Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью требующие нотариального удостоверения в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недействительными являются абсолютно все сделки нарушающие законодательство РФ. В том случае, если сделка все же будет признана недействительной – все права на собственность откатываются к моменту ее заключения. А покупатель естественно лишается всех прав на имущество.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Заказчик имеет право:
- Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
- Заказчик обязан:
- Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
- Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
- Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
- Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
- Исполнитель имеет право:
- Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
- Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
- неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
- если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
- Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
- В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
- При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
- Исполнитель обязан:
- Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
- Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
- Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
- В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
- Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
- Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
Преимущества удостоверения сделок нотариусом
Сделки, заключённые у нотариуса, — прозрачные и надёжные. Кроме того, нотариус отвечает за все потенциальные ошибки в договорах. Есть ряд преимуществ, которые дают зарегистрированные сделки:
- если одна из сторон не исполняет по договору свои обязанности, то по исполнительной надписи нотариуса её можно принудить совершить их без обращения в суд;
- если же спор участников договора дойдёт до суда, то эта инстанция будет прежде всего ориентироваться на удостоверение нотариуса. Фактически в деле уже будет присутствовать незаинтересованный свидетель, который может подтвердить, что стороны действовали в рамках закона и осознавали происходящее;
- в случае потери одной из сторон документов нотариус всегда может предоставить копию, которая будет иметь законную силу;
- кроме того, нотариус может предложить услугу депозита для безопасного расчёта в случае купли-продажи квартиры;
- нотариус самостоятельно подаёт документы в Росреестр и имеет право на сокращённые сроки регистрации документов. Онлайн-сделки через него регистрируются в течение суток, а бумажные — до трёх дней. Если же стороны сами обращаются в Росреестр или МФЦ, то ожидание может занять от семи до девяти дней.
Правильный (безопасный) порядок заключения сделки купли-продажи недвижимости
Выбор квартиры\дома. Выбрать дом можно даже без привлечения риэлтора, для этого существует множество площадок, вроде: Яндекс.Недвижимость, Авито или Циан. В большинстве случаев, объекты на этих площадках выставлены именно риэлтерскими агентствами.
Осмотрите объект. Обратите внимание не только на внешнее состояние объекта, но и на его соответствие документам. Пообщайтесь с владельцем недвижимости, убедитесь в его адекватности и отсутствии подводных камней.
В том случае, если квартира\дом вас полностью устраивает – проконсультируйтесь с юристом в сфере недвижимости, он должен ознакомиться с бумагами от продавца, убедиться в законности предыдущих сделок купли-продажи (если таковые были).
Согласуйте процедуру купли-продажи, договоритесь с продавцом о заключении предварительного договора. Свидетельством готовности приобрести жилье чаще всего является аванс, который передается продавцу.
Перед тем как заключать договор, обязательно убедитесь в том, что продавец выписал из квартиры\дома всех зарегистрированных лиц и погасил все долги по ЖКХ.
Снимите банковскую ячейку – эта схема является наиболее безопасным способом проведения сделки с недвижимостью. Для этого, в присутствии текущего владельца недвижимости положите сумму равную стоимости недвижимости в банковскую ячейку, заключите с банком договор в котором будут прописаны условия при которых продавец сможет забрать средства. Например, в случае если он предоставит свидетельство о переходе прав собственности выданное Росреестром.
Если все прошло нормально, вам остается лишь подписать договор купли-продажи. Данный документ требует обязательного нотариального удостоверения. После подписания договора, соберите все документы и подайте их в Росреестр для дальнейшей регистрации перехода прав собственности.
По итогу, вам остается лишь получить выписку из ЕГРН.
Удостоверение сделки 2-мя нотариусами в разных городах
Возможность удостоверить сделку без личного присутствия покупателя и продавца в одной нотариальной конторе облегчает ее оформление во многих случаях. Например, отец живет в Новосибирске и хочет купить квартиру в Москве для сына-студента, или семья разъезжается с покупкой более дешевого жилья в соседнем городе, или нужно продать унаследованное жилье в отдаленном регионе.
Раньше для решения этих вопросов все участники должны были собраться в нотариальной на одной территории — там, где физически находится жилой объект. Теперь это требование обязательно лишь для одного из нотариусов. Кстати, с 2016 года можно обратиться в любую нотариальную контору на территории субъекта федерации, а не только того города, где конкретно расположена квартира. Покупатель, в свою очередь, будет работать с нотариусом по месту своего проживания (нахождения).
Дистанционное оформление сделки не влечет никаких дополнительных затрат для граждан, и по сути, мало чем отличается от привычного варианта удостоверения ее у нотариуса. По закону это будет обычный договор между сторонами, заключенный в письменной форме в виде одного документа с подписями обеих сторон.
Анна Таволжанская, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, начала выступление с того, что постаралась объяснить главный принцип, положенный в основу нотариального удостоверения. Суть операции заключается в том, чтобы обеспечить максимально возможную бесспорность сделки. Нотариус прикладывает все усилия, чтобы в любом суде любой судья согласился, что процесс отчуждения недвижимости прошел легитимно. Что сделка законна.
Нотариус в процессе сделки является единственным лично не заинтересованным лицом. «Есть стороны сделки, у каждой из которых свой интерес, есть агенты с обеих сторон, отрабатывающие свои комиссионные и не всегда учитывающие интересы противоположной стороны. Нотариус же здесь – единственное беспристрастное лицо. Только он обратит внимание на интересы, цели и чаяния каждой стороны», – констатирует Анна Таволжанская. Цель нотариуса – не навредить ни одной из сторон и провести устойчивую, даже в случае судебных разбирательств, сделку.
Таким образом, все действия нотариуса в ходе удостоверения подчинены одной задаче: он стремится к максимальной бесспорности. Это означает, что, если есть сомнения, нотариус будет перестраховываться – требовать дополнительное документальное подтверждение по разным вопросам владения недвижимостью. И бессмысленно нотариуса за это осуждать.
Исключения из общего правила
Законодатель предусмотрел несколько исключений из новой нормы. К примеру, если одним из дольщиков является лицо, не достигшее 18 лет, то оформление продажи имущества потребует обязательного участия нотариуса. На него в этом случае, помимо прочего, возлагается обязанность проверки соблюдения прав несовершеннолетнего, в целях недопущения ущемления его интересов. Дополнительно нужно будет представить письменное разрешение органов опеки. Аналогичные условия следует соблюсти, если проводятся сделки с долями недееспособных лиц.
В том случае, если дольщики решают продать свои части в имуществе в разное время или отдельными документами, то придется приглашать нотариуса. Кроме этого, необходимо будет предварительно уведомить других собственников отчуждаемой недвижимости о своем намерении реализовать имущество с указаний конкретных условий продажи.
Присутствия нотариуса потребуют случаи приобретения супругами квартиры или дома в долевую собственность. Обойтись без него можно, если они заключат между собой простой письменный договор и представят его в Росреестр вкупе с брачным документом, где прописаны условия покупки имущества в период брака. Если последнего не имеется, то недвижимость перейдет в общую совместную собственность супругов.
Плюсы и минусы оформления сделки через нотариуса
К числу несомненных плюсов приобретения квартиры с участием нотариуса относится надежность сделки. Нотариус отвечает за качество своей работы не только репутацией, но и своим имуществом, поэтому он заинтересован в обеспечении интересов всех сторон договора.
Если по каким-то причинам дело доходит до суда, нотариально заверенные документы имеют повышенную доказательную силу в ходе разбирательства и рассматриваются в приоритетном порядке.
Кроме того, участие нотариуса позволит сэкономить большое количество времени, потому что все документы можно подготовить в одном месте. Кроме того, нотариальная контора сама направит их в Росреестр.
К числу недостатков относится высокая цена нотариальных услуг. С учетом работы над проектом договора, дополнительных услуг и пошлин общая стоимость может доходить до 50 и даже 100 тыс. рублей.
Какие преимущества продажи без нотариуса?
По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры. Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно. При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.
Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:
— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей. Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность. А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.
Представитель агентства приводит еще один пример. Если собственников трое и продают одновременно все свои доли, то сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Но если среди них есть несовершеннолетние и недееспособные лица — придется идти к нотариусу, даже если с продажей жилья согласны все собственники.
— Если собственник один, нотариального заверения не требуется. Нотариальное обеспечение в этом случае может быть добровольным. Но это дополнительные траты. Если собственники хотят заложить имущество, действует та же схема: если закладываются обе доли, сделка ненотариальная.
Это, наоборот, упрощает жизнь. Если не ошибаюсь, до 2016 года нотариального удостоверения вообще не было. В этом нет необходимости. Нотариус дает дополнительные гарантии прав несовершеннолетних, — отметил Веретенников.
Почему изначально процедуру планировали ужесточить?
Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.
В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.
«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.
Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.
Внедрение технологических новаций
В связи с быстро меняющимся миром и развитием информационных технологий, нотариальная сфера также активно внедряет технологические новации для улучшения качества и эффективности своих услуг. В 2024 году можно ожидать ряда изменений в процессе нотариального заверения договоров купли-продажи недвижимости.
Одной из главных новаций станет внедрение электронного документооборота. Это означает, что все необходимые документы для заверения договора смогут быть предоставлены в электронном виде. Клиентам больше не придется лично посещать нотариуса для передачи бумажных копий. Все процессы смогут быть выполнены удаленно с использованием электронной подписи.
Другой важной инновацией будет использование блокчейн-технологии. Блокчейн позволит сохранить нотариальные записи в цифровой форме с высокой степенью защиты от подделок и изменений. Это значительно повысит надежность и достоверность нотариальных документов.
Также ожидается автоматизация некоторых процессов, связанных с заверением договоров. Это позволит упростить и ускорить процесс нотариальной проверки и заверения документов. Кроме того, автоматизация позволит минимизировать риск человеческой ошибки и повысить точность работы.
Все эти технологические новации способствуют улучшению качества нотариальных услуг, повышению их доступности и снижению затрат времени и денег для клиентов. Внедрение технологических новаций является неотъемлемой частью современного развития нотариальной сферы и помогает ей адаптироваться к изменяющимся потребностям и требованиям общества.
Мнение профессионалов рынка недвижимости
Алексей Лагутин, директор АН «Кром»
Под обязательное нотариальное удостоверение теперь подпадают почти все сделки на вторичном рынке жилья. Оно распространяется на все те объекты, где есть долевая собственность. Это сделки с приватизированными квартирами, с квартирами, купленными с участием средств материнского капитала. Одним из условий использования материнской выплаты является наделение детей долей в праве собственности на объект.
Причина нововведений, в общем, понятна: государству не хватает денег, а эти изменения — возможность получить достаточно серьезные средства. Размер нотариального тарифа не такой большой, каким он был в 1998 году, когда стоимость услуг нотариуса составляла до 1,5 процентов от суммы сделки. Сейчас в среднем затраты сторон составляют от 10 до 25 тысяч рублей. Что касается того, кто именно должен оплачивать работу нотариуса, продавец или покупатель жилья, то вопрос здесь решается индивидуально, по договоренности. В большинстве случаев расходы делятся пополам между собственником и покупателем жилья. Изменения были введены недавно, устоявшейся практики пока нет.
Елена Абрамова, нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края
Вступивший в силу в начале лета федеральный закон 172-ФЗ уточняет те вопросы, которые возникали на практике после введения изменений в прошлом году. Так, законодателями было определено, что нотариальному удостоверению подлежат и те сделки, при которых свои доли продают все участники долевой собственности, то есть продается вся квартира, находящаяся в общей долевой собственности.
Елена Кац, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю
После введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок с недвижимостью правовая экспертиза, которую проводит Управление Росреестра по Красноярскому краю при регистрации, для нотариальных сделок ограничена. Ответственность за проверку законности условий совершаемой сделки в данном случае несет нотариус.
Оформляются у нотариуса:
- сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности любому лицу (в том числе и одному из сособственников);
- отчуждение (продажа, мена, дарение) квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок;
- сделки, при которых квартира, находящаяся в общедолевой собственности членов семьи (определены доли каждого из членов семьи), продается в целом.
Не требуется нотариального оформления:
- при продаже квартиры, которая находится в совместной собственности супругов;
- при продаже квартиры, у которой один собственник.
Отмена нотариального удостоверения сделок с долями с 1 августа 2021 года
Сделки с долями в 2021 году будут происходить по новым правилам уже с 31 июля. Согласно последним изменениям, если объект, в отношении которого установлен режим общей долевой собственности, реализуется по одному документу единовременно всеми сособственниками нотариальное удостоверение не требуется.
- связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд;
- связанные с имуществом, приобретаемым специально для включения в такой фонд;
- по отчуждению земельных долей;
- по реализации или получению, приобретению долей в праве общей собственности на недвижимость при заключении соглашения, предусматривающего переход права собственности на жилье согласно Закона РФ №4802-1 «О статусе столиц РФ» (исключение — случай, указанный в ч. 19 ст. 7.3 вышеназванного закона).
Обязательные Нотариальные Сделки С 2021 Года
— К примеру, если квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и они продают эту квартиру все вместе, дарят или передают в ипотеку, то нотариальное удостоверение такой сделки не потребуется, — поясняет Екатерина Пинегина, пресс-секретарь Управления Росреестра по Курганской области. — Не нужно будет и удостоверять у нотариуса договоры об ипотеке долей, заключаемых с кредитными организациями.
Разберем на примере: если родители и их взрослые дети решили продать квартиру после 31 июля 2021 года, то они должны составить договор в простой письменной форме и обратиться в любой офис МФЦ, минуя нотариуса. В первую очередь, такое нововведение позволит значительно сэкономить денежные средств. Однако при желании договор купли-продажи недвижимости по-прежнему можно удостоверить у нотариуса для получения дополнительных гарантий по чистоте сделки.