Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с правом выкупа ГК РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы избежать в последующем проблем с приобретённой вещью, необходимо правильно составить договор. Соглашение об аренде с правом выкупа является смешанным договором, который содержит в себе положения об аренде и купле-продаже.
Комментарии к ст. 624 Гражданского кодекса
1. В коммент. ст. раскрываются в общем виде условия выкупа арендованного имущества. В ней фактически устанавливается исключение из общего правила об обязанности арендатора вернуть переданную ему во владение и (или) пользование вещь. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 коммент. ст.).
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 коммент. ст.).
Таким образом, в момент достижения соглашения о выкупе арендованного имущества (в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Условие о размере выкупной цены признается в судебной практике существенным, т.е. таким, без согласования которого договор будет признан незаключенным (см., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 // Вестник ВАС. 2005. N 6). При этом аргументация строится на смешанном характере данного договора и необходимости применения к нему ст. 555 ГК о цене как существенном условии договора продажи недвижимости. Однако договор аренды с правом выкупа арендованного имущества вряд ли можно отнести к смешанным (ст. 421 ГК РФ). О смешанном договоре речь идет лишь тогда, когда в законе или ином правовом акте не закреплена данная правовая конструкция; для рассматриваемого случая коммент. ст. прямо предусматривает юридическое регулирование (см.: Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1). Существенность данного условия, на наш взгляд, может быть обнаружена в самой формулировке ст. 624 ГК: «…арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены».
В то же время условие о зачете (незачете) выкупной цены в счет арендной платы не является существенным: по умолчанию выкупная цена не входит в состав арендной платы. Ситуация же, при которой в силу договора арендные платежи являются целиком выкупными, должна быть исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 271 (автор комментария — А.А. Иванов)).
Ранее выкуп арендованного имущества по сути являлся одной из основных форм разгосударствления экономики. Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе так называемое арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Однако действующий Закон о приватизации исходит из нецелесообразности дальнейшего использования инструментария договора аренды в этих целях (п. 1 ст. 13). Им предусмотрено завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на выкуп будет признано утратившим силу (п. 12, 13 ст. 43).
Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества не сводится к договору финансовой аренды (лизинга), а является родовым понятием по отношению к нему. При этом и по договору аренды с правом выкупа имущества, и по договору лизинга выкуп арендованного имущества остается правом, а не обязанностью арендатора. В этом состоит отличие договора аренды с правом выкупа вообще и договора лизинга в частности от договора найма-продажи (см. коммент. к ст. 501 ГК РФ), предполагающего обязательный переход права собственности от продавца к покупателю.
3. В п. 3 коммент. ст. содержится указание на принципиальную возможность запрещения законом выкупа арендованного имущества (например, абз. 2 п. 3 ст. 212 ГК; п. 3 ст. 5, п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ «О науке о государственной научно-технической политике» // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137).
Каждый случай приобретения имущества индивидуален, поэтому перед тем как выкупать арендованное имущество, следует обратиться за правовой консультацией к профессионалу.
Адвокат Мурзакова Екатерина Михайловна оказывает помощь клиентам в подготовке и оформлении сделки в соответствии с актуальными нормами законодательства.
Право выкупа арендованного имущества даёт вам возможность получить в собственность недвижимость, не имея при этом крупной суммы денежных средств, а внося их постепенно, при этом продолжая пользоваться имуществом. Сделка не несёт никаких рисков для сторон, если её оформление пройдёт в строгом соответствии с законодательством.
Понуждение к заключению договора купли-продажи объекта аренды
В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В силу п. 1 ст. 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)” договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон. Данные нормы не указывают, какие требования вправе предъявить арендатор в том случае, когда арендодатель уклоняется от заключения договора купли-продажи.
8.1. Вывод из судебной практики: Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства, то по окончании срока действия договора, который предусматривает преимущественное право арендатора выкупить арендуемое имущество по определенной выкупной цене, он вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2011 N КГ-А40/3314-11 по делу N А40-97394/10-82-848
“…Неисполнение лизингополучателем указанного требования лизингодателя явилось основанием для обращения ООО “ЛТ-Лизинг” в суд с иском о взыскании с ООО “Эврикон-Строй” 303.891 руб. 18 коп. задолженности по уплате лизинговых платежей за время просрочки возврата предмета лизинга (за период с 06.08.10 по 15.09.10), а также о возврате предмета лизинга, переданного по договору от 27.07.07 N 473-п: крана стрелового, самоходного КС-5576Б 2007 года выпуска, VIN X8969814270AW9029, цвет белый, по адресу: г. Москва, ул. Маломосковская, д. 22.
ООО “Эврикон-Строй” предъявило встречный иск об обязании ООО “ЛТ-Лизинг” заключить договор купли-продажи предмета лизинга, переданного по договору от 27.07.07 N 473-п: крана стрелового, самоходного КС-5576Б 2007 года выпуска, VIN X8969814270AW9029, номер двигателя 70234593, шасси Y3M63030370002735 на условиях проекта, направленного письмом от 03.08.10 N 136/08-10.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии предусмотренных статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 17 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)”, пунктом 4.32 договора от 27.07.07 N 473-п оснований для изъятия предмета лизинга.
При этом суды обеих инстанций, установив факт добросовестного исполнения лизингополучателем условий договора внутреннего финансового лизинга движимого имущества с полной амортизацией от 27.07.07 N 473-п, пришли к обоснованному выводу о наличии у ООО “Эврикон-Строй” преимущественного права на приобретение предмета лизинга путем заключения с ООО “ЛТ-Лизинг” договора купли-продажи по выкупной цене, не превышающей суммы в размере 80.000 с учетом НДС.
Так, согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В силу пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)” договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 10.1 договора внутреннего финансового лизинга движимого имущества с полной амортизацией от 27.07.07 N 473-п по окончании срока действия договора при условии добросовестного исполнения лизингополучателем его условий, последний имеет преимущественное право на приобретение предмета лизинга путем заключения с лизингодателем договора купли-продажи по выкупной цене, не превышающей суммы в размере 80.000 руб. 00 коп. с учетом НДС.
Таким образом, с учетом установленных обстоятельств, а именно того, что, несмотря на добросовестное исполнение лизингополучателем условий договора внутреннего финансового лизинга движимого имущества с полной амортизацией от 27.07.07 N 473-п и истечение срока его действия, ООО “ЛТ-Лизинг”, для которого в силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)”, пункта 1.10 договора лизинга заключение договора купли-продажи предмета лизинга обязательно, необоснованно уклоняется от заключения указанного договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о правомерности заявленного на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации требования об обязании лизингодателя заключить с лизингополучателем договор на условиях, предложенных понуждающей стороной…”
8.2. Вывод из судебной практики: Арендатор не обязан выкупать имущество по договору аренды с правом выкупа.
Недействительность договора аренды с правом выкупа арендованного имущества
9.1. Вывод из судебной практики: В случае когда условия о выкупе арендованного имущества противоречат закону, недействительным признается договор в целом, а не его часть, если стороны не намеревались заключить обычный договор аренды.
Судебная практика:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”
“…100. Признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).
Например, если судом будет установлено, что стороны не намеревались заключить обычный договор аренды, в случае противоречия закону условий о выкупе арендованного имущества в договоре аренды с выкупом недействительным признается весь договор в целом…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 N 11224/02
“…Как установлено судом, заключенный сторонами договор аренды с правом выкупа от 26.07.2000 предусматривал переход муниципального имущества в собственность ответчика после внесения арендодателю всей причитающейся суммы арендной платы в качестве выкупной цены. В связи с этим суд обоснованно дал оценку указанному договору как сделке приватизации, направленной на отчуждение муниципального имущества в частную собственность.
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации” приватизация государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом выкупа допускается лишь по таким договорам, которые заключены до вступления в силу Федерального закона от 03.07.91 N 1531-1 “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации”. Следовательно, суд обоснованно признал договор аренды с правом выкупа от 26.07.2000 ничтожной сделкой как противоречащий законодательству о приватизации.
Правомерно судебными актами признана неосновательной ссылка ответчика на возможность согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации признания договора недействительным лишь в части права арендатора на выкуп имущества, поскольку сделка была направлена на отчуждение имущества.
Таким образом, муниципальное имущество было передано ответчику по ничтожной сделке и в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату собственнику в порядке применения последствий недействительности сделки, а не путем виндикации имущества из чужого незаконного владения на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, как указал в решении суд…”
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
Договор аренды с последующим выкупом – это специальный тип договора, который предоставляет арендатору право приобрести квартиру по истечении установленного срока аренды. Такой договор является довольно популярным вариантом сделки, особенно в условиях схемы ипотечного кредита.
Главное отличие данного договора от обычной аренды заключается в том, что арендатор может приобрести квартиру по договоренной стоимости после окончания срока аренды. Это означает, что он имеет преимущественное право на покупку жилья перед другими заинтересованными сторонами.
Особенности договора аренды с последующим выкупом включают в себя следующие важные условия:
- Оценка стоимости квартиры:
— Как правило, стоимость квартиры, установленная в договоре, является фиксированной и не может меняться по ходу сделки.
— Для определения стоимости квартиры могут быть использованы различные методы оценки: сравнительный, доходный или инвестиционный.
— Иногда стоимость квартиры может быть связана с определенной суммой ипотечного кредита, используемого для ее покупки.
- Срок аренды:
— Срок аренды может быть разным и определяется в договоре.
— Обычно срок аренды составляет несколько лет, после чего арендатор может приступить к выкупу квартиры.
- Выгода для арендатора:
— Договор аренды с последующим выкупом предоставляет арендатору возможность приобрести квартиру после окончания аренды, а не искать новое жилье.
— Также арендатор имеет преимущественное право при покупке квартиры перед другими покупателями.
- Риски и проблемы:
— Для арендатора важно понимать, что в случае несоблюдения условий договора или невыкупа квартиры, он может потерять все уже внесенные платежи.
— Также стоит учитывать, что на протяжении срока аренды арендатор не является полноценным владельцем квартиры и может столкнуться с ограничениями подобно обычной аренде.
Таким образом, договор аренды с последующим выкупом предлагает арендатору возможность приобрести жилье по более выгодной цене в сравнении с покупкой непосредственно на рынке. Однако перед заключением такого договора необходимо тщательно составить его условия и оценить свои финансовые возможности и риски.
Условия договора аренды с правом выкупа
Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.
Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.
Обязательно наличие условий, при которых аренда дома с последующим выкупом может не состояться. К таковым можно отнести:
- действия третьих лиц, направленные на намеренное ухудшение состояния объекта сделки и уменьшение его стоимости;
- несвоевременное оповещение лиц, имеющих преимущественное право на выкуп, о предстоящей сделке.
Образец договора аренды с последующим выкупом
Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:
- сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
- описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
- срок действия договора;
- права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
- если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
- гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
- сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
- обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
- порядок разрешения спорных ситуаций;
- реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
- дата подписания.
Аренда квартиры с правом выкупа: отличия от ипотеки.
Главное различие – момент перехода собственности. При покупке в кредит гражданин сразу становится владельцем жилья. Наличие кредита влияет на нахождение данной недвижимости в залоге, т.е. имеется в наличие обременение.
Согласно ст. 624 ГК РФ, лицо становится собственником только в тот момент, когда выплатит всю выкупную стоимость (или её часть, если это установлено положениями контракта).
Кроме того, есть ещё ряд существенных минусов:
- Выкупающее лицо может не знать о нахождении имущества в залоге (текущему собственнику законодательство не запрещает этого делать, если особые условия не прописаны в соглашении между сторонами);
- Нестандартный и редко используемый вид сделки (при возникновении разногласий и судебного спора, возможно разное толкование одних и тех же условий);
- Отсутствие возможности арендатору получить от государства налоговый вычет в связи с приобретением жилья, в том числе возврат 13% от процентов по ипотеке;
- Продавец (арендодатель) в каком-то смысле обесценивает полученные не сразу деньги из-за ежегодно растущей инфляции. Раскроем этот момент подробнее: при передаче, допустим, 2 млн руб. сразу за них можно купить условные 100% определённого блага. Если каждый год инфляция становится больше, к примеру, на 7%, а срок выплаты 2 млн. руб. – 2 года, то за пару лет 2 миллиона обесценятся на 14%. И на них можно будет купить только 86% продукта, который раньше стоил дешевле.
Договор аренды с дальнейшим выкупом квартиры: особенности
По договору аренды (найма) можно выкупить практически любую недвижимость: квартиру, дом, дачу или же просто земельный участок. Но такая схема сейчас встречается редко. В основном из-за того, что собственнику невыгодно получать деньги годами и при этом уже фактически не владеть недвижимостью.
Самые простые и удобные формы покупки жилья — ипотечное кредитование и «живые деньги». Обычно договор аренды с последующим правом выкупа заключается в том случае, когда квартира не очень рентабельна и не заинтересовала других покупателей при продаже.
Например, жильё находится в отдалённом месте и в нём никогда не делали ремонт. В таком случае собственник вынужден пойти на предложение аренды с правом выкупа, а покупатели без крупной суммы смогут рассчитывать на собственное жильё. Для некоторых покупателей тут есть преимущество перед ипотекой: при договоре аренды квартиры с выкупом не требуются большой пакет документов и хорошая кредитная история. Нет и процентов по кредиту.
Изучение всех необходимых условий между соглашением и другими условиями — самый важный шаг. Впоследствии многое может зависеть от правильности и точности формулировок договора. Поэтому при совершении подобных сделок избегайте отказа от выполнения обязательств или иного уклонения от их исполнения, так как очень важна роль профессионального юриста, который может предвосхитить как одну сторону, так и другие условия приобретения арендуемого имущества.
При заключении договора важно указать все основные условия и момент, когда право собственности переходит к арендатору. Этот момент в договоре определяется как
- окончание срока аренды,
- выплата возмещения владельцу.
Кроме того, существует множество других дополнительных деталей, которые необходимо рассмотреть и определить в договоре.
Как относятся к аренде дома с последующим выкупом застройщики и банки
Программы Buy-to-Let (или другой жилой недвижимости) уже давно не действуют, и частные лица пока не очень заинтересованы в совершении таких сделок. То же самое относится к подрядчикам и банкам. Как правило, первые соглашаются на такие решения, когда им нужно привлечь покупателей в свои проекты.
Другими словами, их согласие — это своего рода маркетинговое упражнение. Производителям гораздо сложнее привлечь заинтересованных лиц к проекту, если, например, строится новый район с плохо развитой инфраструктурой. В таких случаях маркетинговые системы изготавливаются везде, где это возможно.
Это неизбежно включает в себя возможность аренды жилья или квартир с возмещением затрат. Подрядчики часто предлагают такие варианты недвижимости с низким спросом, например, квартиры на первом этаже.
Отношение банковских структур к сдаче в аренду жилых помещений также неоднозначно. Анализ банковских заявок показывает, что лишь небольшое количество структур согласится на такое предприятие. Однако существует большая вероятность поддержки со стороны таких структур, как ипотека и дом.рф. Условия, предлагаемые организациями, следующие.
- Срок дозы до 15 лет,
- Возможность погашения кредита на ранней стадии,
- ежемесячные суммы могут быть использованы для погашения арендной платы и стоимости недвижимости.
- В течение срока действия договора ожидается, что цена дома вырастет на 30 %.
Чем аренда с последующим выкупом отличается от ипотеки?
Ипотека, в отличие от аренды, всегда предполагает особые требования к заемщику. Эти требования включают наличие собственных сбережений для внесения залога, хорошую кредитную историю, нормальный доход и способность своевременно вносить ежемесячные платежи. Требования предъявляются и к приобретаемой недвижимости.
Например, банки редко выдают кредиты на квартиры в готовых или разрушенных зданиях.
В случае с арендой, напротив, выбор недвижимости остается за покупателем, без согласования с другими людьми или организациями. Если в договоре не указано иное, аренда с правом выкупа не включает проценты за квартиру до полного погашения покупной цены.
Однако лизинг с рыночными правами схож с ипотекой, поскольку использует материнский (семейный) капитал и приносит рыночные соглашения с возможностью использования жилищных пособий.
Налоговые последствия аренды с выкупом.
Аренда с выкупом подразумевает собой то, что сторонам, совершающим сделку нужно учитывать, что в собственность объект перейдет к арендатору только в том случае, если будут выполнены все условия, прописанные в договоре (внесение полной выкупной стоимости, истечение срока аренды имущества). До этого момента все обязанности, в том числе и по начислению амортизации на объект аренды, как в налоговом, так и в бухгалтерском учете, будут возложены на арендодателя.
Изначальная стоимость имущества, выкупленного впоследствии арендатором, зависит напрямую от того, как определена в договоре выкупная стоимость имущества.
Если выкупная цена в договоре определена в виде суммы всех платежей за аренду, внесенных за время аренды, то у арендатора есть возможность получить имущество, у которого будет первоначальная стоимость нулевая. Почему так происходит? В статье 257 п. 1 Налогового кодекса РФ сказано, что первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его сооружение, приобретение, изготовление, доведение до того состояния, в котором оно пригодно к использованию. Расходы, которыми являются арендные платежи, осуществляемые арендатором, входят в состав прочих расходов, которые связаны с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Из этого следует, что арендные платежи расходами, формирующими первоначальную стоимость используемого имущества, признаваться не могут.
Однако передачу имущества в данном случае нельзя рассматривать как безвозмездное дарение. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает передачу прав собственности. Поэтому, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности платежей за аренду, арендатор приобретет в собственность имущество с первоначальной стоимостью равной нулю.
В том случае, если выкупная стоимость выделена отдельной суммой, то размер первоначальной суммы имущества, используемого в аренду, будет равен закрепленной в договоре выкупной стоимости.
Ежемесячные арендные платежи уменьшают сумму выкупной стоимости имущества, которая определена договором. Однако на счетах учета уменьшение суммы не отражается, поскольку аренда с выкупом имущества является правом, но не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете лица, сдающего имущество в аренду, данное право не может являться доходом от реализации имущества, поскольку отсутствует полная уверенность в том, что может случиться увеличение экономических выгод арендодателя. К примеру, если арендатор не выплатит выкупную цену, то договор будет расторгнут.
При получении арендодателем денежных средств, которыми будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при том условии, что такой платеж осуществился не за сдачу имущества в арендное пользование, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).
Из этого ясно, что в договоре, в котором прописана аренда с выкупом, целесообразно четко разделять выкупную цену и сумму платежей за аренду.
Комментарий к статье 624 Гражданского Кодекса РФ
1. Комментируемая статья посвящена общим правилам выкупа арендованного имущества. Согласно ее положениям выкуп имущества возможен как до истечения срока договора, так и после его окончания. Одним из главных условий является обязательное внесение арендатором всей выкупной цены имущества. Еще одним необходимым условием является наличие положений о выкупе в договоре аренды, дополнительном соглашении к договору или в законе. Если положение о выкупе включено в дополнительное соглашение после заключения договора аренды, стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы.
2. Выкуп арендованного имущества может быть запрещен законом. Так, Федеральный закон от 23.08.1996 N 127-ФЗ в части 3 статьи 5 гласит, что государственные научные организации, учрежденные Правительством Российской Федерации или федеральными органами исполнительной власти, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое. То же самое сказано о правах в отношении аренды имущества организаций, подведомственных академиям наук.