависит от финансовой фирмы.
Если покупаете недвижимость не в ипотеку, о передачи денег договариваются стороны. Но покупатель должен себя обезопасить и передать деньги после того, как все обязательства были выполнены: права собственности переданы, статус официального владельца недвижимости получен.
Расчет с продавцом недвижимости – важный этап при заключении сделки. Сегодня риэлторы выделяют 6 способов передачи денег, действующих на рынке. Вы можете выбрать любой из них, главное, это безопасность, гарантии и комфорт.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Основная функция задатка заключается в том, что задаток служит гарантом обеспечения всех пунктов соглашения, в рамках которого он был получен.
Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя
Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.
Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.
Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.
Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.
Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.
Законодательные нормы при внесении задатка
Статья 380 Гражданского кодекса (ГК) «Понятие вклада» дает полное определение этого понятия. Исходя из данной статьи, под авансом понимается денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в счет будущей сделки и являющаяся гарантом будущих обязательств. Предварительный договор должен быть заключен с выплатой аванса.
Согласно условиям авансового платежа, сумма не возвращается, если покупатель не выполнит свои обязательства.
Кроме того, существуют и другие законы, регулирующие процесс депонирования и передачи транзакций. В статье 454 указаны все действия сторон, зафиксированные в основном договоре купли-продажи. Статья 381 Гражданского кодекса четко определяет ответственность, возникающую при нарушении стороной своих обязательств.
Сюда входят как обязательства, вытекающие из основного договора купли-продажи, так и обязательства, вытекающие из преддоговорных обязательств.
Отличия между задатком и авансом
Не рассматривайте первоначальный взнос и депозит как схожие понятия. Между ними есть несколько важных различий.
Авансовый платеж — это предварительный платеж, который не обязывает стороны сделки совершить обязательную продажу. Эта сумма является общей платежной частью контракта. Авансовые платежи не облагаются никакими другими сборами.
Депозит является более существенным аргументом, поскольку обязательства, которые он влечет за собой, регулируются действующим законодательством. Если сделка завершена и все этапы продажи прошли успешно, первоначальный взнос рассчитывается как часть общей суммы контракта. В случае невыполнения обязательств одна из сторон может понести значительные убытки.
Задаток – полезный инструмент, который помогает и продавцу, и покупателю, а последнему на рынке недвижимости вообще-то помогают не так уж часто. Поэтому можно только порадоваться тому, что подобная практика вообще существует, ну и разве что расстроиться, что она не так уж сильно распространена. Чем лучше информированы и более уверены в себе и своих правах будут участники рынка, тем безопаснее станет и сам рынок.
Однако без правильно и своевременно заключённого договора или, как его ещё называют, соглашения, задаток может потерять всю свою силу. Самое обидное, что ничего сложного в заключении этого документа нет, составить и подписать его можно даже самостоятельно, а уж если обе стороны сделки согласились воспользоваться задатком, то вряд ли захотят друг друга обманывать. Ни одной из них просто не нужно давать к этому лишний повод!