Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру в России без долгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долг по ЖКХ, за исключением капремонта, оплачивает продавец квартиры. Приватизация недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам невозможна — муниципалитет сначала потребует оплатить долги и только потом даст согласие на приватизацию.
Условия приватизации и документы
Каждый из указанных способов предполагает, что недвижимость будет приватизироваться покупателем или продавцом. Для этого нужно:
- иметь гражданство Российской Федерации;
- жить в квартире по договору соцнайма;
- иметь действующее право на участие в приватизации жилья;
- получить разрешение на приватизацию от муниципалитета и отказы от участия в ней других лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире.
До начала процесса приватизации недвижимого имущества наниматель готовит пакет документов.
- Паспорта всех, кто проживает или зарегистрирован в квартире (для лиц младше 14 лет — свидетельства о рождении).
- Договор соцнайма и его копия.
- Ордер на пользование квартирой.
- Справка о том, что наймодатель имеет право на приватизацию.
- Технический и кадастровый паспорта недвижимости.
- Выписка из лицевого счёта жилища и справка №9 о том, где проживал наймодатель, начиная с 1991 года.
- Если несовершеннолетние жильцы отказались участвовать в процессе приватизации, нужно получить согласие органов опеки.
Порядок оформления договора купли-продажи квартиры с долями на детей
Согласно российскому законодательству продажа муниципального жилья невозможна.
Пока жилплощадь не приватизирована, закон запрещает жильцам продавать, завещать и совершать прочие действия с квартирой, поскольку фактически она принадлежит государству.
Программа по приватизации жилья и прочей недвижимости уже давно вошла в жизнь граждан, однако, на деле, порядка 20% всей жилой недвижимости до сих пор находится в распоряжении государства.
Это не удивительно, так многие просто не видят в этом смысла, так как плата по найму всё равно остаётся ниже налога на недвижимость, да и какой смысл в приватизации жилья, если оно и так находится в бессрочном пользовании.
Но как быть, если вам требуется срочно продать не приватизированную квартиру? Есть ли процедура, которая позволит продать муниципальное жильё? Ответы на эти и многие другие вопросы, связанные с продажей муниципальной квартиры, мы расскажем в нашей статье.
Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья
| Способ продажи | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Приватизация | Самый честный и наиболее выгодный для нанимателя вариант с минимумом рисков | Нельзя приватизировать жилье с долгами по ЖКУ, длительность процедуры в несколько месяцев, необходимость платить налог в 13 % |
| Прописка покупателя | Можно «продать» квартиру с долгами за «коммуналку», возможность в дальнейшем участвовать в бесплатной приватизации | Высокие риски столкнуться с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего |
| Обмен с доплатой | Честный способ «продажи» неприватизированного жилья | Сложность в поисках встречного варианта, «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир |
Статус неприватизированной недвижимости
По закону, квартира, которая в установленном нормами порядке приватизирована не была, принадлежит не ее жильцам, а непосредственно муниципалитету или государству. А продавать имущество имеет право лишь собственник, иначе сделка окажется попросту недействительной.
По сути, весь процесс программы приватизации, действующей уже более двадцати лет, рассчитан именно на то, чтобы граждане при получении в собственность квартиры и другого жилья могли самостоятельно им распоряжаться и продавать в том числе. Можно ли продать неприватизированную квартиру?
Без процедуры приватизации распоряжение жильем является невозможным. Таким образом, очевиден первый вариант для решения соответствующей проблемы: прежде чем продать жилье, его необходимо в обязательном порядке приватизировать.
Как продать неприватизированную квартиру
Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:
- Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
- Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.
Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.
Подводные камни при продаже
При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.
Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.
Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.
Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.
Определение цены и поиск покупателя
Перед продажей неприватизированной квартиры необходимо определить ее стоимость. Это можно сделать, обратившись к агентству недвижимости или оценщику. Но помните, что цена не должна превышать установленную законодательством буферную стоимость жилой площади, которая предоставляется муниципалитетом.
Для поиска покупателя можно воспользоваться различными способами: размещением объявления на сайтах и в газетах, рекламой в социальных сетях, обращением к знакомым и друзьям. Но помните, что продажа неприватизированной квартиры может быть затруднительной из-за наличия долгов и других проблем. Поэтому необходимо быть готовым к переговорам с потенциальным покупателем.
При продаже неприватизированной квартиры покупатель должен быть готов к переоформлению данной недвижимости. Для этого необходимо получить все необходимые документы: выписки из ЖЭКа, лицевые счета, договора на коммунальные услуги и т.д. Помните, что при продаже неприватизированной квартиры не требуется уплата налога на доходы. Также необходимо заключить договор купли-продажи на сумму задатка.
Если у вас возникли проблемы с продажей неприватизированной квартиры, вы можете обратиться за консультацией к специалистам, занимающимся недвижимостью, или в муниципальную организацию. Помните, что приватизация жилья является законным вопросом, поэтому не доводите ситуацию до передачи жилья государству или бесплатной передачи в найм другому лицу.
- Не забывайте об обмене документов и денег при продаже квартиры.
- Кроме того, при продаже квартиры учитывайте наличие долгов и других проблем.
- Если вы не можете самостоятельно решить вопросы с продажей квартиры, обратитесь за помощью к постороннему агентству.
- Продажа неприватизированной квартиры требует соблюдения законодательства и прав государства.
- Для продажи жилья необходимо иметь все лицевые документы на недвижимость и выписку из квартиры.
- Консультация с агентством недвижимости поможет вам избежать ошибок и дополнительных расходов.
- При продаже квартиры вы можете требовать задаток от покупателя, чтобы заблаговременно убедиться в его серьезности и оплатить свои долги.
- Приватизировать данную квартиру или переоформить договор найма на покупателя могут быть одним из вариантов решения проблем с муниципалитетом и долгами за коммунальные услуги.
- Проверьте законные возможности для приватизации или продажи жилплощади и убедитесь, что у вас есть все необходимые документы.
- Предоставленное буферной зоной время позволит вам обменять документы и договориться с нанимателем квартиры.
- Бесплатная выписка из квартиры может быть получена нажимая налога.
- При продаже квартиры оно необходимо знать о долгах на недвижимость и сделать все возможное, чтобы они были погашены перед куплей.
Купля-продажа жилья — это ответственный и сложный вопрос, но при внимательном подходе к данному процессу вы сможете получить за вашу квартиру надлежащие деньги.
Можно ли продать неприватизированную квартиру по закону?
Муниципальное (государственное) жилье предоставляется гражданам на определенных условиях. Поэтому законно продать такую квартиру нельзя. Но существуют способы обхода совершения сделки и, решившись на них, жильцы квартиры должны понимать последствия продажи.
Не всегда существует возможность реализовать неприватизированную квартиру. Это случается, когда:
- дом отнесен к аварийному фонду, подлежащему сносу (тогда потребуется ждать момента переселения в другое муниципальное жилье);
- имеется задолженность по коммунальным платежам за муниципальную квартиру (наличие долгов не позволит приватизировать квартиру или ее продать).
При отсутствии указанных факторов существует два варианта получения денежных средств от реализации неприватизированного жилья:
- Обмен неприватизированной жилплощади.
- Прописка покупателя с последующим отчуждением прав на квартиру, при условии что площадь позволяет совершить сделку;
В обоих случаях участники сделки должны достаточно доверять друг другу. Если же продавец и покупатель сомневаются, то придется сначала пройти процедуру приватизации квартиры, в результате которой жильцы станут ее собственниками. До момента приватизации жилье принадлежит государству или муниципалитету и передается гражданам во временное пользование на основании договора социального найма.
Продажа неприватизированного жилья
Если у вас нет возможности тратить время на оформление приватизации, а жилье необходимо продать в максимально короткий срок, то имеется два варианта решения этого вопроса:
1. Можно попробовать договориться с покупателем о том, что вы будете выписаны из квартиры, а новый покупатель будет прописан вместе с передачей необходимой денежной суммы. Таким образом, приватизация ляжет на плечи покупателя.
2. Некоторые агентства недвижимости практикуют и другие варианты схем. Такая схема заключается в следующем. Изначально вы получаете денежные средства от человека, что хочет приобрести квартиру. На эти деньги необходимо приобрести у агентства специальную буферную квартиру. Далее происходит обмен буферной квартиры, которая приватизирована, на ту, которая неприватизированную. Сначала необходимо выписаться из своей квартиры, для того чтобы туда прописался покупатель. Далее, буферная квартира обратно продается в агентство, после чего вы получаете свои финансовые средства обратно. Стоит отметить, что такой метод применяется далеко не во всех регионах, но в столице России и некоторых других городах, передача прав владения по договору соцнайма допускается.
Помимо всего прочего, нельзя забывать, что эти варианты доступны только тогда, когда жилье вообще подлежит приватизации. В противном случае – продажа невозможна.
Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации
Продажа неприватизированной муниципальной квартиры возможна, но сопряжена с определенными сложностями. Один из основных вопросов, которые могут возникнуть при продаже такой квартиры, связан с приватизацией. Если квартира не была приватизирована, то передача прав на нее на нового собственника может быть ограничена.
Перед продажей неприватизированной квартиры необходимо разобраться с процедурой приватизации. Причины отсутствия приватизации могут быть разными: от необходимости погашения долгов до нежелания самого нанимателя. В любом случае, для продажи жилья без приватизации требуются определенные документы и соблюдение правил пользования муниципальной квартирой.
Одним из способов продажи неприватизированной квартиры является заключение договора купли-продажи с покупателем. Однако, в этом случае возникают риски, связанные с неполными правами на жилье. Например, покупатель может столкнуться с проблемами при регистрации сделки или при передаче квартиры по наследству.
Если решение о приватизации квартиры уже принято, то перед продажей необходимо учесть возможность наличия задолженностей по коммунальным платежам. В случае наличия долгов, они могут быть учтены при продаже и перейти на нового собственника.
В целом, продажа неприватизированной муниципальной квартиры возможна, но требует внимательного подхода и учета всех возможных сложностей и требований. Перед принятием решения о продаже следует обратиться к специалистам и получить ответы на все вопросы, связанные с правами и обязанностями при продаже такого жилья.
Совместная приватизация с покупателем квартиры
Одним из способов решения проблемы, связанной с невозможностью продажи квартиры без приватизации, является совместная приватизация жилья с потенциальным покупателем. Для осуществления этого процесса на первом этапе нужно получить информацию о том, подлежит ли конкретное жилище приватизации. При этом важно помнить о том, что существует определенная категория объектов недвижимого имущества, которые процедуре приватизации не подлежат вовсе. Сюда относятся квартиры, которые размещаются в специальных домах, в военных городках или же принадлежат к категории социального жилья. Если же ни к одному из перечисленных пунктов квартира не относится, то можно заниматься подготовкой документации.
При посещении районной администрации человек должен подготовить следующие важные документы:
- справку о квартире и о составе семьи;
- справку, указывающую на начисление квоты на жилье;
- документальное подтверждение наличия прав на получение льгот;
- свидетельства о рождении детей, которые являются несовершеннолетними;
- паспорта жильцов квартиры.
Сложности и подводные камни
Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.
Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.
Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.
Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.
Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ
Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:
- Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
- Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
- В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.